|
|
| Публикации | Интервью | Bankir-TV | Фотобанк | Он-лайн конференции | Рынок труда | Обзоры книг | Клуб экспертов | Рейтинг |
|04.03.2010 02:23|
Ипотека скостит проценты
| Публикации | Интервью | Bankir-TV | Фотобанк | Он-лайн конференции | Рынок труда | Обзоры книг | Клуб экспертов | Рейтинг |
© 1999 – 2012 ИА "Банкир.Ру"
«А для создания по-настоящему массовой ипотеки ставки по ней должны быть не выше 7% в рублях, исходя из текущего уровня доходов населения», — подчеркивает эксперт. Однако, пока вероятность дестабилизации банковской системы сохраняется, смягчать условия кредитования нецелесообразно, оправдываются банкиры.
Нужно любой ценой сделать 7%, пусть ломают банковскую систему, ликвидируют лишние банки или что хотят то и делают. Ипотечную програму боятся банкиры, которые сидят в тёплых креслах за высокую зарплату и привыкли драть с народа высокий процент.
Нужно любой ценой сделать 7%, пусть ломают банковскую систему, ликвидируют лишние банки или что хотят то и делают
1) У нас уже с 1917 года все ломают/ломают переломать не могут. Необходимо развивать рыночные принципы, а не не заниматься большевизмом.
2) Ликвидация банков это вообще глупость. От того что банков станет меньше ипотека доступнее не станет, а наоборот станет дороже, по причине снижения конкуренции.
Но доступнее ипотека в России все равно не станет: ставка не должна превышать 7%, считают эксперты
Конечно станет доступнее это и ослу понятно. Если давать кредит под 7 процентов, при росте стоимости жилья (средний уровень инфляции) под 9-10 процентов. То берем ипотеку (чем многие до кризиса и занимались), и ждем когда стоимость жилья вырастет и продаем квартриру и гасим ипотеку. Заработанные проценты кладем в карман. Вот и будет вся страна спекулировать на ипотеке. Уровень 13-14 процентов вполне адекватен текущей инфляции и отсудствию у банков длянных денег.
Вывод. Государство хочет занятся телепопулизмом перед выборами, а что будет когда люди не смогут погасить ипотеку или банки начнут рушится оно умалчивает. А платить прийдется из кармана налогоплатильщикам.
Конечно станет доступнее это и ослу понятно. Если давать кредит под 7 процентов, при росте стоимости жилья (средний уровень инфляции) под 9-10 процентов. То берем ипотеку (чем многие до кризиса и занимались), и ждем когда стоимость жилья вырастет и продаем квартриру и гасим ипотеку. Заработанные проценты кладем в карман.
Очень интересно было бы посмотреть, как Пулеметчик все это проделает! Но он, какк и в прочих вопросах, прекрасный теоретик по процессам в идеальных условиях. Чтож, вернем к реальности: 10-7 = 3. 3% "кладем в карман" это если стоимость недвижки послушно идет в ногу с инфляцией, а не оползает, что вполне естественно для кризиса. Но, допустим, именно "нога в ногу". 7% ипотеки будут без всяких комиссий, разовых платежей и т.п., без чего наши банки не мыслят выдачу кредитов? Могут и страхование жизни потребовать. Квартиру самому покупать и продавать, без помощи всяких там риэлтеров, или они бесплатно работают? Налоги платить не планируется? И 3% все это покроют да еще и в карман положить что-то останется? Теоретики восхищают своей наивностью, при этом запросто выдают рецепты государственного устройства.
если стоимость недвижки послушно идет в ногу с инфляцией, а не оползает, что вполне естественно для кризиса
Если банки начнут выдавать кредиты под 7% и ниже инфляции, то рост стоимость недвижки (особенно в Москве) будет значительно опережать средний уровень цен. Все будут брать дешевые кредиты чтобы спекулировать на недвидимости, строители видя возросший спрос начнут повышать цены и начнется резкое надувание пузыря похожее на фондовый российский рынок или рынок недвижимости до кризиса. Видя рост цен все ломонутся брать кредиты под 7 процентов. Поэтому пониженные ставки по кредитам будут съедаться ростом цен на активы. Так что это не теория, а реалии рынка недвижимости. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и кто-то это все будет оплачивать.
