Аналогичным образом может поступить каждый новый владелец закладной, в результате запущенная в гражданский оборот ценная бумага может поменять не одного владельца. Но у договора купли-продажи закладной есть особенности, влияющие на юридические риски. О том, на что следует обратить внимание при заключении данного договора, и пойдет речь в нашем материале.

Закладная является одним из видов объектов гражданских прав и представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная составляется для того, чтобы законный владелец мог использовать ее как товар и получать выручку от ее реализации по гражданско-правовым договорам.

Предоставив должнику денежные средства взаймы и получив в обеспечение исполнения обязательства недвижимое имущество в залог, кредитор может не дожидаться погашения обязательства в установленный срок, а оформить закладную, удостоверяющую его права, и продать ее как товар, получив деньги. Аналогичным образом может поступить каждый новый владелец закладной, в связи с чем эта запущенная в гражданский оборот ценная бумага может поменять не одного владельца.

Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 142 ГК РФ), которая удостоверяет права залогодержателя по обес­печенному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).

Составление и выдача закладной не допускаются в случае, если предметом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс или его право аренды. В остальных случаях составление закладной допускается в любой момент до прекращения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Статьей 14 Закона об ипотеке предусмотрено обязательное включение в закладную таких сведений, как информация о залогодателе и залогодержателе, об обеспечиваемом ипотекой обязательстве, включая сумму и размер процентов, срок исполнения, описание имущества — предмета ипотеки, его денежная оценка, указание вида права залогодателя на имущество, сведения о регистрации ипотеки, подпись залогодателя и должника, если он не является залогодателем, дата выдачи. Кроме того, сам документ должен быть озаглавлен как закладная. При отсутствии названных сведений документ не имеет силы закладной.

Закладная, составленная с соблюдением установленных требований, запускается в гражданский оборот и может выступать предметом купли-продажи, дарения, иных гражданско-правовых сделок. Также она сама может быть заложена в обеспечение тех или иных требований ее законного владельца перед третьим лицом. Закладная может храниться у залогодержателя, а может быть передана на хранение специализированному депозитарию, и тогда права на нее подтверждаются записью по счету депо, а на самой закладной делается отметка о передаче ее на депозитарный учет.

Законный владелец закладной вправе зарегистрировать сведения о себе в ЕГРП и направить должнику уведомление об этом с приложением надлежащим образом заверенной выписки из ЕГРП, выписки по счету депо, если закладная была передана на депозитарный учет, и должник в такой ситуации обязан перечислять ему промежуточные платежи по обеспеченному ипотекой обязательству, не требуя представления ему закладной (ч. 2 ст. 16 Закона об ипотеке).

Наиболее часто встречающимся на практике способом распоряжения закладной является ее реализация по договору купли-продажи. В таком догово­ре указываются характеристики передаваемых закладных и их количество, цена реализации и срок оплаты, а также иные условия по соглашению сторон.

В силу принципа свободы до­говора (ст. 421 ГК РФ) стороны договора купли-продажи вправе заключить его в отношении закладных, которые на момент его заключения отсутствуют и будут составлены и выданы в последующем. Сам по себе факт заключения договора купли-продажи закладных ранее даты выдачи продавцу закладной залогодателем не является основанием считать данный договор ничтожным. Такой договор может иметь срок действия с датой окончания срока более поздней по отношению к дате выдачи закладной, или срок действия договора может быть сторонами продлен (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.12.2011 № 33-18562).

Передача прав по закладной без согласия должника не противоречит правовой позиции ВС РФ

Значительное количество заемщиков, права требования к которым удостоверяются закладной, которая затем становится предметом договора купли-продажи, составляют граждане. В связи с этим возникает вопрос, вправе ли первоначальные залогодержатели — банки, выдавшие гражданам кредиты, продавать закладную третьим лицам, в том числе не являющимся банками.

Согласно п. 51 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что законом о защите прав потребителей не предусмот­рено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской дея­тельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.

Данное разъяснение гарантирует повышенную защиту интересов граждан как потребителей соответствующих финансовых услуг при заключении ими кредитных договоров.

Вместе с тем Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.

Таким образом, передача прав, удостоверенных закладной, на основании сделки купли-продажи закладной и осуществленная без согласия должника-залогодателя не противоречит п. 51 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 (Определение Верховного суда РФ от 12.11.2013 № 55-КГ13-8).

Реализация закладной по до­говору купли-продажи осуществ­ляется по общим правилам главы 30 ГК РФ с учетом особенностей закладной как товара особого рода.

