Bankir.Ru
3 декабря, суббота 22:46

Объявление

Свернуть
Показать больше
Показать меньше

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ПРИ ЗАЛОГЕ

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ПРИ ЗАЛОГЕ

    Как по вашему мнению- какую стоимость имущества нужно брать банку при получения залога от залогодателя (без учета умножения на коэффициент (к примеру0,7 или 0,6...)):

    1) Закупочную стоимость(с НДС).
    2) Балансовую стоимость(без НДС).
    3) Оценочная стоимость(рыночная).


    P.S. Ситуация. Многие нормальные банки берут в залог стоимость оборудования с НДС. Раньше у нашей компании многие банки брали в залог имущество по закуп. ст-ти с НДС. Со СБЕРБАНКОМ ну просто ФАНТАСТИКА. Они берут в залог только стоимость БЕЗ НДС.
    Насколько это обоснованно и практикуется ли это в Московских крупных банках.

  • #2
    ДА, и поясните свой выбор ПОЖАЛУЙСТА.

    Комментарий


    • #3
      В принципе необходимо брать оценочную стоимость и при этом убрать НДС.
      Поскольку, банк не интересует за сколько вы купили объект, а то сколько он стоит сейчас, а лучше на возможный момент невозврата.
      При этом необходимо учитывать, что при продаже на открытых торгах НДС сразу необходимо перечислить в бюджет.
      Таким оразом банк верно поступает исключая НДС.
      Еще один аргумент.
      Если вы думаете, что шоколадка (хотел про булку хлеба, но спохватился не очень хороший пример) в магазине стоит 12р, то ошибаетесь, она стоит 10 р, а 2 р. это то что вы заплатили государству, за то что оно такое хорошее.
      то же самое с оборудованием.

      Всего хорошего.

      А про "нормальные" банки --- они просто не работают с предметом залога, как источником возвратности средств, а заключают договора залога только для ЦБ. Поэтому, если вам когда-нибудь захочется положить деньги в такой банк, подумайтека еще разок.

      Комментарий


      • #4
        Мое мнение оценка за вычетом НДС, и будет все в ажуре
        www.silver-mania.ru

        Комментарий


        • #5
          В принципе согласен с Xammer,
          но иногда принимаем по закупочной стоимости (в основном у проверенных ПБОЮЛов)
          Во внутренних документах строго не определено, чтобы не ограничивать себя рамками.

          Комментарий


          • #6
            SpVic
            Снова вспомнили про НДС ... Позвольте не согласиться.
            Пристав при реализации залога получает средста и переводит их банку в счет погашения долга. Объект налогообложения по НДС у собственника - залогодателя. Обязанность по упалате налогов - также у него. Банк в данном случае ничего не продавал, объекта по налогам у него нет. Пристав также не должен перечислять НДС в бюджет, т.к. не является собственником реализуемого им товара.

            ZHDI По какой цене брать в залог - по рыночной. Кредит выдавать в размере рыночная стоимость минус дисконт/или умножить на понижающий коэффициент. Расходы по реализации должны быть заложены в дисконт/коэффициент.
            Если правильно определили рыночную цену и величину дисконта/коэффициента - вот тогда и будет все в ажуре.

            Комментарий


            • #7
              Согласен с предыдущим господином-товарищем - НДС тут не при чём . Свои аргументы уже неоднократно высказывал -не буде повторять, частично их и тут указали. Дело банка при залоге - поточнее оценить РЫНОЧНУЮ стоимость залога: скока мона за него выручить денег. Налоги - не его забота, бюджет в очереди кредиторов стоит после него. И кстати : тогда уж для чистоты опыта надобы и другие налоги учитывать - акцизы,с продаж, на прибыль и т.п. . Что за любовь к одному НДС . А дисконт ... Ну это зависит от ликвидности товара, его сохранности, сезонности спроса и пр. - вобчем, запас на скидку при продаже в пожарном порядке.
              Владимир С.

              Комментарий


              • #8
                finspec
                Не согласен с вами по всем статьям.
                Во первых НДС. Бюджет стоит после банка только при банкротстве (реализация залога не есть банкротство). Потом пристав не перечислит тупо деньги Банку, сначало оплатит все издержки на суд и реализацию. А кто вам сказал, что законодательно установленная процедура отчисления НДС не подпадает под определение реализации. В конце концов не пристав собственник, а залогодатель, пристав только выполняет волю суда по принудительной реализации, так сказать инструмент (-мент, -ент)
                А играть дисконтом в зависимости от ликвидности товара - порочная практика. Ну скинули вы на неликвидность процентов 20, да на сезонность, да на сохранность и получили некую сумму. А от чего считали? От чего скидывали? Если это рыночная стоимость, то нет оснований скидывать. А если стоимость от балды (от баланса и т.д.), то клиент вам быстро новые цены нарисует, Вы еще должны будете.
                Всё уже было под этой луной. Или под солнцем...

