Российская ипотека за историю своего развития дважды пережила период стремительного роста объемов кредитования: в предкризисном 2007 и 2011–2012 годах. Как только доступность жилищных кредитов и благосостояние граждан уравновешивают чаши весов, графики ипотечной статистики устремляются вверх. Однако эта, казалось бы, во всех отношениях благоприятная для рынка ситуация имеет и обратный эффект.

«Главная особенность ипотечного кредита – это его срок. Организация, выдавшая кредит, получает свои деньги обратно в течение 15–30 лет. Для небольшого банка это, по сути, означает окончание бизнеса: выдав несколько десятков ипотечных кредитов, он, образно говоря, может закрываться как банк и переквалифицироваться в центр приема ипотечных платежей», – объясняет заместитель директора департамента структурированных продуктов АИЖК Елена Музыкина. Крупные банки сталкиваются с той же проблемой: резкое увеличение количества и сумм выдаваемых жилищных кредитов может оказаться не под силу даже основным игрокам ипотечного рынка.

Недостаток долгосрочных ресурсов – основной фактор, сдерживающий развитие ипотеки. Разумеется, с этой проблемой сталкиваются не только российские банки, но и большинство зарубежных ипотечных кредиторов. В связи с этим на западе уже достаточно давно был разработан эффективный механизм привлечения долгосрочных инвестиций на ипотечный рынок, который позволяет банкам постоянно наращивать объемы выдаваемых кредитов под залог жилья. Этот механизм, называемый экзотическим для большинства россиян словом секьюритизация, представляет собой преобразование долговых обязательств в ценные бумаги (по-английски – securities).

Процесс секьюритизации может осуществляться двумя способами. В первом случае ценные бумаги, обеспеченные долговыми обязательствами ипотечных заемщиков и заложенным имуществом, выпускает сама кредитная организация. Во втором кредитор перепродает долговые обязательства своих заемщиков сторонней организации – ипотечному агенту, который выпускает под это обеспечение облигации. В обоих случаях банк получает возможность оперативно восстановить запас финансовых ресурсов, истраченный на выдачу ипотечных кредитов.

Секьюритизация в России

Российские банки получили возможность использовать механизм секьюритизации в 2003 году, когда был принят закон «Об ипотечных ценных бумагах». Этот закон впервые открыл возможность для рефинансирования ипотечных кредитов и, соответственно, для привлечения на рынок ипотечного кредитования средств более широкого круга инвесторов. «Однако закон был встречен рынком с некоторым разочарованием: он имел несколько существенных недостатков, из-за которых выпуск ипотечных ценных бумаг де-факто был практически невозможен», – вспоминает Елена Музыкина. Но финансовая общественность не опустила руки – после принятия нескольких важных поправок закон заработал, и в 2006 году была осуществлена первая секьюритизация ипотечных кредитов по российскому законодательству.

Эмитентом первых ипотечных ценных бумаг в России стало ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Впоследствии лидирующую позицию на этом рынке заняло АИЖК – выпуск ипотечных ценных бумаг является приоритетным направлением деятельности Агентства. АИЖК как государственный институт не только организует рефинансирование ипотечных кредитов и эмиссию обеспеченных ими облигаций, но и разрабатывает новые технологии преобразования ипотечных портфелей в ценные бумаги, а также оказывает консультационную поддержку финансовым организациям по вопросам секьюритизации. В случае постоянного притока инвестиций за счет реализации ипотечных ценных бумаг банки смогут снижать ипотечные ставки и увеличивать объемы выдаваемых кредитов. В конечном счете развитие рынка ИЦБ – в интересах ипотечных заемщиков.

Действующее в России законодательство разрешает выпуск ипотечных ценных бумаг двух видов: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Сертификат представляет собой именную ценную бумагу, подтверждающую, что ее владельцу принадлежит доля в праве общей собственности на ипотечное покрытие. На данный момент ипотечные сертификаты участия выпускает лишь один участник рынка. Основную долю ипотечных ценных бумаг составляют облигации с ипотечным покрытием.

Под ипотечным покрытием понимаются требования о возврате основного долга и процентов по нему, а также некоторые другие активы кредитных организаций, в частности, принадлежащие им денежные средства, государственные ценные бумаги или недвижимость, которую банк оставил за собой при отказе заемщика от выплаты долга. Впрочем, не все требования по выданным ипотечным кредитам могут войти в состав ипотечного покрытия облигаций. Обеспечением ценных бумаг могут стать только обязательства по кредитам, сумма которых не превышает 70% стоимости объекта недвижимости, под залог которого они были выданы.

Объекты недвижимости, являющиеся залогом по секьюритизируемым ипотечным кредитам, должны быть застрахованы от риска утраты или повреждения. Кроме того, обязательным условием является страхование жизни и здоровья заемщиков.

