Проведение оценки объектов недвижимости в субъектах РФ предполагается в 2011-2012 годах, то есть Россия уверенно движется к введению нового налога, который уже вызвал огромное количество споров и слухов. Налог на недвижимость должен заменить два нынешних: налог на землю и имущество, поясняет юрист «Инвесткафе» Олег Малкин. Его будут рассчитывать, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а не опираясь на оценки БТИ. Введение налога неизбежно, он должен стать основой для наполнения местных, практически повсеместно дефицитных, бюджетов. В настоящее время методика оценки недвижимости проходит «обкатку» в ряде регионов. Затем Росреестр оценит объекты недвижимости по всей России, и будут приняты изменения в Налоговый кодекс.

Налогу быть, на это есть политическая воля, как есть, по-видимому, и желание решать связанные с ним проблемы. В частности, пока еще неизвестно, каким образом будет взиматься новый налог. Но уже понятно, что здесь больше плюсов, чем минусов. Введение налога на недвижимость – вполне рациональный шаг властей, поскольку подобная практика существует в большинстве цивилизованных государств, считает управляющий директор ФГ БКС Сергей Данилов. «Вполне логично, что богатые должны платить больше. И очень важно, чтобы не пострадали незащищенные слои населения. Налог обязательно должен учитывать ситуации, когда, к примеру, человек получает большую квартиру по наследству. Кроме того, необходима дифференциация налоговой ставки в зависимости от годового дохода собственника, количества прописанных в квартире или доме людей», – добавляет Данилов.

Справедливой ставкой, указывает он, может быть диапазон от 0,1% до 1% от рыночной стоимости объекта недвижимости с возможностью нулевой ставки для льготников. То есть, к примеру, обычная московская семья, проживающая в трехкомнатной квартире стоимостью 10 млн рублей, будет платить 10 тысяч рублей в год, что вполне нормально для среднего класса. Пенсионерка, проживающая в «сталинке» в центре стоимостью не менее 20 млн, будет освобождена от налога. А владелец пентхауса стоимостью 90 млн рублей, для которого этот объект недвижимости далеко не единственный, будет платить по ставке 1%, то есть 900 тыс. в год.

Властям действительно предстоит нелегкая работа над проектом. На помощь им может прийти западная практика. Так, перспективной является обратная ипотека, которую Агентство по жилищному кредитованию намерено запустить уже в ближайшее время. Банк определяет сумму кредита, где залогом является квартира, и перечисляет клиенту ежемесячно определенную сумму. Погашение кредита происходит после смерти заемщика. Если от кредита что-то остается, эту сумму могут забрать родственники, они же могут погасить кредит и забрать квартиру в собственность. Получается, что человек «проживает» свою квартиру. «На мой взгляд, проект очень интересный, он определенно имеет перспективы для успешного развития, – говорит вице-президент Первого республиканского банка Дмитрий Орлов. – Это действенный механизм, позволяющий клиенту использовать на все 100% имеющуюся у него недвижимость. Для России проект новый, он будет восприниматься неоднозначно, будет сопротивление, непонимание, но все же это цивилизованное решение».

Государство априори не может угодить всем, считает начальник отдела управления инвестициями и аналитической поддержки ИФК «Солид» Михаил Королюк. Здесь каждый чем-то должен поступиться ради возможности получить. В случае с пожилыми малообеспеченными людьми, владеющими дорогой недвижимостью, но не способными оплатить налог, уступая государству в той или иной форме (к примеру, в виде формы обратной ипотеки), взамен они получают чуть более высокие стандарты медобслуживания и пенсии, так как часть собранных налогов с недвижимости пойдет и на эти нужды.

Конечно, добавляет Дмитрий Орлов, нужны дополнительные варианты для владельцев квартир. Возможна, в частности, дифференциация налога по сроку владения.

Налог на недвижимость – непопулярная, но необходимая мера, на которую должно пойти правительство для построения более гибкой рыночной экономики, резюмирует директор аналитического департамента ИК «Вектор секьюритиз» Александра Лозовая. Для ускорения роста ВВП надо повысить мобильность населения, а это будет возможно с появлением здорового рынка аренды недвижимости. «Сейчас рынок аренды абсолютно непрозрачен, государство получает от него копейки, а могло бы получать миллиарды. Предлагаемый налог предусматривает защиту малообеспеченных слоев населения, способствует росту спроса на жилье эконом-класса, что должно поддержать строительную отрасль и, надеюсь, подтолкнет законодателей к плотной работе над созданием прозрачного рынка аренды недвижимости», – говорит эксперт.

Власти утверждают, что введение налога не ударит по карману 90% граждан – платить больше станут те, кому принадлежит крупная недвижимость. Возможно, все будет не настолько хорошо, как хотелось бы правительству, но и не настолько плохо, как кажется многим, особенно владеющим той самой «инвестиционной» недвижимостью.