В силу п. 4 ст. 454 ГК РФ общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Порядок уступки прав регулируется правилами, закрепленными в главе 24 ГК РФ о договоре цессии.

Продавец закладной отвечает только за недействительность удостоверяемых ею прав

В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передавшее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.

Применительно к реализации закладной приведенные нормы права означают то, что продавец закладной отвечает перед покупателем только за недействительность удостоверяемых ею прав, но не отвечает за исполнение должником обеспечивае­мого ипотекой обязательства, если только в самом договоре купли-продажи закладной или в отдельном соглашении между продавцом и покупателем не предусмотрена ответственность продавца за исполнение должником такого обязательства.

Передача по закладной недействительных прав влечет ответственность продавца ценной бумаги перед ее покупателем непосредственно в силу закона.

В соответствии с п. 2 ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требования (цессии). Согласно ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его исполнение.

Эта норма является императивной, поэтому стороны не могут договором устранить ответственность стороны, передающей именную ценную бумагу, за действительность прав, удостоверенных данной ­бумагой.

Прекращение ипотеки свидетельствует об отпадении одного из закрепленных в закладной прав, что является юридичес­ким дефектом в переданном праве и влечет его недействительность. Риски выявления таких обстоятельств лежат на лице, передающем право, при условии, что соответствующее требование было предъявлено ему в пределах сроков исковой давности с момента выявления подобного дефекта.

Положения ГК РФ об ответственности за действительность переданного права не исключают возможности требовать расторжения договора купли-продажи закладной, если переданное по закладной право залога оказалось недействительным. Обстоятельство, свидетельствующее о недействительности переданного права, может быть установлено судом через длительное время после заключения договора купли-продажи закладной, но если по объективным причинам оно не могло быть выявлено ни одной из сторон спора при всей степени разумности и осмотрительности, проявленной ими в отношениях по ипотечному кредитованию, покупатель закладной вправе потребовать расторжения договора и возврата уплаченных им сумм.

Срок исковой давности по его требованиям составляет три года и исчисляется с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. В данном случае таким моментом является установление факта недействительности прав, переданных по закладной.

Особенности расчета возмещаемых сумм

При реализации названных требований должны быть учтены особенности соответствующих отношений как при расчете подлежащих возмещению покупателю сумм, так и при решении вопроса о возврате ценной бумаги и прав по ней предшествующему правообладателю. Такие особенности заключаются в том, что покупатель не может требовать возврата всех денежных средств, уплаченных продавцу при приобретении закладной, если заемщик погасил часть выданного кредита непосредственно покупателю как новому кредитору.

Кроме того, покупатель не вправе одновременно требовать уплаченную за закладную сумму (включающую размер ссудной задолженности заемщика на дату приобретения им закладной) и остаток непогашенной ссудной задолженности, который после расторжения договора купли-продажи закладной переходит к продавцу (постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 527/12 по делу № А40-153026/10-81-1294).

Важно оценить не только финансовое положение заемщика, но и стоимость заложенного имущества

Покупателю закладной перед совершением покупки необходимо оценить финансовое состояние заемщика, динамику выплат по кредиту, наличие просрочек, случаи досрочного погашения кредита, иные способы обеспечения (например, поручительства третьих лиц или залог движимого имущества), а также оценить недвижимое имущество, в отношении которого удостоверены закладной.

Перечисляя деньги в оплату закладной, покупатель должен действовать осмотрительно и учитывать возможный риск неплатежа со стороны заемщика. В такой ситуации заниженная оценка предмета ипотеки не позволит покупателю в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить полное удовлетворение своих требований, вытекающих из закладной. При этом к продавцу он никаких требований в связи с этим предъявить не сможет, если только тот не примет на себя обязательства отвечать перед покупателем.

Так, в одном деле стороны заключили рамочное соглашение, в котором согласовали порядок действий при заключении договоров купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение выданных продавцом кредитов.

В соответствии с ним продавец обязался производить подбор и поиск потенциальных заемщиков, проводить процедуру их квалификации и выдавать им кредиты, обеспеченные залогом недвижимости по закладной. После оформления кредитов он передавал покупателю перечень кредитных сделок с приложением комплекта документов для заключения догово­ра купли-продажи закладных. По получении документов покупатель сам в течение 15 рабочих дней производил квалификацию кредитных сделок и в отношении кредитов, признанных квалифицированными, направлял продавцу проект договора купли-продажи закладной.

Помимо этого покупателю по условиям данного соглашения предоставлялось право в течение 30 рабочих дней с даты перехода прав по ипотечному кредиту, впоследствии признаваемому неквалифицированным и/или некачественным, в одностороннем порядке расторг­нуть до­говор купли-продажи закладной и потребовать возврата средств, в том числе денежных.