хочу напомнить коллегам о залоге на жилье, приобретенное по ипотеке - так что купи-продай как-то не очень...
бодяга, в принципе, при согласии сторон, почему бы и нет? Но это опять же из разряда "идеального варианта". Банк согласится на это, и даже не возьмет за это никаких дополнительных комиссий/штрафов/разовых платежей... Теоретически ведь возможно? Вот от этого теоретики и строят гениальные схемы, модели, целые миры....
Если банки действительно начнут выдавать ипотеку под 7% (эффективная ставка), то я скорее тоже возьму кредит и прикуплю двушку в Москве в спекулятивных целях. Пусть за меня потом квасные патриоты платят. :)
Если банки начнут выдавать кредиты под 7% и ниже инфляции, то рост стоимость недвижки (особенно в Москве) будет значительно опережать средний уровень цен.
В теории. На практике люди уже так хорошо обожглись с кредитами воообще и ипотекой в частности, что лишние 35 килобаксов начального взноса сумеют пристроить в более прибыльное и менее рисковое дело, чем ипотечный кредит в расчете на повышение стоимости недвижки ради 3% годовых.
Видя рост цен все ломонутся брать кредиты под 7 процентов. Поэтому пониженные ставки по кредитам будут съедаться ростом цен на активы. Так что это не теория, а реалии рынка недвижимости.
В 2008-м об этом только ленивый не писал. Правда, очень скоро риэлтеры и девелоперы сильно загрустили, а затем начали тихо скукоживаться. Ожидать, что уже через 2 года найдутся толпы склеротиков, которые захотят поиграть на рынки недвижимости в кредит с процентами и начальной ставкой в 35 килобаксов... Мдаааа...
Может, лучше рассказать про проект легкой наживы и объяснить, что "это не теория, а реалии рынка недвижимости." не тут, а на форумах риэлтеров, а сюда скинуть отзывы? А то там у людей депресняк прет черный, пусть повеселятся!
я скорее тоже возьму кредит и прикуплю двушку в Москве в спекулятивных целях
С восторгом и нетерпением ждем репортов в режиме реального времени! Реальных, с циферками, указанием банков и агенств, а потом ежемесячных сводок по уплаченным суммам и риэлтерской ценой на спекулятивную двушку.
Пусть за меня потом квасные патриоты платят.
Нечто подобное постил приснопамятый хж, скупая баксы по 32...
"По-настоящему доступной ипотека станет, только когда правительству удастся существенно снизить темпы роста инфляции и, что не менее важно, создать необходимые условия для сокращения рисков работы кредитных организаций с ипотечными заемщиками, считает Фильченков."(С) - очередная "утка". Ипотека станет по-настоящему доступной только тогда, когда удастся скорректировать цены на недвижимость (рост цены 1 кв.м в Москве на 70% за неск месяцев в 07 году помнят все). Надо ограничить наценку компаний-застройщиков и ритейлеров (сейчас она составляет около 200-300%, что является просто тормозящим условием). По реальным затратам и наценкам стоимость 1 кв.м в столице не может быть более 2500-3000 уе (причем сюда уже заложена прибыльность в размере 15%). На самом деле цена стабильно держится в районе 4500-5500 уе. В регионах ситуация не настолько критичная, но я думаю, что не сильно отличается от столичной.
По реальным затратам и наценкам стоимость 1 кв.м в столице не может быть более 2500-3000 уе (причем сюда уже заложена прибыльность в размере 15%).
Гыг! Это с учетом того, что Батурина и Ко, путем сговора, цену на цемент взвинтили так, что вместо раствора дешевле по-старинке использовать глину с молоком и яйцами. Реальные затраты в Москве не могут быть выше, чем в государствах ЕС! Они могут быть максимум такие же минус разница в топливе, рабочей силе, воде и электроэнергии. А учитывая разницу в качестве материалов и компенсацию качества работ скоростью... Вполне реально до 1000 за квадрат. Проекты в новостройках 20-тилетней давности, т.е. вообще копейки стоят, в отличии от...
2 7 |04.03.2010 10:41| Пулеметчик: Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Вы сначала "прикупите", потом при продаже получите "сливки" - тогда будет о чем разговаривать. А то съесть то все могут, да кто ж всем вам таким даст! )))
2 12 |04.03.2010 11:31| Гость: "вместо раствора дешевле по-старинке использовать глину с молоком и яйцами"(С) - рядом с моим родным городом в области разбирали "ветхое" строение 1850-х годов постройки (кирпичное). Пришлось взрывать, потому что не могли разобрать (кирпичи были как раз скреплены указанным вами способом).
