В декабре 2008 года пятерка крупнейших застройщиков вошла
в Перечень системообразующих организаций, утвержденный
Правительственной комиссией по повышению устойчивости
развития российской экономики. Им оказывается
государственная поддержка на федеральном уровне, однако от
«серых схем» они так и не отказались.
«Википедия», статья «Обманутые дольщики»
Вопреки классику, квартирный вопрос имеет обыкновение портить жизнь не только москвичей, но и жителей всех остальных российских регионов. Безумная стоимость квадратного метра, «черные» риэлторы, нечистоплотные нотариусы, алчные банки с ипотечными кредитами в швейцарских франках, разваливающиеся новостройки, изобретательные коммунальщики… засады и опасности подстерегают собственников жилья, действительных и потенциальных, со всех сторон.
Вариантов решения квартирного вопроса немного, и один из них – долевое участие в строительстве.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства жилья, регулируются в России законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
За семь лет действия закона на эту тему написаны сотни статей и сняты десятки репортажей, появилась обширная судебная практика, и слово «дольщик» теперь иначе как в сочетании с «обманутый» уже вроде как и не воспринимается. Акции протеста обманутых дольщиков проводятся с завидной популярностью, печальные истории про них не сходят со страниц газет и телевизионных экранов, а власти уверенно обещают навести порядок на этом поле вот прямо в ближайшие дни.
Даже в «Википедии» есть статья «обманутые дольщики», - а это, согласитесь, в некотором роде показатель.
С другой стороны, есть, безусловно, и истории сотрудничества инвесторов с застройщиками со счастливым концом, просто о них неинтересно рассказывать: «все счастливые семьи счастливы одинаково». Поэтому на слуху, как правило, обманы и дефолты – хотя сама по себе идея долевого участия в строительстве вовсе неплоха и должна быть выгодна, по идее, всем участникам договора.
Учитывая перечисленные обстоятельства, прежде чем вкладываться «в котлован», стоит все же проанализировать все «за» и «против», посоветоваться со специалистами, задать вопросы экспертам.
Он-лайн конференция «Обманутые дольщики: каковы масштабы бедствия и шансы на победу?» прошла на сайте IRN.RU 11 августа. На вопросы отвечали создатель социальной сети «Однодольщики.Ру» Игорь Гульев (обманутый дольщик и известный борец за права своих товарищей по несчастью) и заместитель по юридическим вопросам генерального директора Группы компаний «Пионер»-направление Москва Марина Маловик (представляет добросовестных застройщиков, которым удается работать без крупных конфликтов и нарушений обязательств перед покупателями).
Масштабы бедствия
В настоящий момент число обманутых дольщиков в Москве
составляет около 600 человек, рассказал на пресс-конференции
в пятницу руководитель столичного комитета по обеспечению
реализации инвестиционных проектов в строительстве и
контролю в области долевого строительства
(Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.
По его словам, очень часто звучит цифра о наличии в городе 2-
2,5 тысячи обманутых дольщиков, но это не соответствует
действительности, так как большинство этих дольщиков
относится не к проблемным объектам, а к долгостроям,
которые все равно будут построены, а пока временно
приостановлены из-за каких-либо сложностей.
РИА Новости, 12 августа 2011 года
С весны 2011 года по России прокатилась очередная волна протестов обманутых дольщиков против безразличия властей: участники долевого строительства провели голодовки, несколько митингов, пикетов и других акций. Всего в России от действий недобросовестных застройщиков, по последним данным Министерства регионального развития, пострадали почти 80 тысяч человек.
Как сообщил 10 августа замминистра Минрегиона Роман Панов, выступая на выездном заседании межведомственной комиссии по противодействию экстремизму, «в настоящее время в России насчитывается 828 проблемных объектов, нарушены права более 79,5 тысячи человек. В том числе, 2,6 тысячи жителей Дальнего Востока, где у нас 37 проблемных объектов». Однако, по его словам, по ряду объектов работа сдвинулась, и почти 500 граждан получат квартиры в новых домах.
У Игоря Гульева несколько другая информация: по его словам, на сегодняшний день в России около 100 тысяч обманутых дольщиков. Это около 1000 недостроенных домов. В одной только Московской области 35 тысяч семей дольщиков.
Ежегодно в России вводится 50 млн. квадратных метров жилья, делится статистикой Гульев. 30 млн. кв. м. – это государственный заказ и частное строительство. 20 млн. кв. м жилья в России за год возводится на частный капитал, то есть на деньги дольщиков. За последние 6 лет в России возвели 120 млн. квадратных метров жилья на деньги дольщиков; портфель обманутых дольщиков - 8 млн. квадратных метров. Получается, что каждый 15-ый покупатель квартиры (если вести статистику по стране) – обманутый дольщик, резюмирует Гульев.
Проблема не уникальна для России. «Знаю точно, что проблема дольщиков существует на Украине, в Казахстане и Белоруссии, - рассказывает Игорь Гульев. - Слышал о существовании проблемных объектов во Франции и на Кипре. В последних двух странах несколько долгостроев достроили в течение трех лет».
