Bankir.Ru
4 декабря, воскресенье 19:21

Объявление

Свернуть
Показать больше
Показать меньше

залог прав по приобретаемой недвижимости!

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • залог прав по приобретаемой недвижимости!

    Уважаемые господа банкиры!

    Заемщик в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключенному кредитному договору предлагает передать в залог свои права соинвестора (как приобретателя квартиры по Договору долевого инвестирования)! Дополнительного залога нет!

    Подскажите работал ли кто-нибудь по подобной смехе! Может есть типовые договоры? Если не затруднит мой адрес whagin@yandex.ru Буду очень признателен!

    Однако, ИМХО подобный залог прав достаточно чреват негативными последствиями для банка, т.к. он нигде не регистрируется, на него не выдается Свидетельство о "незавершенке" (ведь соивестор приобретает только часть задания)! Поэтому до передачи прав в залог банку, недобросовестный Заемщик может "легко" заложить их третьему лицу! И в случае возникновения спора в Суде вопрос может быть разрешен отнюдь не в пользу банка!

    Есть ли какие-нибудь дополнительные гарантии для Кредитора!
    Dura lex - sed lex

  • #2
    Ergos Был у меня опыт в предыдущем банке. Наши юристы встали на дыбы и заемщику мы отказали (и перекрестились). Дело в том, что надо проверять все документы у застройщика - лицензию, права на участок и много-много всего. Может быть и вариант замораживания строительства, и неприемка дома по причине нарушения технологий и пр. Что в этом случае Банку делать? Право превращается в фикцию. Если клиент не в состоянии предоставить нужные документы (а ему их вряд ли кто даст) - с легким сердцем можно отправить его погулять. Лучше взять какое-то другое обеспечение.
    Chi cerca - trova

    Комментарий


    • #3
      Ergos
      Такой залог, в данный момент, может устроить банк только если заемщиком является сама строительная организация (причем обязательно крупная и с прекрасной репутацией), которая предлагает в качестве обеспечения свои права по Договору инвестирования.

      С уважением.
      "Самое глупое желание на свете - это желание нравиться всем!" (c)

      Комментарий


      • #4
        Могу Вам предложить застраховать финансовый риск инвестора. Есть такой рик. И есть страховые компании его принимающие. Стоимость1-1,5%, но определенные документы они так же затребуют. Если интересует могу подсказать координаты.

        Комментарий


        • #5
          sheremet77 подскажите плз!

          Но, как правило, такие страховщики занимаются следующим страхованием:

          - Страхование страхователя в случае потери им трудоспособности (ведь отдавать долг он будет из расчета получаемой з/п);
          - Страхование приобретаемого (строящегося) имущества, от различного рода повреждений, в т.ч. форс-мажора;
          - Страхование имущества (квартиры) в случае потери юридического права на него! Подразумевается повидимому право собственности

          Могу Вам предложить застраховать финансовый риск инвестора Вы имеете в виду риск долевого участия соинвестора?
          Dura lex - sed lex

          Комментарий


          • #6
            Вот выдержка из их правил страхования. Про остальные виды страховки я просто не говорил. Они остаются на Ваше усмотрение.

            " Согласно настоящим Правилам страховым риском являются убытки, возникшие у Страхователя, в результате невозврата должником предоставленного ему займа (денежных средств или других вещей, определенных родовыми признаками - товаров, облигаций и др., переданных по договору займа, кредита, банковского вклада или банковского счета, финансирования под уступку денежного требования), а также договорных процентов на сумму займа, либо невыполнения должником иных обязательств по договору инвестирования, участия в долевом строительстве, об уступке права требования и другим договорам, предусматривающим предоставление Страхователю индивидуально-определенного имущества после наступления срока, установленного договором между Страхователем и должником, и по истечении срока, указанного в договоре страхования, по причине:
            • банкротства должника;
            • ликвидации должника;
            • непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства);
            • умышленных действий (бездействий) должника."

            Комментарий


            • #7
              sheremet77 Подскажите координатики, будте так любезны. Кстати если основной договор инвестирования подлежит регистрации, то и залог прав по договору соинвестирования и сам договор вполне может быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.
              Best regards.

              Комментарий


              • #8
                Да. Департамент жилищьной политики Москвы регистрирует у себя обременение, но это дает лиш виртуальное "преймущество в суде"
                Обременение на недвижимость автоматически не переходит.
                Координаты тел.755-94-06
                с Вас 0,5л.