"Реальные затраты в Москве не могут быть выше, чем в государствах ЕС!"(С) - полностью с вами согласен. Оданко в странах ЕС нет российских чиновников, которые за каждую подпись-согласование берут бешеные взятки, плюс различные комиссии (когда дом вводят в эксплуатацию) - это плюсом еще часть откатов-взяток. Вот и получается цена, которую я указывал. Но никак не 4500-5500 уе (это доля ритейлеров и прочих).
Реальная себестоимость строительства в г.Москве 16-21 тыс. руб. (эконом, бизнес-класс) с учетом всех затрат, инвест расходов, и пр. Взятки, согласования 12-15 тыс. руб. Итого 28-36 тыс. руб.за квадратный метр. - это все издержки, которые несут застройщики при строительстве жилья (это достоверная информация из надежных источников). Средняя цена реализации 120 тыс. руб./м2.
Весь жирок перечисляется на дочерние компании и далее через оффшоры за границу. Прибыль в строительном бизнесе огромная. Рынок сильно монополизирован, лишних на него не пускают. Естественно представители этого бизнеса лоббируют необходимые решения в правительстве. Поэтому г-н Путин и предлагает схемы помощи ипотечникам за счет налогоплатильщиков. По сути же это прямая подкачка цен и поддержка строителей (кстати программа действует только для новостроек :) ) за счет налогоплатильщиков.
При разговорах об 11% годовых по ипотеке, реально на рынке ставок ниже 15% годовых нет (комисси, поборы, навязанные услуги). Я имею ввиду именно эффективную ставку - ставку по которой ипотечник фактически получает ресурсы. Реальная рабочая эффективная ставка на рынке 16-18% годовых. Если кто-то планирует приобретать жилье, то рекомендую ориентироваться именно на эту ставку (поскольку все разговоры о низкой процентной ставке, на деле развод клиента на деньги).
1. покупать вексель или предварительный договор в ипотеку мало кто захочет.
2. Даже при ипотеки в 3 млн., квартир стоимостью 4 млн. нет, а зарплата не позволит ежемесячно обеспечивать кредит в 3 млн. и снимать квартиру.
3. Спекули не видят смысла в ипотеке на перенасыщеном рынке жилья.
По настоящему ипотека станет доступной, если государство будет строить само, при этом заботясь о гражданах, а не о сверхприбылях.
А еще меня умиляет снижение первоначального взноса. Если у чела еле наскребается 20% стоимости жилья, зачем пихаться в ипотеку, как он собирается выплачивать такой кредит?
Только новостройки, а пресловутый 214-ФЗ ? Сейчас только15-20%% недостроя соответствует этому закону. Наверно перепишут.....
Гость:
По настоящему ипотека станет доступной, если государство будет строить само, при этом заботясь о гражданах, а не о сверхприбылях.
Государство уже занимается автомобилестроением...
Жилье не будет доступным если государство будет строить (бюрократия, коррупция, откаты, отсутствие замотивированности на результат - все достоинства текущей бюрократии остаются :) ). Кстати существующая монополизация строительного рынка это также заслуга существующей, стоящей у власти бюрократии. Строить должны коммерческие структуры. Только им для этого нужно создать условия. А вот делать условия для работы нынешняя власть не заинтересована.
19 |04.03.2010 12:34| Гость:
Если государство начнет стоить само, то цена значительно вырастет. Так при стоительстве одного гос. дома придется оплатить строительство 2-3 дополнительных домов (для прорабов, для того кто этого прораба назначит и так далее). И что хуже при строительсве дома ни цемента ни яиц использовать не будут. Так все уйдет на 2 других дома.
Оданко в странах ЕС нет российских чиновников, которые за каждую подпись-согласование берут бешеные взятки, плюс различные комиссии (когда дом вводят в эксплуатацию) - это плюсом еще часть откатов-взяток.
Взятки при сдаче идут по той простой причине, что строители экономят ТАК старательно, что СНиПовские нормы рыдают неподалеку, забытые и никому не нужные, а ГОСТы остались только в документации. Не экономили бы, так и взяток не пришлось бы давать.
