Окончание. Начало: Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса.
Original LTV Ratio и ликвидационная стоимость предмета ипотеки
Приходится слышать, что банки естественным образом «застрахованы» от падения цен на предметы ипотеки за счет заложенного в кредитные договоры значения Original LTV Ratio (первоначальное отношение размера кредита к стоимости предмета залога). Кроме того, в целом ряде случаев банки принимают во внимание определенные оценщиками значения ликвидационной стоимости.
В какой-то мере с этим можно согласиться, но это будет справедливо отнюдь не всегда.
Во-первых, в настоящих условиях значения Original LTV Ratio необязательно в полной мере способны компенсировать вероятное дальнейшее снижение цен на рынке жилья (о кредитах, выданных с минимальными или вообще нулевыми значениями Original LTV Ratio, вообще речи нет).
Во-вторых, использование ликвидационной стоимости в судебных разбирательствах вообще проблематично ввиду вышеприведенных соображений.
Кроме того, представляется, что существующие воззрения на ликвидационную стоимость также подлежат серьезному пересмотру в ближайшем будущем. Для иллюстрации приведем данные исследования аналитического центра компании «Инком-недвижимость», основанного на данных по сделкам крупнейших московских застройщиков (ПИК, МИАН, СУ-155 и другие, занимающие 70% рынка)28 (табл. 2).
Таблица 2. Количество сделок, осуществляемых крупнейшими застройщиками в разные периоды времени
| Период |
Качественная характеристика состояния рынка |
Количество сделок в месяц |
| 2006 г. |
Небывалый рост цен |
250 |
| Август 2008 г. |
Предкризис, стабильность цен |
100 |
| Сентябрь 2008 г. |
Начало кризиса, стабильность цен |
25 |
| Ноябрь 2008 г. |
Кризис, стабильность и несущественное снижение цен посредством скидок |
5 |
В общем, для уже выданных кредитов следует опять-таки констатировать высокий уровень операционного риска жилищного ипотечного кредитования. Тут, как говорится, только будущее покажет.
Гораздо важнее сделать вывод на будущее и впредь считать Original LTV Ratio и ликвидационную стоимость не от уровня цен предложения, а от полноценно определенной рыночной стоимости предмета ипотеки.
Можно даже предположить, что в этом случае (но только в этом) допустимым будет являться риск, связанный с минимальными (но не нулевыми) значениями Original LTV Ratio.
Оценка величины ценового перегрева
Выше мы излагали теоретические основы изменения методологического подхода к определению рыночной стоимости предмета ипотеки. По нашему мнению, их вполне достаточно, при этом, собственно, не предлагается никаких революционных новаций.
Существенно сложнее определиться с инструментарием устранения ценового перегрева, поиска «уровня рыночной стоимости» в существующем потоке цен предложения.
Существуют исследования, в которых были предприняты попытки определить справедливую (опять не рыночную!) стоимость 1 кв. м жилья в Москве и Подмосковье29, которые, так или иначе, исходят из доступности жилья для населения на основании его (населения) официальных доходов, а также исходя из принятых в Европе и США соотношений «официальный доход/стоимость 1 кв. м жилья». Разница между стоимостью 1 кв. м жилья, которая имеет место на рынке, и доходом семьи, который она может потратить на приобретение жилья (с кредитом или без), считается ценовым перегревом.
Нисколько не умаляя достоинств такого подхода, отметим, что он, как минимум, не учитывает масштабов «серости» доходов населения, а также схем скрытого кредитования работников работодателями. Кроме того, такой подход представляется полностью нерыночным, задающим некие целевые ориентиры стоимости, которые изначально невозможно достичь в условиях ценового перегрева и спекулятивного спроса.
Мы здесь не ставим перед собой задачу «решить все проблемы сразу». Но, тем не менее, мы хотели бы обрисовать один из возможных путей их решения, а также обоснованно, на основании доступной информации о рынке жилья в Москве, определить диапазон возможных значений ценового перегрева. При этом мы не привлекаем для анализа информацию, непосредственно не относящуюся к рынку жилья, вроде цен на нефть, баланса притока/оттока капитала и т.д., а также информацию о реально располагаемых официальных доходах домовладений.