Что же заставляет людей идти на такой риск?
По мнению Марины Маловик, одной из причин является разница в ценах приобретения квартир (машиномест) на начальной и финальных стадиях строительства. Важное значение имеет возможность выбора квартиры как таковая: на финальной стадии строительства выбор квартир, как правило, невелик, и выбрать квартиру с хорошими видовыми и прочими характеристиками практически невозможно.
«Кроме того, на начальной стадии строительства застройщики выбирают гибкий подход к установлению порядка оплаты по договору, - продолжает Маловик. - В том числе предоставляют рассрочки и прочие льготы».
Беспризорники
Бабушка Удава: «Раньше вы гуляли сами по себе…»
Мартышка: «А теперь мы будем гулять по бабушке!»
Г. Остер. «Бабушка Удава»
«Почему до сих пор рынок долевых жилищно-строительных инвестиций в нашей стране нерегулируемый? - удивляется Игорь Гульев. - В то время как все остальные финансовые рынки контролируют минимум пять ведомств, жилищно-строительный рынок России не регулируется».
Нет контроля за назначением руководителей организаций, собирающих средства граждан, за расходованием денежных средств, привлеченных от физических лиц. Нет никакого регулирования деятельности инвестиционно-строительных компаний (застройщиков): ни по капиталу, ни по составу учредителей, ни по раскрытию информации о деятельности, ни по портфелю финансовых активов, ни по допустимым размерам принятых рисков и так далее. «Контроль же нужен для того, чтобы защищать права инвестора», - рассуждает Гульев.
Получается, по словам эксперта, что в России, где на государственном уровне разрекламирована программа строительства жилья, поддерживается ипотека, приветствуется инициатива граждан, люди делятся на инвесторов первого и второго сортов. Инвесторов финансового рынка закон и государство защищают, их деятельность регулируется и контролируется, а финансовая деятельность жилищно-строительных компаний (по сути, сектора этого же рынка) не попадает под контроль. «В России ни один банк не способен прекратить свою деятельность и разориться без «команды» ЦБ, под его надзором и при его участии, а в строительной сфере все абсолютно наоборот, - констатирует защитник дольщиков. - Все понимают, что рынки надо регулировать и контролировать. Контролируют кредитный рынок, срочный рынок, страховые общества, ПИФы. Инвестиционно-жилищный же рынок контролировать некому».
А ведь речь идет порой о значительных вложениях. Когда люди отдают деньги в банк, то, как правило, целью этого действия является сбережение, сохранение либо увеличение капитала. Это не последние деньги вкладчика. Когда же гражданин выходит на строительный рынок (финансовый рынок долевых участий строительства жилья) с целью приобретения квартиры, он зачастую отдает последние деньги: продает свое жилье, берет кредит или ипотеку, занимает у родственников. «То есть, по сути, деньги, которые граждане отдают в строительные компании – это критические деньги!», - резюмирует Гульев.
Рынок долевых участий имеет все признаки финансового рынка, уверен эксперт. Договор долевого участия можно приравнять к фьючерсу на базисный актив. Приобретая квартиру по договору долевого участия, гражданин хеджирует (страхует) свой риск от роста цен на недвижимость. Сам актив (которого еще нет) гражданин получает в право собственности через какое-то время (год, два, три). «Это доказывает, что рынок долевых участий строительства жилья –финансовый рынок, - говорит Гульев. - Его нужно регулировать на федеральном уровне ежедневно, ежемесячно, ежеквартально и при помощи государственных регуляторов и контролёров. А то получилась ситуация, когда любое ООО «Рога и Копыта» может без всякого контроля и неизвестно под какие гарантии, по каким правилам привлекать деньги граждан».
Именно поэтому, в отсутствие надлежащего контроля за участниками рынка инвестиций в долевое строительства жилья, и появились (и, к сожалению, будут появляться и дальше) обманутые граждане, дольщики, - уверен Гульев.
Союз обманутых дольщиков предлагает ввести регулирование деятельности инвесторов и застройщиков: ввести аттестацию руководителей строительных организаций, раскрывать информацию об учредителях и финансовом состоянии инвестиционно-строительных организаций, установить нормативы финансовой устойчивости, контролировать размер допустимых рисков и так далее.
Dura lex, sed lex
…а также устанавливает гарантии защиты прав, законных
интересов и имущества участников долевого строительства.
Из статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ
Возможно, корень зла – в действующем законодательстве? Является ли на деле закон № 214-ФЗ защитой для дольщиков?
По мнению Игоря Гульева, закон, хотя полностью и не гарантирует дольщикам защиту, однако некоторые риски «сводит на нет». Но пока не будет контроля за расходами застройщика, риски сохранятся. До тех пор же закон 214-ФЗ «работает только на бумаге», утверждает представитель обманутых дольщиков.
Безусловно, закон ввел новые меры защиты для участников долевого строительства, уверена Марина Маловик. В отношении застройщиков и их деятельности введены серьезные требования и ограничения, усилена ответственность за нарушения закона и договорных обязательств, установлены гарантии качества объектов и гарантийные сроки. Предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства.