                Комментарий


                • #9
                  kvatu
                  Не ожидал, не ожидал от тебя такого...
                  "Не согласен с вами по всем статьям." Вот это знакомо!
                  Только у банка НДС при реализации залога приставом нет:

                  Статья 143 НК РФ Налогоплательщики.
                  Приставы не указаны.
                  Статья 146. Объект налогообложения
                  1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:
                  1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
                  Т.е. объект налогообложения есть.

                  Статья 167.: “ Момент определения налоговой базы при реализации (передаче) товаров (работ, услуг) :
                  …2. В целях настоящей статьи оплатой товаров (работ, услуг) признается прекращение встречного обязательства приобретателя указанных товаров (работ, услуг) перед налогоплательщиком …”

                  Статья 174. Порядок и сроки уплаты налога в бюджет
                  “1. Уплата налога … производится по итогам каждого налогового периода исходя из фактической реализации (передачи) товаров (выполнения, в том числе для собственных нужд, работ, оказания, в том числе для собственных нужд, услуг) за истекший налоговый период не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено настоящей главой.
                  При ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, уплачивается в соответствии с таможенным законодательством.
                  2. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет…..уплачивается по месту учета налогоплательщика в налоговых органах.”

                  Итого из НК РФ следует:
                  1. Судебный пристав (т.е. посредник, как было отмечено), как налогоплательщик НДС не указан.
                  2. В то же время обороты по реализации залога являются объектом налогообложения НДС и кто-то должен его платить.
                  3. Обязанность уплаты НДС налоговым агентом (ст.24), которым теоретически мог бы быть пристав, в разделе VIII НК не предусмотрена
                  4. Дата реализации залога и дата уплаты налога – различаются во времени и никто не обязан производить оплату налога в день получения ден. средств.
                  5. Налог уплачивается по месту учета налогоплательщика и самим налогоплательщиком.

                  Поправьте, если что не так... [/U][/I][/B]

                  Комментарий


                  • #10
                    finspec Не согласен с вами по всем статьям.
                    Ну дык шо ж - читайте ГК и НК , они на моей стороне (тут несколько подсказок Вам уже дают)

                    А играть дисконтом в зависимости от ликвидности товара - порочная практика. Ну скинули вы на неликвидность процентов 20, да на сезонность, да на сохранность и получили некую сумму. А от чего считали? От чего скидывали?
                    От чего ? От РЫНОЧНОЙ цены - со всеми налогами в ней (чё ж НДС то больше всех ндравится ?) ! А почему дисконт на низкую ликвидность , сезонность и сохранность ? Поясняю - на валенках (для простоты) . Берете их в залог зимой, срок погашения кредита - на весну, хранятся на складе и исходя из опыта порча при том процентов 10 . Вот и скинем к примеру процентов 40 - 50 с цены залога : чай и порча покроется и по халявным ценам их перед летом распродадим (даже на склад купят - до следующей зимы). Опять же - объем важен (и залога и близкого рынка).
                    Конечно, не всё так просто : рыночную цену и дисконт прикинуть (в примере было грубо - для картинки) - тут целая наука, людям сертификаты выдают и пр. . Но принципиальная схема работы над залогом по его оценке - именно такая .
                    Владимир С.

                    Комментарий


                    • #11
                      А как на счет НДС по товарам в обороте?
                      у торгующей организации остатки товара (если мы основаваемся на этих цифрах) учитываются без НДС. И если есть у этого же предприятия сложившаяся практика продаж этих товаров (с НДС), то , как мне кажется, рыночную можно определить как остатки по сч. 41 + НДС.

                      а дисконт можно установить какой хошь, с НДС можно и побольше, ежели так надежнее...

                      Комментарий


                      • #12
                        USG
                        А как на счет НДС по товарам в обороте?
                        Да никак!
                        Определитесь сами, зачем Вам нужна балансовая стоимость тех же товаров в обороте? В договоре залога стороны сами устанавливают цену залога. На форуме уже не раз писали про это.
                        дисконт можно установить какой хошь с НДС можно и побольше, ежели так надежнее...
                        Полностью согласен - все в Ваших руках. Удачи!

                        Комментарий


                        • #13
                          Все методы хороши когда они имеют доказанные практикой положительные результаты.
                          Рыночная стоимость (она же порой оценочная) вещь достаточно субъективная (мне тут клиент раз вопрос задал: а сколько надо то залогу на данный размер обязательств, а потом притащил отчеты об оценке на разный дисконт разную стоимость но с красивой финальной цифрой - хороший оценщик, все для клиента, оно конечно можно и самому заняться исследованием рынка и цен какого-либо товара, и кредит по году рассматривать)
                          Аспирант

                          Комментарий


                          • #14
                            М-да, вопрос с НДС очень интересный, но прошу всех учитывать, что НДС не может включатся в залоговую оценку имущества по своей природе, то бишь он не является частью цены. Считаю, что когда оценщики выводять рыночную стоимость, то включая НДС в эту самую стоимость делают грубейшую ошибку. Цена товара, это -- то что без НДС, остальное не может быть включено в стоимость, забутде про эту часть, это принадлежит не гражданам и предприятиям, это принадлежит государству, а закладывть, как извесно, можно только то что принадлежит залогодателю.