                Комментарий


                • #9
                  Да забыл добавить компания "Стандарт-резерв"

                  Комментарий


                  • #10
                    sheremet77 Лично меня (и банк) эта компания подвела только сегодня.
                    Best regards.

                    Комментарий


                    • #11
                      sheremet77
                      Эти товарищи с адм.ресурсом или вообще просто страхуют?
                      А кто их из банков воспринимает? А чего еще могут?
                      Сильно интересно.

                      ЗЫ Может еще какая инфо есть?

                      Комментарий


                      • #12
                        Firstloki Если не секрет - в чем подвели? может и нам быть поосторожней?

                        Up По ресурсу не знаю. Но работают вроде нормально. Больше ничего сказать не могу.

                        Комментарий


                        • #13
                          Firstloki Кстати если основной договор инвестирования подлежит регистрации, то и залог прав по договору соинвестирования и сам договор вполне может быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.
                          А что вы называете "основным" договором? Договором долевого инвестирования? По-мойму он нигде не регистрируется!
                          sheremet77
                          Насчет Департамента, я лично, там ничего и никогда не регистрировал! Насколько я помню, эта регистрация не является обязательной, по согласованию сторон! А насколько это гарантирует, что заложенные права не были ранее переуступлены? Ни насколько!
                          Dura lex - sed lex

                          Комментарий


                          • #14
                            Ergos Не совсем так. Обязательной регистрации подлежат договора, по объектам, которые строятся с участием правительства Москвы (правда сейчас почти все являются таковыми). Под первоначальным понимается договор, заключенный именно с этим самым правительством и по идее все последующие договора подлежат обязательной регистрации. Но вы правы. В общем то это все очень условно и не несет никакой реальной правовой нагрузки. Это так сказать сторонний регистратор, ведущий учет квартир. Не более.

                            Комментарий


                            • #15
                              sheremet77

                              А может быть подскажите реквизиты НПА г. Москвы, регламентирующий данный вопрос (если, конечно, он у Вас "под рукой")!

                              ЗЫ: я ищу, но пока ничего не нашел!
                              Dura lex - sed lex

                              Комментарий


                              • #16
                                Ergos

                                РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра от 28.11.1997 N 935-РМ
                                (ред. от 12.03.2002)
                                "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ВРЕМЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ ОБ УЧЕТНОЙ РЕГИСТРАЦИИ
                                ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ И ДОГОВОРОВ О ПРИВЛЕЧЕНИИ ФИНАНСОВЫХ
                                СРЕДСТВ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В Г. МОСКВЕ"

                                Комментарий


                                • #17
                                  aleng Благодарю, но этот вопрос касается только регистрации инвестиционных договоров, а меня, в частности, интересует регистрация прав по приобретаемому имуществу.
                                  Dura lex - sed lex

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    to all:

                                    Господа банкиры!

                                    В соответствии с распоряжением Мэра г. Москвы от 28.11.97 № 935-РМ учетная регистрация инвестиционных договоров осуществляется в Комитете муниципального жилья! Однако на практике она осуществляется в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы!

                                    Регистрация заложенных прав на строящееся имущество, как и передача инвестиционных договоров в залог Департаментом не осуществляется!

                                    ЗЫ: остается только "гадать" как гарантируют свои права Кредиторы при выдаче денежных средств под столь "сомнительный" залог прав на строящееся имущество! В частности, этим занимается DeltaCredit!
                                    Dura lex - sed lex

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Попутный вопрос, а под залог какого активо, вообще, можно кредитовать строительную организацию?
                                      грубо говоря под инвестдоговор, особено в регионах очень рискованно.
                                      под незавершенку, так как правила она уже распродана на этапе начала строительства миниум на 50%
                                      под оборудование, так оно в основном либо арендуется, либо его стоимость даже близко не лежит к стоимости обеспеченния.
                                      под товары в обороте (стротельные материалы) их стоимости единовременно тоже не достаточно.

                                      Есть еще какие-то возможности???