По одной сделке предметом ипотеки выступила квартира, которая была оценена в размере 6,16 млн руб. Свои права залогодержателя по этому объекту продавец оформил закладной, которую предложил приобрести покупателю. Стороны заключили договор купли-продажи, и покупатель произвел оплату стоимости квартиры.

Впоследствии с заемщика по решению суда была взыскана ссудная задолженности по непогашенному в срок кредиту и обращено взыскание на предмет ипотеки в размере 1,81 млн руб. В ходе исполнения решения суда заложенное имущество по акту судебного пристава — исполнителя было передано владельцу закладной по цене 1,3575 млн руб. и принято последним в погашение суммы задолженности по выданному кредиту.

Владелец закладной после этого провел повторную независимую оценку предмета ипотеки на дату выдачи кредита и установил, что его рыночная стоимость составляла 2,1 млн руб., а не 6,16 млн руб., которой он руководствовался при покупке закладной, изучив отчет оценщика, представленный продавцом.

Покупатель, считая, что продавец передал ему некачественный кредит, в том числе в связи с ненадлежащей оценкой заложенного имущества, что привело к убыткам вследствие невозврата кредита и переоценки стоимости заложенного имущества, а также переплате за полученные права требования, обратился в суд.

Отказывая в иске, суд указал, что истец в установленный соглашением и договором купли-продажи закладной срок не присвоил кредиту статус неквалифицированного и/или некачественного и, следовательно, не реализовал свое право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке; в данном случае истцу не передавалось недействительное требование, он лишь не согласен с оценкой стоимости заложенного имущества, проведенной по заказу продавца, при этом основания расхождения стоимости не являются скрытыми и могли быть проверены истцом в пределах установленного договором срока простым сопоставлением аналогов представленного ответчиком отчета со стоимостью недвижимости в регионе нахождения предмета ипотеки из открытых источников; само по себе неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору не влечет недействительности права требования и является риском покупателя как нового кредитора; на момент заключения сделки отсутствовали основания полагать, что заемщиками исполнение обязательств по кредиту не будет произведено надлежащим образом.

Следовательно, истец сам не воспользовался своим правом и не проявил надлежащей осмотрительности и заботливости, необходимой для проверки данных по кредиту в установленный соглашением срок, в связи с чем оснований для взыскания убытков с продавца в его пользу нет (постановление ФАС Московского округа от 03.12.2012 по делу № А40-13733/12-98-129).

Таким образом, помимо необходимой проверки перед покупкой закладной покупатель в договоре с продавцом должен оговорить случаи, когда переданный ему кредит признается некачественным (например, неоднократное неисполнение заемщиком своих обязательств по кредитному договору, признание недействительным кредитного договора или обеспечительных сделок, полная или частичная утрата или повреждение предмета залога, смерть заемщика по любой причине, частичная или полная утрата трудоспособности (с установлением инвалидности) заемщика и др.)), что дает ему право отказаться от приобретенной закладной, вернуть ее обратно продавцу и потребовать уплаченные деньги, а также применение мер ответственности. Если такие обстоятельства наступают, покупатель должен незамедлительно реализовать свое право на возврат закладной в пределах оговоренного в договоре срока, а если он не предусмотрен, то в разумный, нормально необходимый для этого срок (ст. 314 ГК РФ).

При покупке закладной можно предусмотреть ее обратный выкуп

Стороны могут в договоре купли-продажи закладных пре­дусмотреть невозврат закладных продавцу в случае признания кредита некачественным, а их обратный выкуп продавцом по оговоренной цене. Такая конструкция отличается от возврата закладной тем, что стороны заранее оговаривают размер денежных средств, которые получает покупатель, и он может быть больше той суммы, которую он изначально сам заплатил продавцу. При расчете такой цены обратной покупки покупатель закладывает в нее свои возможные издержки и убытки. При обычном возврате он должен будет их доказывать в соответствии со ст. 15, 393 ГК РФ.

Потребовать обратного выкупа закладной покупатель сможет от продавца, даже если решением суда в его пользу с заемщика будет взыскана ссудная задолженность и обращено взыс­кание на предмет ипотеки, если только право фактически не исполнено. Удовлетворение иска покупателя о взыскании задолженности с заемщика не препятствует передаче прав по закладной продавцу, который в этом случае вправе поставить вопрос о процессуальном правопреемстве (постановление Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 № 8731/12 по делу № А40-91439/11-32-740).