Последняя воля

Завещать жилплощадь можно любому человеку – как родственнику, так и совершенно постороннему лицу.

«Завещанием является личное распоряжение гражданина на случай его смерти принадлежащим ему имуществом, сделанное в предусмотренной законом форме», – разъясняет генеральный директор компании «Юристат» Светлана Кириллова. При этом данная квартира обязательно должна находиться в собственности наследодателя.

Документ «последней воли» должен быть нотариально заверен. «Исключение из этого правила допускается лишь в том случае, когда завещатель находился в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств был лишен возможности нотариально заверить свое распоряжение, – рассказывает юрист юридической компании «КМ Консалтинг» Константин Егоров. – В этой ситуации завещание может быть составлено в простой письменной форме».

Собственник вправе любым образом определять доли преемников, даже лишать некоторых из них наследства, не указывая причин этого шага, подтверждает адвокат, председатель региональной общественной организации правовой защиты граждан «Ваше право» Сергей Елисеев. «В некоторых случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, завещатель может включать в документ «последней воли» и другие распоряжения», – добавляет эксперт. Например, наследодатель может воспользоваться правом «завещательного отказа». Это обязывает наследников совершить определенное действие в отношении другого лица. «Например, наследодатель Иванов может передать наследнику Петрову свою квартиру, но с условием предоставления в этой квартире права пожизненного проживания родственнику Иванова – Сидорову», – поясняет Константин Егоров.

Завещание не является документом, который нельзя отменить. Сделать это можно одним из двух способов. Во-первых, путем составления нового завещания, в котором доли в праве собственности на завещанную квартиру между наследниками будут распределены иначе. «В этом случае ранее составленное распоряжение автоматически прекратит свое действие в той части, в которой оно будет противоречить новому документу», – говорит Константин Егоров. Во-вторых, можно подать нотариусу заявление об отмене завещания, и тогда оно прекратит свое действие полностью.

Переписывать завещание можно сколько угодно раз.

Все хорошо, прекрасная маркиза

У передачи «квадратных метров» по завещанию есть неоспоримые преимущества. Главное из них заключается в том, что после составления завещания наследодатель не перестает быть полноправным владельцем своей квартиры. Наследники приобретают право собственности на имущество только после его смерти.

Но свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве. «В соответствии с ними несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы получают независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону», – объясняет Сергей Елисеев.

Впрочем, эти родственники вправе претендовать на наследство только в случае, если они в течение одного года до смерти наследодателя находились на его иждивении.

И еще один нюанс: «если наследодатель на момент составления завещания состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то в дальнейшем его распоряжение может быть оспорено в суде наследниками по закону (родственниками наследодателя)», – замечает Константин Егоров. «В случае признания завещания недействительным, квартира будет разделена между наследниками по закону – родственниками наследодателя – без участия того лица, в пользу которого было составлено завещание», – добавляет эксперт.

«Безвозмездно, то есть даром»

Помимо составления завещания, гражданин может безвозмездно передать свою жилплощадь другому лицу – подарить ее. «Договор дарения недвижимого имущества составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами. Кроме того, его обязательно нужно регистрировать в Управлении Росреестра», – сообщает Светлана Кириллова.

Принципиальное отличие этого способа передачи квартиры от «завещательного» состоит в том, что в данном случае одаряемый становится собственником «квадратных метров» сразу же после оформления сделки, а даритель, соответственно, утрачивает права на свою жилплощадь.

Никаких ограничений в выборе одаряемых нет. «Квартиру можно подарить любому – как родственнику наследодателя, так и абсолютно постороннему человеку. При этом он может являться гражданином другого государства или вообще – лицом без гражданства», – подтверждает Константин Егоров.

Для дарителя такой вариант распоряжения своей недвижимостью менее предпочтителен. «Как только преемники получают дарственную на квартиру еще при жизни наследодателя, они несколько уменьшают свое участие в его судьбе. Более того, известны случаи, когда граждане, получив жилье в подарок, просто выгоняют из нее прежних собственников, превращая их в лиц без определенного места жительства», – делится своими наблюдениями Константин Егоров («КМ Консалтинг»).

В отличие от завещания (которое можно отменить), со сделкой дарения дела обстоят иначе: оспорить ее можно лишь в судебном порядке.

Имеют место и другие ограничения. Так, если речь идет о квартире, нажитой в период брака, то она считается совместной собственностью супругов. Подарить ее можно будет только с нотариально заверенного согласия второй «половины». «При несоблюдении этого требования сделка имеет все шансы быть признана судом недействительной», – утверждает Константин Егоров.