Рис. 2. Динамика индекса рыночной стоимости 1 индексного кв. м жилья в Москве, определенного сравнительным, доходным и затратным подходами
На рисунке 2 показаны три временные зависимости:
- фактического значения относительного индекса стоимости 1 кв. м жилья в Москве, регулярно определяемого Аналитическим агентством «Индикаторы рынка недвижимости» (1,00 ~ 20 000 руб./кв. м)30, представляющего собой определенным образом «очищенные» цены предложения - по сути дела, источник для сравнительного подхода к оценке;
- динамики индекса стоимости 1 кв. м жилья в Москве, рассчитанной исходя из ретроспективной среднегодовой доходности индекса стоимости 1 кв. м жилья, равной 0,4131, - по сути дела, источник для доходного подхода к оценке;
- динамики средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в Москве, рассчитанной Министерством регионального развития один раз в квартал32, - по сути дела, источник для затратного подхода.
Пересчет конкретных значений рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в Москве Министерством регионального развития в значения индекса осуществлялся ее делением на 20 000 руб./кв. м.
Отметим, что в соответствии со сложившимся мнением последний показатель определяется, главным образом, исходя из себестоимости строительства в конкретном регионе с нормативным уровнем прибыли застройщика в 15%.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 2 Приказа Министерства регионального развития РФ «О реализации мер по стимулированию рынка жилищного строительства в 2008- 2009 годах в рамках предоставления субъектами Российской Федерации финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на переселение граждан из аварийного жилищного фонда» от 02.12.2008 № 269, «... максимальная стоимость одного квадратного метра жилого помещения, применяемая для расчета цены государственного контракта на приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах для переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, не должна превышать среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации, ежеквартально определяемую Министерством регионального развития Российской Федерации...».
Таким образом, в ближайшее время это значение рыночной стоимости 1 кв. м жилья будет самым непосредственным образом определять «оптовые» закупки жилья государством на соответствующим образом проводимых аукционах. Первые аукционы с разной степенью успеха уже прошли в конце 2008 года33.
Таким образом, имеются три значения индекса стоимости 1 кв. м жилья в Москве, полученные тремя вариантами его определения, соответствующими общей методологии определения рыночной стоимости. Исходя из последнего обстоятельства, будем считать, что мы ведем речь о некоей рыночной стоимости усредненного (индексного) квадратного метра жилья в Москве.
Особо отметим, что представленные значения являются именно индексными и тем самым характеризуют именно рынок жилья в Москве в целом.
Теперь сравним рисунок 2 с «иллюстрацией Смита - Ратклифа».
Отчетливо видно, что первые две ретроспективные зависимости полностью соответствуют представлениям о концепциях «рыночной цены» (фактическая динамика индекса IRN.RU) и «рыночной стоимости» (динамика того же индекса, рассчитанная исходя из ретроспективной среднегодовой доходности индекса). На самом деле, если исходить из методики определения среднегодовой ретроспективной доходности, динамика, рассчитанная с ее использованием, представляет собой линейный тренд фактической динамики индекса стоимости, но определенный не с помощью стандартных возможностей MS Excel, а иначе34. Это подтверждает ее соответствие концепции рыночной стоимости.
Получаемые из рисунка 2 по трем зависимостям значения рыночной стоимости индексного квадратного метра жилья резко отличаются, а следовательно, в полный рост встает неразрешенная в настоящее время проблема согласования полученных результатов.
Проблеме согласования результатов, полученных с помощью разных подходов, посвящено большое количество работ35.
Существует также устойчивая точка зрения, что «взвешивание результатов, полученных различными подходами, производится только тогда, когда между результатами нет существенного расхождения. При наличии существенного расхождения проводится анализ причин и в качестве окончательного выбирается наиболее достоверный, по мнению Оценщика, результат»36.