Тем не менее, по мнению Маловик, ввиду того, что закон является относительно молодым и судебная практика по нему только начинает формироваться, говорить о том, будет ли он на 100% защищать интересы участников долевого строительства и гарантировать, что такие объекты будут достроены, видимо, рано.
У Игоря Гульева к закону № 214-ФЗ имеется множество вопросов. «На сегодняшний день есть стройки, где люди заключили договоры по 214-ФЗ, и стали обманутыми дольщиками. Более того, согласно недавно принятым поправкам к закону о банкротстве застройщиков, теперь, если строительство объекта остановилось и застройщик банкротится, дольщики будут самостоятельно объединяться в организацию (ЖСК, ТСЖ, НП) и достраивать проблемный дом своими силами, - поясняет он. - После принятия 214 ФЗ прошло 6 лет, в закон несколько раз вносили поправки и изменения, но не изменилось ровным счетом ничего. Нет государственных гарантий, нет контроля за расходами, и в случае остановки строительства люди остаются один на один с застройщиком».
По словам Гульева, его движение «Однодольщики» уже разработало свой законопроект, и в ближайшее время предложит его на обсуждение депутатам и общественности. «Я бы никогда не вступал в долевое строительство, пока не будут написаны нормальные законы», - подводит итог эксперт.
Спасение утопающих…
Представьте себе, что вы отдаете огромную сумму денег
незнакомому человеку, который говорит вам, что у него на
примете отличная сделка, и что, когда она завершится, он
заплатит вам все с процентами…
Полезные советы начинающим дольщикам
Марина Маловик советует потенциальным дольщикам при принятии решения об участии в строительстве в первую очередь «убедиться, что с вами будут заключать именно договор участия в долевом строительстве, а не иные договоры», а также проверить наличие правоустанавливающих и разрешительных документов застройщика (наличие оформленных документов на землю, разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации).
Если вы уже «попали», то имейте в виду: судебная практика формируется в сторону принятия положительных судебных решений по искам граждан, советует Маловик. Это касается как участников долевого строительства – физических лиц (на основании договоров долевого участия), так и покупателей - физических лиц (на основании предварительных договоров купли-продажи).
Кроме того, напоминает эксперт, ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена законом (пункт 2 статьи 6) и предусматривает уплату застройщиком участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Игорь Гульев, со своей стороны баррикад, уповает больше на силовые методы борьбы. «Еще в 2010 года мы обращались в СКР к Александру Бастрыкину с просьбой создать «Единый штаб по расследованию правонарушений при строительстве жилья» в Главном следственном управлении тогда еще Следственного комитета при Прокуратуре Российской Федерации (ГСУ СКП РФ), - рассказывает он. - На все наши многочисленные обращения в СКР РФ приходят стандартные отписки. Нам неизвестны случаи, когда в ходе следственных мероприятий на местах были бы найдены и возращены деньги граждан, которые израсходованы не по целевому назначению».
В схемах привлечения денежных средств граждан используются профессиональные финансовые институты (банки, инвестиционные компании, страховые общества) и финансовые инструменты (ценные бумаги – векселя), объясняет Гульев. Воспроизводство схем, по его словам, обеспечивается их коррумпированными «покровителями» из числа представителей властных, правозащитных и судебных органов; низкая квалификация следователей на местах не позволяет им понять суть преступных схем, выявить их организаторов и всех участников, а также составить эффективный план оперативно-следственных мероприятий.
«В основе проблем каждого объекта лежат совершенные уголовные преступления, - уверен Гульев. - Эти преступления необходимо расследовать, чтобы восторжествовал закон, чтобы покарать преступников, возместить ущерб потерпевшим гражданам, причиненный мошенниками и противоправными действиями должностных лиц – государственных служащих, использовавших свое служебное положение в преступных целях, а также для того, чтобы не допустить повторения ситуации в будущем. Для расследования таких преступлений государственного масштаба нужны специалисты – эксперты, обладающие глубокими познаниями в области экономики, банковского дела и финансов. Таких специалистов, заслуживающих доверия и имеющих опыт работы со следствием и в судах, не так много. Они, в основном, работают в следственных органах федерального уровня или привлекаются к экспертизам по договорам с главными управлениями (департаментами)».
Кое-что могут сделать и сами обманутые дольщики. «Многие люди не принимают участие в наших акциях по привлечению внимания властей к проблеме, - сетует Игорь Гульев. - Отсиживаются дома… Именно поэтому до сих пор еще и существует проблема обманутых дольщиков в стране».
Если бы все обманутые дольщики вышли на акцию протеста, их проблема в стране стала бы основной, и на нее бы непременно обратили большее внимание, чем это делается сейчас, уверен он.
…Редакции IRN.RU не удалось пока привлечь к онлайн-конференции ответственных лиц из правительства Москвы и Минрегионразвития или представителей проблемных объектов. «Однако мы намерены вернуться к этой теме осенью», - сообщается на сайте.
Bankir.Ru также продолжит следить за развитием ситуации.
