Внезапное соседство

Как правило, доли в типовой квартире бывают не очень большими. Нередко они достаются человеку по наследству, и тогда он может предложить выкупить их тем, кто уже проживает на данной жилплощади. Если между родственниками сложились хорошие отношения, все решается мирным путем. В противном случае доля может быть продана стороннему покупателю.

Чтобы наглядно показать, как образуются доли, и как они попадают посторонним людям, приведу пример из судебной практики.

У Дениса С. умерла бабушка. Остались однокомнатная квартира и дача. И хотя бабушка составила завещание в пользу внука, у нее была дочь-инвалид, которая могла претендовать на обязательную долю в наследстве. Родственники решили вопрос следующим образом: квартиру получал Денис, а дачный участок – тетя. С оформлением документов не спешили. Вскоре наследница скоропостижно скончалась. Права на долю перешли ее дочери. И здесь начались проблемы. Нормально поговорить с новой наследницей не представлялось возможным. Впрочем, молодого человека это не беспокоило ровно до того момента, пока на пороге квартиры не возник новый сособственник. Выяснилось, что женщина продала свою долю постороннему человеку. С этого дня началась нескончаемая война с сособственниками. А они менялись очень быстро. Как только видели, что судебное дело идет не в их пользу, то сразу продавали или дарили свою долю другим людям.

Суд да дело

Люди, когда к ним в квартиру подселяются посторонние люди, сразу же вызывают милицию. Наряд приезжает по вызову, но, как правило, никаких мер не принимает. Жильцам говорят, что они должны улаживать отношения с новыми соседями самостоятельно или обращаться в суд.

«Согласно закону, все сособственники квартиры равны между собой и имеют на нее одинаковые права, – комментирует ситуацию адвокат Олег Сухов. – И эти права не ограничивают право сособственника на вселение в квартиру. К сожалению, наши суды вселяют людей порой даже на незначительные доли, что не совсем правильно. А происходит это потому, что каждый из сособственников имеет равные права на проживание. Если бы было решение Верховного или Конституционного судов, что при определенных обстоятельствах вселять в квартиру нельзя, то и суды низших инстанций выносили бы соответствующие решения. Хотя стоит обратить внимание, что если доля у собственника незначительная, то суды, как правило, все же отказывают в таком вселении».

К сожалению, не всегда. Есть немало случаев, когда судьи вселяют собственника и на совсем незначительную жилплощадь. «Я видела решение суда, когда четыре человека из Пензы купили 1/6 доли в двухкомнатной квартире в Москве, и их вселили в меньшую по площади комнату, заставив пожилых сособственников-супругов освободить вторую комнату, – рассказывает юрист АН «Кутузовский проспект» Ирина Маркочева. – А бывают случаи, когда покупателей долей вселяют даже в однокомнатные квартиры. Правда, чаще такое случается не в столице, а в Подмосковье. Мол, тебе левая стенка, а тебе правая. Абсурд? Но мне показывали решение суда, где так и было написано».

«Нам известно, что деление квартиры на небольшие доли и их продажа приводят порой к большим проблемам, – говорит председатель комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. – Уже более года тому назад мы внесли поправки в Жилищный кодекс РФ, которые устанавливали размер минимальной доли, в которую можно вселять собственника. Но поправка пока так и не принята».

Почему? Ведь вроде бы все проще. Если в квартире есть, предположим, 10 и более метров на человека, то можно вселять. В противном случае – только принудительный выкуп. Такой подход стал бы ограничением для «черных» риэлторов, которые скупают небольшие доли в квартирах, чтоб потом спекулировать ими или «выдавливать» из квартиры проживающих в ней людей.

В европейских странах доля в квартире у человека тоже может образоваться, но вселиться в нее, а тем более продать постороннему лицу он не имеет права. Ее никто не купит. Риэлтор Галина Парусова рассказала, как ее знакомый в Италии получил по наследству небольшую долю в доме. Он ежегодно платит за нее налог, но продать свой кусочек собственности не может. Другие наследники не берут, а посторонним людям – закон не позволяет.

Есть надежда, что вольность квартирных рейдеров рано или поздно закончится. Как считает депутат Госдумы Галина Хованская, в ближайшее время закон, ограничивающий вселение покупателя доли в квартиру, будет принят.

Но люди должны подумать о себе и сами. Сособственникам, какие бы отношения ни сложились между ними, нужно уметь договариваться друг с другом, идти на компромиссы. Те, кому принадлежит большая доля в квартире, должны помнить, что мизерные доли очень часто покупают люди, которые заинтересованы получить всю квартиру. То есть, как правило, криминальные или околокриминальные элементы.

Поэтому, если вы не можете выкупить долю (нет денег), то, наверное, имеет смысл договориться с сособственниками и продать всю квартиру целиком. Полученные деньги поделить согласно долям, и приобрести себе квартиру поменьше и подешевле.

Законная продажа

Если договориться с соседями не удалось, то продавать свою долю в квартире нужно с соблюдением законодательных норм.

«Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли, – сообщает юрист корпорации «Рескор» Оксана Позднякова. – Извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней. Если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки, то продавец вправе продавать долю любому лицу».

Если другие жильцы отказываются выкупать долю, то они должны пойти к нотариусу и заверить свой отказ от покупки. Сразу после этого можно приступать к продаже жилплощади.

В том случае, когда оформлять свой отказ нотариально сособственники отказываются, продавцу необходимо составить письмо-извещение, в котором он должен указать все условия, на которых будет происходить продажа.

«Помните, что цена, которая указана в этом письме, не может быть ниже той, по которой вы будете впоследствии продавать долю третьему лицу», – подчеркивает Оксана Позднякова.