Если выбросить из головы приведенные здесь соображения, то остается обосновать наибольшую достоверность сравнительного подхода, после чего можно считать задачу решенной. Только при таком подходе стоит отдавать себе отчет, что все (или почти все) риски примет на себя кредитор.
Тем не менее мы попробуем решить вопрос согласования результатов методом, не предполагающим оценку точности результатов.
Для этого используем метод согласования, предложенный известным специалистом-оценщиком В.Н. Тришиным, который предлагает «... использовать для взвешивания (результатов оценки рыночной стоимости, полученных с помощью разных подходов - авт.) так называемое "золотое сечение"37, чтобы придать единообразие отчетам об оценке и уменьшить оценщикам возможность получения заказной итоговой цифры»38.
Хотя это предложение является директивным и не бесспорным, его применимость для итогового значения рыночной стоимости в массовых стандартизированных оценках объектов жилой ипотеки представляется нам уместной. Главным образом, это обусловлено нейтральностью и фундаментальностью такого подхода (наравне, например, с определением чисел «е» и «пи»).
То же самое, по нашему мнению, относится и к решаемой здесь задаче получения качественной оценки диапазона значений рыночной стоимости, в пределах которой должна (как нам представляется) находиться разумная рыночная стоимость индексного квадратного метра квартир для целей ипотечного кредитования.
Если исходить из правила «золотого сечения», весовые коэффициенты, которые надлежит присвоить результатам трех подходов, будут следующими:
A ≈ 0,6180, B ≈ 0,2361, С ≈ 0,1459,
где A + B + C = 1.
По мнению В.Н. Тришина, для большинства российских промышленных предприятий следует использовать следующее соотношение весовых коэффициентов: «...сравнительный с коэффициентом А, затем затратный с коэффициентом В и, наконец, доходный с коэффициентом С. Для некоторых компаний порядок выбора подходов и их методов может быть, естественно, другим. Например, для новых компаний - это доходный, затратный, сравнительный, для малодоходных - затратный, сравнительный, доходный и т.п.».
Мы поступили несколько иначе. Поскольку применительно к решению стоящей здесь задачи в настоящее время сложно выбрать приоритеты в присвоении весовых коэффициентов, мы рассматриваем все возможные варианты.
Таблица 3. Все возможные варианты взвешивания результатов, полученных тремя подходами на конец 2008 года
| Результаты |
Итоговая рыночная стоимость 1 индексного кв. м жилья в Москве |
||||
| Отн. ед. |
Как доля от фактических значений индекса стоимости IRN.RU (сравнительный подход) |
||||
| Подход |
Сравнит. |
Доходный |
Затратный |
|
|
| Весовой коэффициент |
0,62 |
0,24 |
0,15 |
6,77 |
0,82 |
| Стоимость, отн. ед. |
8,26 |
4,69 |
3,84 |
||
| Взвешенная стоимость, отн. ед. |
5,10 |
1,11 |
0,56 |
||
| Подход |
Сравнит. |
Доходный |
Затратный |
|
|
| Весовой коэффициент |
0,62 |
0,24 |
0,15 |
6,70 |
0,81 |
| Стоимость, отн. ед. |
8,26 |
3,84 |
4,69 |
||
| Взвешенная стоимость, отн. ед. |
5,10 |
0,91 |
0,68 |
||
| Подход |
Сравнит. |
Доходный |
Затратный |
|
|
| Весовой коэффициент |
0,62 |
0,24 |
0,15 |
5,41 |
0,65 |
| Стоимость, отн. ед. |
4,69 |
8,26 |
3,84 |
||
| Взвешенная стоимость, отн. ед. |
2,90 |
1,95 |
0,56 |
||
| Подход |
Сравнит. |
Доходный |
Затратный |
|
|
| Весовой коэффициент |
0,62 |
0,24 |
0,15 |
5,01 |
0,61 |
| Стоимость, отн. ед. |
4,69 |
3,84 |
8,26 |
||
| Взвешенная стоимость, отн. ед. |
2,90 |
0,91 |
1,21 |
||
| Подход |
Сравнит. |
Доходный |
Затратный |
|
|
| Весовой коэффициент |
0,62 |
