По данным Национального агентства финансовых исследований, 43% россиян считают инвестиции в недвижимость самыми надежными. Несколько лет назад такое потребительское поведение перегрело рынок недвижимости и ипотеки. В кризис этот пузырь лопнул, хотя и не так болезненно, как в Америке. Вернулся ли спрос на ипотеку для покупки квартиры не для проживания, а для получения дохода? В каких случаях «инвестиционная ипотека» может быть выгодной?

Кому выгодно?

Начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин рекомендует начинать «плясать от печки», то есть от цели инвестирования, а они могут быть разными. Кто-то вкладывает деньги в недвижимость, чтобы улучшить жилищные условия в будущем. К примеру, можно купить новостройку в перспективном районе Подмосковья, потом ее продать, добавить недостающую сумму денег и переехать в московскую квартиру. Кто-то вкладывает в недвижимость для того, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи квартиры в аренду.

«В любом случае, это выгодно, когда кредитные платежи невысоки, сильно не рушат привычную сетку семейного бюджета, а в случае сдачи жилья в аренду – покрываются за счет арендных сборов. Кроме того, нужно учитывать перспективу района, где будет находиться инвестиционное жилье: развитость инфраструктуры, транспортную доступность, экологическую обстановку. Именно это будет формировать цену продажи либо цену аренды», – советует эксперт.

Начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка Максим Честикин считает, что «инвестиционная ипотека» может оказаться выгодной, если у заемщика уже имеется жилье для проживания, и в кредит приобретается дополнительная недвижимость на вторичном рынке с целью последующей сдачи внаем. Тогда арендные платежи будут «отбивать» проценты по кредиту. Особенно выгодно это вложение, когда по ипотеке вносится достаточно большой первоначальный взнос, – 30–50%.

«Предположим, приобретается двухкомнатная квартира стоимостью $200 тыс. в спальном районе Москвы. Собственных средств 50%; недостающие $100 тыс. оформляем в ипотеку на 15 лет. При ставке по кредиту в 11% годовых ежемесячный платеж составит $1 390. Далее квартиру сдаем в аренду, средняя ставка которой на сегодняшний день составляет около $1 200 в месяц, что практически полностью окупает не только проценты за пользование кредитом, но и почти весь платеж», – комментирует эксперт.

Также Честикин советует покупать в инвестиционных целях недвижимость на первичном рынке: ведь цена квадратного метра новостройки на 15–20% дешевле аналогичной недвижимости вторичного рынка. Ипотеку на новостройку можно оформить в том числе и под залог уже имеющейся в собственности квартиры либо загородного дома даже без первоначального взноса. После того как дом будет сдан госкомиссии и получены документы о праве собственности, квартиру можно продать на 20-30% дороже цены приобретения. Тогда не только окупятся проценты за пользование кредитом, но и можно будет заработать определенную сумму.

Начальник департамента ипотечного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков полагает, что максимальная выгода достигается при покупке недвижимости на первичном рынке на начальном этапе строительства, поскольку застройщики на этом этапе нуждаются в средствах для осуществления проекта и реализуют жилье по более низким ценам. «Доходность вложений повышается за счет перспективности места, где происходит стройка. Например, если рядом с новостройкой планируется строительство станции метро, то в будущем рыночная стоимость квадратного метра жилья в ней может вырасти еще сильнее», – комментирует эксперт.

Но здесь не нужно забывать простое правило: чем больше доходность – тем выше шансы оказаться в неприятной ситуации. «Конечно, выгоднее приобретать жилье на «нулевом» этапе строительства, но здесь и риски выше», – предостерегает начальник отдела по работе с партнерами управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Илья Голофаев.

«Девелопер может не довести проект до конца, инфляция или скачки цен на рынке недвижимости могут «съесть» возможную прибыль. Поэтому важнейшим фактором в такой сделке является скорость строительства. Квартиры в малоэтажных жилых комплексах, таунхаусы, элитные коттеджи более привлекательны именно в силу быстроты возведения. Получить прибыль на долгострое через ипотеку невозможно – только убыток», – уверен руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент» Кирилл Кузьмин.

Эксперты Московского кредитного банка считают, что прогнозируемый рост цен на объекты недвижимости вторичного рынка позволяет в ряде случаев гарантировать более высокий доход, чем по вкладам. Доход при инвестировании в строящиеся объекты на стадии котлована и их последующей продаже после получения свидетельства о собственности может превышать 100%.

Первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов не видит больших выгод от «квартирного инвестирования», как это было на растущем докризисном рынке, когда буквально за пару лет стоимость недвижимости удваивалась. «Сегодня инвестиционная ипотека может быть интересна в немногих случаях, как например, выкуп помещений на первых этажах и перевод их в нежилой фонд – под так называемый «стрит-ритейл». Сейчас на рынке стали появляться программы кредитования коммерческой недвижимости. Вот для таких объектов инвестиционная мотивация становится более актуальной», – заявляет эксперт.

Что происходит?

Видят ли эксперты послекризисный подъем ипотеки в инвестиционных целях, или приобретаемые в кредит квартиры используются преимущественно для проживания заемщиков?

По словам Максима Честикина (СБ Банк), наиболее востребованной продолжает оставаться ипотека для личного проживания в квартире – это 70% от объема клиентских обращений. Немного клиентов обращаются за ипотечными кредитами с целью инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость.

«На первый взгляд, размер процентной ставки по ипотечному кредиту снижает возможный доход от инвестиций. Однако, если учитывать такие факторы, как инфляция, стоимость денег во времени, колебания курсов валют, то инвестирование в недвижимость с привлечением ипотечных средств становится не такой уж и абсурдной идеей. И эта идея пользовалась и продолжает пользоваться спросом. Инвестиционная ипотека зачастую используется предпринимателями, предпочитающими банковское кредитование отвлечению денежных средств от собственного бизнеса», – комментирует руководитель отдела продаж группы компаний «Пионер» Марина Виноградова.

В период кризиса многие банки закрыли ипотечные программы или сильно ужесточили условия получения займов, и их доступность для некоторых категорий клиентов снизилась практически до нуля. Сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования более благоприятная. «Немаловажным фактором благоприятной обстановки на рынке жилой недвижимости является наличие широкого спектра предложений от девелоперов. При этом внесение поправок в нормативные законодательные акты, регулирующие отношения между участниками долевого строительства и девелоперами, способствовало снижению инвестиционных рисков. Вкупе с ростом благосостояния граждан сегодня ипотека используется и в инвестиционных целях, и с целью проживания», – говорит Илья Голофаев (банк «Интеркоммерц»).

По данным Московского кредитного банка, раньше люди покупали в ипотеку в основном дорогостоящее жилье на вторичном рынке. Сегодня стремительно увеличивается спрос на строящуюся недвижимость с привлечением ипотечных средств, в том числе и с инвестиционными целями.

Плюсы и минусы «инвестиционной ипотеки»

Стоимость квадратного метра любой недвижимости с каждым месяцем только увеличивается. «Если в 2000 году цена квадратного метра в Москве была около $600, то в 2013 году она составляет уже $5 345 – увеличение за 13 лет произошло в 9 раз», – комментирует Максим Честикин. Так что покупка квартиры (даже в ипотеку) – предприятие как минимум безубыточное.

Представители Московского кредитного банка также считают преимуществом для заемщика возможность заплатить подоходный налог по сниженной ставке и иметь в будущем постоянный доход от сдачи недвижимости в аренду. Недостатками являются материальная нагрузка от ипотеки, сложно прогнозируемое ценообразование объектов недвижимости, которое связано не только с их привлекательным географическим расположением, развитой инфраструктурой, но и, например, «качеством» соседей.

Сергей Даньков относит к минусам затраты на налоги и содержание жилья, возможную низкую ликвидность купленной квартиры, необходимость привлекать при ее дальнейшей продаже различных специалистов за дополнительные деньги.

Игорь Жигунов (БЖФ) считает подобные инвестиции лишь средством сбережения. С учетом расходов на ипотечные проценты, оплату коммуналки и содержания жилья вряд ли можно вести речь о серьезных доходных инвестициях.

«Плюс в том, что можно вложить не только накопленные средства, но и те, которые есть возможность инвестировать ежемесячно. При этом в итоге получается актив в виде недвижимости, который при желании можно легко конвертировать в деньги. Минус может быть в том случае, если возникнет неблагоприятная экономическая ситуация. Если заемщик лишится дохода, то ему будет сложно исполнять имеющиеся обязательства. Особенно это касается вопроса инвестирования в жилье на первичном рынке, когда нет возможности сдать его в аренду», – уверен Сергей Ситин (Промсвязьбанк).

Впрочем, недвижимость – это тот актив, который всегда можно будет продать и погасить долги перед банком.