Пока городская и коттеджная недвижимость спит в ожидании высокого сезона, лишь один сектор рынка показывает устойчивый рост — многоэтажное жилье экономкласса в ближнем Подмосковье. Это не случайное явление, а долгосрочный тренд: покупатели, застройщики и даже гастарбайтеры уходят за МКАД.

Устойчивый рост

Вторичный рынок многоквартирной недвижимости Подмосковья в прошедшем месяце показал устойчивый рост. Средняя цена предложения, по данным компании "Миэль", за февраль выросла на 1,7%, достигнув уровня 74 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее востребованное жилье экономкласса подорожало на 2% за месяц. А если взять более узкий сегмент старых панельных домов с маленькими кухнями, то рост еще больше — 2,2%. При этом в бизнес-классе прибавка составила 1,5-1,6%, а качественные квартиры в монолитно-кирпичных домах в феврале прибавили в стоимости 3,2%. Отметим, что в феврале цены на жилье выросли во всех без исключения районах Подмосковья. Надо также иметь в виду, что, по данным "Миэль", цены предложения сейчас практически совпадают с ценами реальных сделок.

Это довольно значительные цифры, и они вполне выразительно характеризуют ситуацию на подмосковном рынке. Сюда идут, во-первых, в поисках низких цен как альтернативы московским. Высокий спрос, соответственно, вызывает подорожание. Но есть разряд подмосковных покупателей, которые ценят прежде всего качество, а как раз качественного предложения на этом рынке мало. Отсюда и опережающий рост.

"Покупатели квартир в подмосковных многоэтажках — это в основном люди, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но не имеющие достаточно средств на покупку квартиры в Москве. Однако сюда переезжают и семьи с детьми, полагающие, что за МКАД экология лучше",— говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Таким образом, в Подмосковье высок спрос как на дешевизну, так и на качество. Устойчивый рост цен именно на вторичном рынке показателен именно в силу статичности самого этого рынка. То есть цена на объекты одного класса всегда примерно одинакова. А вот на рынке новостроек статистика не столь показательна: в двух рядом стоящих одинаковых домах цены могут отличаться на 10-15% просто в силу того, что один только начал строиться, а другой возведен под крышу. Однако и первичный рынок Подмосковья показывает устойчивый рост.

"В Подмосковье наиболее дешевые новостройки подорожали примерно на 5-7% за квартал. По итогам первых двух месяцев 2011 года минимальная стоимость предложения в области составила порядка 37 тыс. руб. за 1 кв. м. Средние цены на новостройки Подмосковья — 48-60 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от места расположения и удаленности от МКАД. В Москве стоимость жилья экономкласса варьируется от 130 тыс. руб. за менее ликвидные объекты до 155 тыс. и более за наиболее привлекательные предложения",— говорит Дмитрий Таганов.

Альтернатива столице

"Совершенно очевидно: многоэтажная недвижимость в ближнем Подмосковье — это не какой-то отдельный рынок, а продолжение московского рынка экономкласса. По нашим оценкам, более половины покупателей квартир в Московской области являются жителями Москвы, порядка 30-35% — Подмосковья, остальные покупатели — жители других регионов РФ и стран СНГ",— утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-новостройки".

Причем Подмосковье становится альтернативой Москве с точки зрения не только покупателя, но также застройщика и девелопера. Причин, по которым застройщики перемещаются из Москвы в Подмосковье, много. Во-первых, почти полное отсутствие свободных площадок в городе, тогда как неосвоенных участков в Подмосковье довольно много. Во-вторых, земля за МКАД, безусловно, дешевле. В-третьих, согласование проекта. Для любого девелопера оно подчас становится одним из самых важных моментов. В Москве согласование может длиться до пяти лет, а само строительство — полтора-два года. "Реалии таковы, что компания-девелопер за одно и то же время сможет гораздо больше построить в Подмосковье, чем в самой столице",— говорит Виктор Козлов, генеральный директор компании "Авгур эстейт".

В результате в области не просто строят больше, чем в Москве,— здесь строят девелоперы, которые променяли столицу на Подмосковье. И в области не просто больше покупают — здесь покупают те, кто не смог найти подходящие варианты в Москве.