0,24 |
0,15 |
5,01 |
0,61 |
| Стоимость, отн. ед. |
3,84 |
8,26 |
4,69 |
||
| Взвешенная стоимость, отн. ед. |
2,37 |
1,95 |
0,68 |
||
| Подход |
Сравнит. |
Доходный |
Затратный |
|
|
| Весовой коэффициент |
0,62 |
0,24 |
0,15 |
4,69 |
0,57 |
| Стоимость, отн. ед. |
3,84 |
4,69 |
8,26 |
||
| Взвешенная стоимость, отн. ед. |
2,37 |
1,11 |
1,21 |
||
| Среднее арифметическое значение |
5,60 |
0,68 |
|||
Для наглядности полученные значения итоговой рыночной стоимости индексного квадратного метра жилья в Москве представлены в последнем столбце таблицы 3 в виде доли от фактических значений Индекса стоимости жилья Аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости» (результат сравнительного подхода).
В заключение все полученные результаты усреднялись.
Из таблицы 3 получаем, что диапазон рыночной стоимости индексного квадратного метра жилья в Москве лежит в пределах от 55 до 82% от фактического значения индекса стоимости 1 кв. м жилья в Москве при среднем арифметическом значении, равном 68%.
Наиболее близкое к среднему значение дает вариант согласования, при котором максимальный вес имеет второй по величине определенной стоимости доходный подход, второй по величине вес имеет третий по величине определенной стоимости затратный подход, а максимальный по величине определенной стоимости сравнительный подход имеет минимальный вес. Этот вариант согласования выделен в таблице 3 заливкой.
Если исходить из проведенных оценок и определить «степень перегрева» рынка жилья в Москве как долю от индекса стоимости IRN.RU, то эта «степень перегрева» цен составит около 30%.
Аналогичные расчеты были проведены для конца 2007 года и конца 2006 года.
Рис. 3. Биржевая диаграмма зависимости взвешенного значения рыночной стоимости 1 жилья в Москве как доли от индекса стоимости IRN.RU за три последних года
Полученные данные приведены на рисунке 3 в виде биржевой диаграммы (с указанием диапазона «минимальное - максимальное значение»).
Как отчетливо видно из рисунка 3, степень перегрева рынка жилья в Москве устойчиво держится на уровне 30% от индекса стоимости 1 кв. м жилья в Москве IRN.RU в течение трех последних лет.
При этом в 2007 году, когда наблюдалось стабилизация цен, степень перегрева рынка немного снижалась, что было нивелировано ростом цен в первой половине 2008 года, не компенсированным их незначительным снижением в конце года.
Польза для ипотеки от устранения ценового перегрева
Ранее мы говорили о пользе снижения цен на жилье для дальнейшего существования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования39.
На это же обстоятельство обратили внимание и специалисты аналитического центра GED Analytics40: «...при ставках в 18-20% годовых покупка жилья в кредит может стать столь же доступной как год назад. Для этого достаточно, чтобы цены на жилье в стране снизились хотя бы на 10%, а доходы граждан сохранились на современном уровне».
Рассмотрим этот вопрос с точки зрения устранения ценового перегрева рынка жилья.
Можно привести два характерных взгляда на этот вопрос.
По мнению вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, понятие «ипотека» не должно отождествляться с понятием «доступное жилье»41: «Ипотека - это доступное жилье для богатых слоев населения. Поэтому не надо подстегивать доступность ипотечных кредитов». При этом, по мнению президента Европейского Трастового банка Андрея Крысина, процентная ставка 20-30% по ипотеке является «абсолютно нормальной»: «Подталкивание ипотеки к излишней доступности - это неправильно ... Ставки должны быть выше инфляции, иначе в этом нет смысла».