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        SpVic

                                        А если под золог самого строящегося здания (объекта)?
                                        В Мосрегистрации своболдно выдают Свитетельство под незавершенку! В случае чего этот незавершенный обект можно легко продать!
                                        Dura lex - sed lex

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Ergos
                                          Здорово, только до Мосрегистрации мне 1300 верст (1400 км), далекова-то правда. К сожалению, также не приходится сравнивать рынки недвижимости.
                                          Кроме того объект уже распродан по договорам уступки инвестициооных прав.
                                          Таким образом, незавершенка ни чего не стоит, либо приейдет все к залогу тех же инвестиционных прав на определенные части здания, в данном случае квартиры, но выше показывали, что все это туфта.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Ergos А если под золог самого строящегося здания (объекта)?
                                            В Мосрегистрации своболдно выдают Свитетельство под незавершенку! В случае чего этот незавершенный обект можно легко продать!

                                            Можно поподробней пожалуйста.
                                            Best regards.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Firstloki

                                              У инвестора - застройщика когда он привлекает денежные средства на строительство новостройки, например, обязательно есть Свидетельство о праве собственности на "незавершенку"! Право собственности подлежит продаже с публичных торгов через аукцион! Что еще? Свидетельство есть - есть и кредит! По такой схеме работает "куча" банков: - кредит-то ведь обеспечен, права кредитора гарантированы!
                                              Dura lex - sed lex

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Ergos Честно говоря, практически не встречал застройщиков регистрируубщих незавершенное строительство - все в один голос утверждают, что это невыгодно, ненужно и неудобно.
                                                Сложносотью получения свидетельства о не интересовался - что действительно без проблем? Что для этого надо, какова процедура?
                                                Best regards.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации права на объект незавершенного строительства
                                                  ? Распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости (копия, заверенная выдавшим органом или иным уполномоченным лицом);
                                                  ? Документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок (копия, заверенная нотариально или соответствующим ТОРЗом);
                                                  ? Распорядительные документы, разрешающие строительство объекта (копия, заверенная органом, выдавшим разрешение);
                                                  ? Документ о предполагаемом совершении сделки с объектом недвижимости (протокол общего собрания учредителей, решение совета директоров, предварительный договор и т.п.) документ, подписан руководителем организации или собственником и скреплено печатью организации;
                                                  ? Документ о прекращении отношений (обязательств) по договору подряда на строительство объекта (документ о приостановке работ)(подлинник и копия, заверенная нотариально);
                                                  ? Справка об источниках финансирования (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект): - для юридического лица - документ, подписан руководителем и главным бухгалтером и скреплен печатью общества;- для физического лица - документ подписан собственником.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Ergos
                                                    Присоединюсь к обсуждению проблемы....
                                                    Реально на сегодняшний день регистрацию залога прав осуществляет в Москве только МРП. В регионах (работаем еще в Центральном Черноземье) мы не нашли аналога. Т.е. этого не делает никто. Регистрация уведомительная, но согласитесь - хоть что-то. Я знаю как минимум один банк, который берет данное обеспечение в залог - СБ РФ.
                                                    Я бы предложил в качестве дополнительного обеспечения кредита акции предприятия, ценные бумаги (например векселя вашего банка) в размере ожидаемых % по кредиту, недвижимое имущество не связанное с проектом (если у компании оно есть) и четко прописать методику работы с обеспечением, продажей прав и выводом из залога прав. Кроме этого, обычным условием проектного финансирования можно назвать требование Банка на наличие до 30% собственного финансирования проекта у Заемщика.
                                                    По опыту - это возможно (мы ведь успешно работаем уже 3 год по такой схеме в Москве и пробили ее в регионе).
                                                    Риск естественно у Банка остается, но , согласитесь, риск присутствует в любом бизнесе, а за это и платятся % по кредиту (отрегулируйте риск процентной ставкой). А идти на риск и занимать большую и интересную долю кредитного рынка или нет - политическая воля хозяев и менеджмента Банка.
                                                    Полностью согласен с мнением Toffy, что "Такой залог, в данный момент, может устроить банк только если заемщиком является сама строительная организация (причем обязательно крупная и с прекрасной репутацией), которая предлагает в качестве обеспечения свои права по Договору инвестирования"

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Для интереса: например на территории Свердловской области при переводе в объек завершенного стоительства обременения (ограничения) прав, зарегистрированных ранее, не переносятся на новое свидетельство за исключением арестов.

                                                      Стнанно, но факт (есть распоряжение за подписью начальника УЮ).

                                                      Комментарий

                                                      Пользователи, просматривающие эту тему

                                                      Свернуть

                                                      Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                      Обработка...
                                                      X