Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области совместно с региональным оператором федерального «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» — Ипотечной корпорацией (ИКСО) в этом году в пилотном режиме запустило ипотечную программу «Стимул». Ее целью является «стимулирование кредитования региональных застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса» (где стоимость кв.м. не превышает 27 тыс.рублей. — „Ъ“) и физлиц, приобретающих в рамках данных проектов жилье на первичном рынке. Об этом вчера сообщил глава регионального Минстроя Дмитрий Федотов. Стоит заметить, что реализация этой программы стала возможна после внесения в 2009 году изменений в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов», разрешивших использовать долевое участие в качестве залога. Договор долевого участия после регистрации в регпалате получил свою стоимость, отныне его можно закладывать, а закладную использовать как ценную бумагу.

Господин Федотов озвучил механизм работы новой ипотечной программы. После того, как банк принял решение о проектном финансировании завершения жилищного строительства конкретного застройщика, ИКСО подписывает с ним соглашение о фондировании, а также заключает договоры целевых займов и купли-продажи закладных по проекту с отсрочкой поставки. После чего банк кредитует застройщика и граждан — участников долевого строительства, принимая на себя строительные риски. Строительная компания достраивает дома, продает квартиры, возвращает кредит. При этом, если застройщик по различным причинам не может продать жилье и, соответственно, вернуть банковский займ, ИКСО гарантированно выкупает у него эти квартиры, и уже сама предоставляет их в ипотеку, после чего рассчитывается с АИЖК.

«Эта схема в кризисное время позволяет застройщикам закрыть дефицит оборотных средств достаточно дешевыми кредитным ресурсами по спокойной ставке в 12-14% вместо предлагаемых сегодня многими банками 20%, — говорит Дмитрий Федотов. — О своей заинтересованности в программе уже заявили порядка 20 региональных застройщиков и несколько кредитных организаций». С помощью нового ипотечного механизма, заметил глава Минстроя, в этом году планируется достроить порядка 50 тыс.кв.м жилья.

«Стимул» вызвал неоднозначную оценку у игроков местного строительного рынка.

«Этот механизм, безусловно, оживит первичный рынок, — полагает глава регионального «Союза застройщиков» Юрий Земсков. — До кризиса региональная ипотека работала в основном со вторичным рынком, ее доля на «первичке» не превышала 20%. На мой взгляд, ставка в 12-14% годовых — вполне приемлемая, поэтому «Стимул» сможет реально поддержать местных строителей и поможет многим из них избавиться от «незавершенки».

Между тем руководитель офиса Городского Ипотечного Банка в Саратове Ирина Крайнова, сочла потенциально проблемным «вопрос с гарантией выкупа». «На момент наступления обязательств по выкупу у гаранта может не оказаться достаточных средств, — заметила она. — Поэтому, на мой взгляд, ИКСО должна будет предоставить банкам — участника программы дополнительные гарантии, возможно, бюджета субъекта РФ или крупных банков».

На «риск качества заемщиков» обратил внимание и аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Спрос на недвижимость в Саратовской области все еще находится на низком уровне, — напомнил он, — а стоимость ипотеки остается запредельной. Как результат, у банков нет уверенности, что застройщики смогут успешно рассчитаться по долгам».

Источник: Коммерсантъ