Естественное право

Если завещание или дарственная на квартиру отсутствует, недвижимость переходит к наследникам по закону.

В этом случае жилплощадь получают близкие родственники умершего (так называемые наследники первой очереди). В эту категорию входят дети, супруг и родители. Всего существует восемь очередей наследников. Если первоочередные преемники вступают в наследство, то «нижестоящие» родственники в процессе раздела имущества не участвуют.

При законном «разделении пирога» часто возникает путаница: о своем праве на квартиру могут заявить родственники, о существовании которых прежний владелец и не подозревал. Несмотря на то, что закон предусматривает разрешение подобных ситуаций, спокойствия действительным наследникам это точно не прибавит.

У самого процесса вступления в наследство есть свои правила, которые необходимо соблюдать.

Так, имущество должно быть принято родственниками в течение полугода со дня смерти наследодателя. «Они должны в течение 6 месяцев обратиться в нотариальную контору и написать заявление об открытии наследства. После этого необходимо собрать пакет документов, в том числе из БТИ, Управления Росреестра, также могут понадобиться справки из различных архивов, Департамента жилищной политики, налоговой и иных органов. После получения свидетельства о праве на наследство начинается оформление права на квартиру», – рассказывает Светлана Кириллова.

Если в обозначенный срок наследники первой очереди не предъявят свои права на жилплощадь, на нее могут претендовать другие родственники. Впоследствии оспорить их права можно будет только через суд.

В копеечку

Выбирая между дарственной и завещанием, нужно учитывать и финансовую сторону вопроса.

Договор дарения может быть составлен как в простой письменной форме, так и заверен у нотариуса. «В простой форме его лучше составлять в юридической консультации или риэлторской фирме. Стоить это будет от 2 до 5 тыс. рублей. За нотариально заверенную дарственную придется выложить 0,5–1% от стоимости недвижимости по оценке БТИ», – конкретизирует Сергей Елисеев («Ваше право»).

Вторая статья расходов – оформление бумаг в Росреестре. Туда подаются одновременно два пакета документов: для регистрации договора дарения и права нового собственника на подаренную недвижимость. Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора, которому придется заплатить не менее 5 тыс. рублей.

Далее предстоят расходы на уплату двух госпошлин: за регистрацию договора – 1 000 рублей плюс еще столько же за оформление права собственности.

И, наконец, одаряемый должен оплатить НДФЛ – 13% от стоимости квартиры по оценке БТИ. Правда, «от этого налога освобождаются близкие родственники дарителя: супруг, родители, дети, бабушки-дедушки, внуки, братья и сестры», – уточняет Сергей Елисеев.

Наследодателю придется потратить примерно 1 000 рублей за оформление завещания, а также оплатить:

1) 0,3% от стоимости наследуемого имущества (по оценке БТИ), но не более 100 тыс. рублей – детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя;

2) 0,6% от стоимости наследуемого имущества (по оценке БТИ), но не более 1 млн. рублей – всем остальным.

Госпошлина при оформлении права собственности обойдется в 1 000 рублей. Как и в случае с дарственной, собирать и подавать документы можно самостоятельно или с помощью специалистов из риэлторских агентств. Их посредничество обойдется минимум в 5 тыс. рублей.

«Таким образом, для близких родственников дарственная выйдет дешевле – от НДФЛ они освобождены, – резюмирует Сергей Елисеев. – Если же речь идет обо всех остальных – как о дальней родне, так и о друзьях – то выгоднее использовать завещание. Поскольку 0,6% от стоимости наследуемой квартиры за выдачу свидетельства о праве наследства однозначно меньше, чем 13% НДФЛ. Все прочие издержки по оформлению дарственной и завещания примерно равны».

Ипотека – не приговор

Что касается квартир, которые находятся в залоге у банка, то возможность распоряжаться ими у собственника также имеется.

«Обременение ипотекой не лишает заемщика права распоряжаться собственностью, а только его ограничивает. Так, жилплощадь можно подарить, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено кредитным договором», – констатирует Светлана Кириллова («Юристат»).

Каких-то препон для завещания ипотечной квартиры чаще всего тоже нет.

Однако следует помнить, что вместе с «квадратными метрами», наследник принимает на себя и все финансовые обязательства заемщика после его смерти. «Вне зависимости от способа получения недвижимого имущества на него перейдут не только права на квартиру, но и обязанности по оплате кредита, обеспеченного залогом, плюс все иные обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые были выполнены первоначальным собственником квартиры не в полном объеме», – подтверждает Светлана Кириллова.

Так что в этом случае заемщику имеет смысл посвятить людей, которым он намеревается завещать заложенную квартиру, во все сопутствующие детали этого процесса.