С точностью до наоборот, считает, например, вице-президент «Интеко» Олег Солощанский: для сохранения и развития строительной отрасли «нужны очень низкие ставки по ипотеке и долгосрочная программа по госвыкупу жилья - на три года вперед»42.
Рискнем не согласиться с обеими представленными точками зрения по следующей причине: и в первом, и во втором случае в стороне остается «перегретая» стоимость предметов ипотеки, которая в классическом рассмотрении ипотечного кредитования определяет размер основного долга через параметр Original LTV Ratio. Таким образом, вместе с «перегретой» ценой жилья в обоих рассуждениях заложена завышенная сумма первоначальной задолженности.
В то же самое время размер совокупной долговой нагрузки на заемщика складывается из суммы основного долга и суммы процентных выплат. Оба эти параметра объединяются в размере ежемесячного аннуитетного платежа.
Размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту вычисляется по известной формуле:
где С - размер ежемесячного аннуитетного платежа;
D - сумма ипотечного кредита;
r - ставка по кредиту;
n - срок кредита (лет).
Из представленной формулы видно, что зависимость размера аннуитетного платежа от суммы кредита намного сильнее, нежели от ставки по кредиту.
Соответственно понижение суммы кредита за счет снижения стоимости предмета ипотеки одновременно позволяет повысить ставку кредитования или, иначе, при сохранении ставки кредитования, снизить размер аннуитетного платежа для заемщика и, следовательно, повысить доступность ипотеки за счет снижения требования к доходам заемщика.
Рис. 4. Зависимость размера увеличения ставки кредитования дополнительно к базовой 12% годовых от снижения рыночной стоимости 1 индексного кв. м стоимости жилья (размера основной задолженности) для трех сроков кредитования
На рисунке 4 приведены результаты расчетов зависимости размера увеличения ставки кредитования дополнительно к базовой 12% годовых от снижения суммы кредита, а равно и стоимости 1 индексного кв. м стоимости жилья для трех сроков кредитования.
При 30%-ном снижении основной суммы задолженности при выдаче кредита, что может быть обусловлено снижением рыночной стоимости 1 индексного кв. м приобретаемого жилья, без ужесточения требований к платежеспособности (ежемесячному доходу) заемщика банк может без увеличения суммы ежемесячного аннуитетного платежа увеличить процентную ставку по кредиту с 12% годовых до 18,5% годовых при сроке кредитования 20 лет, до 19,5% годовых при сроке 15 лет и до 22% годовых при сроке 10 лет. При этом на 30% сократится размер необходимых ресурсов.
Двукратное же снижение рыночной стоимости 1 индексного кв. м жилья сулит еще большие возможности.
Эти данные, на наш взгляд, убедительно опровергают утверждение о том, что «ипотека - удел богатых по причине высокой ставки». Напротив, истинным является утверждение о том, что «ипотека - удел богатых по причине неадекватно высоких цен на жилье».
Заключение
В данной статье, не претендуя на истину в последней инстанции, мы постарались максимально всесторонне изложить свои взгляды на состояние рынка жилья и перспективы ипотечного жилищного кредитования.
Как было показано, рынок жилья достаточно сильно «перегрет». Именно данное обстоятельство, а не значения ставок кредитования является реальным «стопором» для сохранения жилищного ипотечного кредитования в период кризиса и развития в дальнейшем.
Определены теоретические предпосылки оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в условиях ценового перегрева, а также предложен вариант его количественной оценки.
Показано, что устранение ценового перегрева должно иметь позитивное значение для ипотечного жилищного кредитования.
Тем не менее только активная позиция банков-кредиторов, направленная на изменение сложившихся стереотипов и подходов к жилищному ипотечному кредитованию, способна привести к реальным результатам.