Далее: в смете проект занимает весьма нехилый вес. Сравнивать ЕСовские инд. и малотиражные проекты не надо с Митино и Бутово, там дома как близнецы, улицы отличишь только по табличкам, такие проекты, доставшиеся в наследство от СССР, копейки стоят!
Материалы. Отдельная песня. Строительство из панелей ДСК и кладка/монолит по себестоимости отличаются весьма и весьма. Разницы вполне хватит на взятки чиновникам.
При этом всем, как ни странно, у нас разница в цене квадрата между кирпичным/монолитным индпроектом и серийной ДСКовской "коробкой" просто мизерна! Это что, чиновники и комиссии с "коробок" взятки берут больше, чем с индпроектов? Сомнительно.
2 22 |04.03.2010 12:43| Экономист: Условия делать не надо, надо заинтересовать владельцев таких компаний (хотя кто откажется от прибыли в 200-300%). А делать более благоприятные уловия - лишь еще больше повышать сверхприбыли строителей (если бы они еще со своих прибылей налоги платили - куда еще не шло).
на кой фиг сберу деньги под 7% если он депозиты физиков под 6 берет???
оу! недвигосрач!
люблю :)
ann: "а зарплата не позволит ежемесячно обеспечивать кредит в 3 млн. и снимать квартиру." То есть, как всегда, реальность не права, а не зарплата не соответствует желаниям.
"Если у чела еле наскребается 20% стоимости жилья, зачем пихаться в ипотеку, как он собирается выплачивать такой кредит?" Ann, я паталогически не умею создавать стратегические коллекции денежных знаков, и первоначального взноса у меня не было как класса, но выплаты 3-4 килодолларов в месяц не представляют проблемы. По вашим раскладам мне давно писец финансовый. Это не так, уверяю вас :)
Вообще забавно на банковском форуме видеть столько выразителей проловской идеологии: нам должны, чрезмерно дорого... Чрезмерно дорого -- это когда нет продаж. Тогда дешевеет. А если не дешевеет, то значит есть покупатели.
Гость1:"Не думаю, что наше правительство будет что-либо делать для простых людей." О "простых" т.е. бедных, что бы не называть вещи своими именами, как-то штаты позаботились. Сабпрайм мортгейдж называется. То-то всем "простым" весело стало в 2007-2008 году :)
По настоящему ипотека станет доступной, если государство будет строить само
По сути, а не по юр.форме, можно назвать государственным муниципальный транспорт. Так вот в Москве "единый" стоит 2140 рэ, а его нью-йоркский аналог, значительно более удобный, т.к. имеет период в месяц с любого дня, а не "с 1-го по 30-е", 89$. Разница в цене разнице в доходах абсолютно не соответствует. Очевидно, разница в госцене на жилье будет такая же.
Чрезмерно дорого -- это когда нет продаж. Тогда дешевеет. А если не дешевеет, то значит есть покупатели.
При монополии и сговоре это правило не действует.
Гость: При монополии и сговоре это правило не действует.
Ну да, продавцы сговорились с покупателями. Первые дорого продают а вторые дорого покупают. Отличный сговор :)
первоначального взноса у меня не было как класса, но выплаты 3-4 килодолларов в месяц не представляют проблемы
Ну, если проблемно потерпеть чуть больше полгода на начальный взнос, а потом без проблем "выплаты 3-4 килодолларов в месяц", то тут либо совсем плохо с желанием и силой воли(странно, что подобный человек может зарабатывать значительно больше 4 килобаксов в месяц), либо очень хорошо с финансовой поддержкой. Замечательный кандидат на ипотеку, но таких крайне мало, чтобы поднять ипотечный и девелоперский бизнесы.
Ну да, продавцы сговорились с покупателями. Первые дорого продают а вторые дорого покупают. Отличный сговор
Всегда найдется покупатель, который купит любой товар по любой цене. Стерлигов, например, своих барашков продавал по 500 баксов за кило. Т.е. если завтра произойдет сговор и мясо ВЕЗДЕ будет продаваться по такой цене, то покупатели все равно будут! Но это не значит, что нет сговора. Просто покупателей будет очень мало, как сейчас покупателей недвижки.