Объем секьюритизации в сфере ипотеки в России пока невелик: с 2006 по 2012 год прошло всего 29 внутренних и транснациональных сделок на сумму немногим более 183 млрд. рублей. На долю АИЖК в этом объеме приходится 59,2 млрд. рублей. Кроме того, до недавнего времени темпы секьюритизации ежегодно снижались: если в 2009 году в ценные бумаги были преобразованы ипотечные кредиты на общую сумму 18,6 млрд. рублей, то в 2010 году этот показатель составил 17,5 млрд. рублей, а в 2011 снизился до 6,6 млрд рублей. В прошлом году впервые был зафиксирован рост – до 10,7 млрд. рублей.

Эксперты ожидают дальнейшего увеличения объемов эмиссии, в некоторой степени благодаря вступившим в силу с января 2013 года поправкам к закону «Об ипотечных ценных бумагах». Эти изменения приблизили национальное законодательство к международным нормам секьюритизации ипотечных активов. Одна из поправок дает кредитным организациям право эмитировать новые облигации с ипотечным покрытием, если предыдущий выпуск уже погашен на 70%.

В поисках инвестора

«Ипотечные ценные бумаги привлекают инвесторов такими характеристиками как надежность, доступность и прозрачность», – считает аналитик агентства «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова. Высокая надежность облигаций с ипотечным покрытием – пожалуй, их главное преимущество. Доверие к этим ценным бумагам определяется во многом качеством кредитов, составляющих ипотечное покрытие. Как сообщает АИЖК, к таким кредитам предъявляются жесткие требования: они должны соответствовать не только нормам, установленным законом «Об ипотечных ценных бумагах», но и стандартам Агентства. Кредиты с просрочками платежей или страховых взносов исключаются из расчета размера покрытия.

«Надежность ипотечных ценных бумаг гарантируется также наличием резервного фонда и субординацией», – добавляет Екатерина Кондрашова. Под субординацией понимается установление различных уровней приоритетности выплат по разным траншам. Так называемые «старшие транши» обладают более высоким кредитным качеством, и выплаты по ним осуществляются в первую очередь. Как подчеркивает Елена Музыкина, старшие транши ИЦБ, предлагаемые на рынке, обычно имеют рейтинг на уровне суверенного рейтинга России, но предлагают более высокую доходность, нежели суверенные бумаги или корпоративные облигации с таким же сроком жизни. По данным Екатерины Кондрашовой, доходность ИЦБ в России составляет 5–9% годовых, тогда как в США, например, этот показатель находится на уровне 3–4%.

Таким образом, приобретение ИЦБ – это долгосрочная инвестиция с гарантированным доходом. Данный вид вложений интересен, как правило, страховым компаниям, пенсионным фондам, но непопулярен среди частных инвесторов. По мнению аналитика инвестиционного холдинга «Финам» Антона Сороко, одной из основных причин такой ситуации является низкая ликвидность ИЦБ. Кроме того, отличительной особенностью облигаций с ипотечным покрытием является неопределенность графика погашения, который напрямую зависит от темпов погашения заемщиками ипотечных кредитов, обеспечивающих эти облигации. «Если сравнивать ИЦБ с обычными облигациями, различия проявляются в самой структуре платежей: при погашении обычной облигации «тело» долга гасится в момент завершения обращения бонда, а в случае с ИЦБ происходит постепенно – таким образом, что к концу срока обращения долг уже фактически выплачен. При этом возможен досрочный возврат долга со стороны заемщика», – поясняет эксперт.

Елена Музыкина связывает темп погашения заемщиками ипотечных кредитов с общей экономической ситуацией в стране: в благоприятных экономических условиях у людей появляется больше свободных денег, в связи с чем расширяются возможности рефинансирования кредитов и учащаются досрочные выплаты. Все это приводит к тому, что облигации погашаются быстрее.

На перспективу

Сейчас процедуры секьюритизации ипотечных кредитов в России отработаны, а сами ценные бумаги хорошо зарекомендовали себя с точки зрения надежности вложений. Однако сегмент ИЦБ до сих пор развивается крайне медленно.

Основным тормозящим фактором эксперты считают закон «Об ипотечных ценных бумагах», который неоднократно предлагалось пересмотреть так, чтобы расширить круг потенциальных участников рынка ИЦБ. Как предполагает Екатерина Кондрашова, введение льготного налогообложения доходов от инвестиций в ипотечные ценные бумаги также способствовало бы повышению интереса к этим ценным бумагам.

«В ближайшее время отечественный рынок ИЦБ вряд ли будет развиваться стремительными темпами, ведь пока мало кто в России осведомлен о таком инвестиционном инструменте», – предполагает Антон Сороко.