28 - ОРСИ - Открытый рынок строительных инвестиций. Информационно-аналитическая торговая система (по долговым обязательствам). Основные тенденции (01.12.08-08.12.08) (http://www.orsi.su/news/?actn=default&sba_unews=view&unews_id=49).
29 - См., напр.: Росгосстрах: «Справедливая цена недвижимости в Москве и Подмосковье не превышает 3000 и 2400 долл. за метр соответственно». 12.02.2007 (http://www.rgs.ru/rus/news/index/D8D9004D-F09A-4B86-BC5F-6B8CC0FDB00A.wbp); Борисенок О. Когда цены станут «правильными». Справедливая стоимость квартир достижима уже в новом году // Квартира. Дача. Офис. 2008. № 42-43 (http://www.kdo.ru/np/2008/11/11/np_8.html); Гусев А.Б. Разработка методики оценки доступности жилья с кредитом в России (http://realtymarket.ru/docs/pps/gusev1.pdf).
30 - Подробнее см.: Индекс стоимости жилья (www.irn.ru). Сегмент: город в целом (http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=2¤cy=0#begin).
31 - Слуцкий Ал-р А., Слуцкий Анат. А. Указ. соч.
32 - Портал «Приоритетные национальные проекты» (http://www.rost.ru/projects/habitation/hab6/ministry/ministry.shtml).
33 - Власти купят у строителей 2,1 тыс. квартир для военных вместо 15,6 тыс. // Газета.Ру. 25.12.2008 (http://www.gaze-ta.ru/news/business/2008/12/25/n_1312598.shtml); Шмидт Ю., Ляув Б. Строители не продают // Ведомости. 22.12.2008. № 242 (2264) (http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/12/22/174718); Застройщики доказали властям Петербурга, что цена в 47,3 тыс. рублей за 1 кв. м явно занижена // АСН-Инфо 19.12.2008 (http://asninfo.ru/ content/view/12114/41/).
34 - Расчет линейного тренда с помощью стандартных возможностей MS Excel дает больший наклон прямой.
35 - См., напр.: Сивец С. Как сдать «экзамен совести», или О проблеме согласования результатов оценки» // Доклад на международной конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав» 25-27.09.2003 г. Алушта) (http://www.binfo.zp.ua/articles/22.shtml); Гейдж Дж. Как на основе трех подходов получить оптимальный результат // COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. 01-15.03.2006. № 5 (42) (http://www.gba.ru/175/document178.shtml); Тевелева О.В. Взгляд на проблему согласования результатов оценки // Доклад и презентация на международной конференции «Передовые технологии развития рынка недвижимости», г. Одесса, 12.09.2008 (http://www.labrate.ru/teveleva/teveleva_article_ocenka_oborud_2008-1.htm).
36 - Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога». Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол от 18.09.2008 № 5) (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=185&Id=2949).
37 - «Золото е сече ние (золотая пропорция, деление в крайнем и среднем отношении, гармоническое деление, число Фидия) - деление отрезка на части в таком соотношении, при котором большая часть так относится к меньшей, как весь отрезок к большей».
38 - Тришин В.Н. О профессионализме и нравственности в оценке. Рыночная, инвестиционная и справедливая стоимости промышленных компаний. Разница в подходах и результатах их оценки стратегическими инвесторами и независимыми оценщиками (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/174968.html).
39 - Слуцкий Ал-р А., Слуцкий Анат. А. Указ. соч.
40 - «Ипотеку спасет снижение цен на жилье на 10 и более процентов» // Аналитический центр GED Analytics. 27.11.2008 (http://www.gdeetotdom.ru/analytics/ipoteka/1808833/).
41 - «Ставка по ипотеке 30% - это нормально, считают банкиры и строители» // «newsru.com. Недвижимость», 30.10.2008 (http://realty.newsru.com/article/30Oct2008/rate).
42 - Нетреба П., Шаповалов А. Народнохозяйственные избранники // В списке системообразующих предприятий - 295 компаний // КоммерсантЪ. 26.12.2008. № 237(4054) (http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1099827).
Печать