Гость:Я не кандидат. Это реальное описание ситуации. А то что мало -- мы говорим о москве ведь, учитывая приводимые цены на недвижимость? Так не мало вовсе. Это не типовая ситуация, не спорю, но и не редкая для дефолт-сити. По крайней мере потребность в продажах так или иначе удовлетворялась до 2009 года у застройщиков при существующих схемах ипотечного кредитования, даже если отбросить сложные сделки.
Я просто к тому, что заклинания ни к чему не приведут о том, что дорого, невозможно, и т.п. Продажи существуют, значит есть платежеспособные клиенты. А покупки совбстенной недвижимости не только в россии -- сделка всей жизни. Собственно - всюду. Почему бмв стоит миллион, это ведь непоъемно дорого для учителя средней школы -- по всем затратам он должен стоит 200 тыс. рублей. Недвижимость в москве -- это бмв, и говорить хорошо это или плохо -- сотрясать воздух.
27 |04.03.2010 12:58| sofist:
я паталогически не умею создавать стратегические коллекции денежных знаков
аналогично! И мало того что не умею - дык еще и не собираюсь.. т.к. на моей памяти накопления граждан в нашей стране ни разу ничем хорошим не заканчивались! как только образуется в руках кучка денюх - её ж надо быстрее куда-нибудь пристроить, а выплаты по ипотеке очень даже неплохо решают эту задачку :) но не только они, конечно :)
----------------------------------------
кроме того... ой, я не пойму никак - про накопительство 15-летние, что ли, пишут, а? Ведь это события совсем-совсем недавних лет - во сколько раз выросла цена недвижимости с 2002 к 2007? вот так - да хоть обкопися денег, но то, что в 2002 году было стоимостью жилья, в 2007 - стало как раз первоначальным взносом. Или еще меньше... За это время можно было бы пару раз расплатиться с ипотекой, а не копить первоначальный взнос
пы.сы. копите-копите... только не забывайте в какой стране вы живете
Гость: Всегда найдется покупатель, который купит любой товар по любой цене.
Да? Вот повезло-то московским застройщикам. Странно только что они в таких условиях занимаются благотворительностью и не продают примкадье по 40 килобаксов за метр, а только золотую милю :)
2 29 |04.03.2010 13:08| Гость: Тут скорее ситуация в том, что спрос намного превышает предложение (если смотреть по недвижке в столице - многие просто придерживают продажу в ожидании роста цен и получении сверхмаржи).
2 33 |04.03.2010 13:29| sofist: Уважаемый, я рад, что вам оплата по ипотеке 3-4 килобаксов в месяц не проблемный вопрос. Но людей с подобным уровнем заработка крайне мало. А речь ведь идет о стране, а не только о Москве или Питере. Поэтому давайте рассмотрим проблему для обычного заемщика с общим уровнем дохода около 0.8-1 килобакса. Рассматривать проблему с этой точки зрения гораздо интереснее. )))
UnioR: Сдесь приводились цены на недвижимость явно московские, если речь идет о всей росии то понятно, надо и цены уменьшатьв разы, не так-ли?
UnioR:Просто как это не жестоко, но реальность такова, что человек с доходом в 0.8 1 к$ не является интересным клиентом для банков и застройщиков. Более того, он не является клиентом и арендодателей. Ну нельзя на тысячу долларов жить в москве и снимать квартиру сейчас. А если можно, то в таких условиях, что непонятно, зачем это делать, если человек неместный.
2 37 |04.03.2010 13:37| sofist: Тогда получится, что банкам вообще нет смысла развивать ипотеку как таковую - куча банков будет ловить и переманивать друг у друга небольшое число клиентов.
"Ну нельзя на тысячу долларов жить в москве и снимать квартиру сейчас. А если можно, то в таких условиях, что непонятно, зачем это делать, если человек неместный."(С) - вы просто не совсем знакомы с ситуацией в регионах. Так з\пл в 0.5 килобакса считается уже отличной (это примерно в 200 км от Мск). Приезжая сюда со всей великой матушки-России, люди не только выживают, но и умудряются неплохо помогать своим семьям и родственникам (не беру в расчет гастарбайтеров). А условия - иногда в регионах условия намного хуже.
UnioR:да прекрасно я знаком с ситуацией в регионах. просто еще раз -- речь шла именно о московской недвижимости, если судить по акцентам и приводимым ценам. Разумеется для регионов ситуация другая с доходами, но она и сильно другая по ценам.