"Сейчас на рынке новостроек Москвы в реализации находится порядка 250-260 объектов, в месяц выходит на рынок один-два объекта экономкласса. А в Московской области в месяц на рынке появляется до 10-12 проектов. По итогам 2011 года в Москве сокращение объема предложения первичного рынка может составить 30-40%. В сегменте экономкласса наблюдается значительное превышение спроса над предложением и отмечается дефицит предложения объектов стоимостью 95-120 тыс. руб. за 1 кв. м и при этом небольшого метража. Есть проекты с такой же стоимостью 1 кв. м, но с большими площадями, из-за чего общая стоимость квартир получается довольно высокой. Такие проекты тоже востребованы, но в меньшей степени",— комментирует Мария Литинецкая.

Отметим, что московские объекты, которые соответствуют ценовым ожиданиям покупателей в пределах 95-120 тыс. руб. за метр, зачастую не устраивают их качественными характеристиками.

"В Москве жилье экономкласса размещается сегодня в основном в труднодоступных даже по столичным меркам районах (например, ЖК "Царицыно" расположен фактически не в Царицыно, а в Бирюлево, прокладка метро в котором не предусмотрена действующим генпланом, ЖК "Головино" зажат между промзоной и зоной отчуждения железной дороги). В противовес столице в Подмосковье у покупателей есть выбор жилья по экологическим, видовым характеристикам и транспортной доступности, а также существенно выше разброс по ценовым параметрам. Для тех, кому важны престиж и роза ветров, более привлекательными покажутся новостройки Красногорска, цена в которых достигает сегодня практически московского уровня (75-95 тыс. руб. за 1 кв. м). Близостью крупных лесопарков и приемлемой ценой заинтересуют покупателей новостройки восточного направления (например, ЖК "Балашиха-Сити" сегодня предлагает однокомнатные квартиры за 2,5 млн руб.)",— рассказывает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер".

Исход из Москвы

Конечно, лучшая транспортная доступность, близость к метро и даже такое эфемерное понятие, как московская прописка, всегда будут поддерживать московский квадратный метр на большей высоте относительно подмосковного. Кстати, и на территории области имеет место ценовое расслоение в зависимости не только от конкретного города, но и от удаленности от кольцевой. Так, по данным директора департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игоря Заугольникова, средняя стоимость метра площади в радиусе 15-30 км от МКАД сейчас составляет $2 тыс., а в радиусе 0-15 км — уже $3,3 тыс.

Как бы то ни было, исход из Москвы продолжается и нарастает с каждым месяцем. Строительство в Москве постепенно сворачивается, а уж относительно дешевое жилье скоро вообще перестанут возводить. Инициативы московского правительства только поддерживают эту тенденцию. Вот, например, собираются запретить жилищное строительство внутри Третьего транспортного кольца. Это означает, что автоматически станет дороже земля в срединном поясе Москвы и там, где мы привыкли видеть дома бизнес-класса и даже разряда эконом плюс, девелоперы будут позиционировать свои объекты как элитные. Другой вопрос, какая может быть элитность в районах Нагатино или Хорошево-Мневники, но ценник, можно не сомневаться, окажется на соответствующем уровне.

Соответственно, подорожают и окраинные районы, которые будут иметь право причислять себя к бизнес-классу. Ну а место относительно дешевого жилья — там, где оно сейчас особенно активно строится, то есть за МКАД.

Недавно, кстати, мэр Москвы Сергей Собянин потребовал ужесточить миграционную политику в столице и тщательнее проверять чердаки и подвалы на предмет проживания нелегальных мигрантов. А рабочие места в приоритетном порядке отдавать коренным москвичам. Не факт, что москвичи выстроятся в очередь за вакансиями низкоквалифицированных рабочих на столичных стройках. Зато совершенно очевидно, куда отправятся мигранты, если их действительно начнут выдавливать из Москвы,— в Подмосковье. Там их вроде бы еще не обещали притеснять. А работа в области всегда найдется, ведь даже после того, как дома построены, надо кому-то чистить улицы и стричь газоны в новых микрорайонах.