                            Про НСП, так его платят с наличных расчетов и не учитывают при расчете рыночной стоимости для целей залога, что и предлагается делать с НДС. И вы что залог за наличку реализовывать будете, знаете я не продавец в ларьке.

                            Акцизы --- вот не рекомендовал бы брать в залог имущество по которому акцизы еще не уплачены, а если уплачены то нет ни каких проблем с их учетом в рыночной стоимости. На сколько я помню акцизы выплачиваются (по крайней мере по алкоголю) в момент когда имущество покидает акцизный склад.

                            С другой стороны, очень не удобно мониторить залог когда цены надо еще и корректировать, поэтому делаем проще --- увеличиваем дисконт процентов на 20% вот тебе и получится дисконт -- 50% от цены с НДС.

                            Составляющие дисконта:
                            1. Прогнозная скидка (до 20%)-- ну знаете вы, что рынок находится в упадке вот вам и учет этого, да и сезонность тоже.
                            2. Ликвидационная скидка (до 15%) -- не хотите долго реализовывать товар ---сбавляй цену
                            3. Постоянные расходы (в руб/мес) --- не забывайте, что товар надо где-то хранить, кто-то за ним должен следить, да еще и продавать, короче все эти затраты тут, но не забудте еще умножить на количество месяцев, которое вы планируете реализовывать товар.
                            4. Переменые затраты (в руб) --- расходы на арест, рекламу, возможно инвентаризацию и прочие единовременные расходы.
                            5. Судебные издержки (7% от суммы требования) -- тут ни чего не добавишь.

                            Обратите внимание, что % и штрафы не включены в расчет дисконта.

                            Комментарий


                            • #15
                              Лично у нас оценочные акты составлены с учетом НДС, т.е. цена указана и с НДС и без, так что при оценке залога проблем на возникает... еще раз повторюсь НДС мы в залоговую стоимость ене включаем, выше преведено не мало тому причин...
                              www.silver-mania.ru

                              Комментарий


                              • #16
                                Письмо Управления МНС по г. Москве от 24 марта 2000 г. N 02-11/10374 : « Зачет налога на добавленную стоимость у банка (кредитора), получившего имущество на правах собственности в счет погашения задолженности заемщика (залогодателя) по кредитному договору в виде отступного или при объявлении торгов несостоявшимися осуществляется следующим образом:
                                Если стоимость имущества, принятого банком к бухгалтерскому учету (без суммы налога на добавленную стоимость), равна задолженности по кредитному договору, налог на добавленную стоимость, уплаченный заемщиком (залогодателем) при передаче имущества, считается банком не оплаченным и согласно действующему налоговому законодательству сумма налога, указанная заемщиком (залогодателем) при передаче имущества в счете-фактуре, отражается банком в книге покупок без предъявления к зачету (возмещению) из бюджета.
                                В случае, если сумма задолженности по кредитному договору равна стоимости передаваемого имущества, включая налог на добавленную стоимость, то сумма налога, указанная заемщиком (залогодателем) в счете-фактуре, принимается у банка к зачету (относится на затраты) в порядке, предусмотренном частью второй Налогового Кодекса РФ.
                                Последующая реализация (передача) имущества, принятого банком на баланс от заемщика в счет погашения задолженности банка по кредитному договору другому коммерческому банку в виде отступного, облагается налогом на добавленную стоимость в следующем порядке.
                                Сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая взносу в бюджет, определяется в виде разницы между суммой налога, учтенной в продажной цене, и суммой налога, не отнесенной на расчеты с бюджетом до момента продажи основных средств и нематериальных активов.
                                При реализации основных фондов, приобретенных без налога на добавленную стоимость, цена реализации увеличивается на сумму налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов.»
                                Но, Господа, мы же все эту стоимость дисконтируем. Поэтому сумма задолженности в большинстве будет меньше, чем стоимость с НДС. Хотя, ИМХО, это как пропишешь в договоре и в отступном. ИМХО - лучше балансовую без НДС либо рыночную без НДС. И чтобы клиенту обидно не было, размер НДС в дисконт еще включать.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Да, и еще, даже если в стоимость предмета залога включать НДС и действовать по вышеуказанному документу, сумма налога идет у банка к зачету. А многие ли банки имеют НДС для зачета???

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    SpVic
                                    Хочется отметить, что при полном или частичном невозврате кредита, отношения между Кредитором и заемщиком не обязательно портятся окончательно. Т.е. совсем не обязательно обращатся в суд. Залогодатель вполне может реализовывать заложенное имущество самостоятельно под контролем Банка (При нормальных отношениях ес-но) и при условии оплаты по безналу на счет Залогодателя и последующем списании в счет погашения задолженности. Это экономит нервы и, что главное, время.
                                    И вот здесь-то вопрос НДС встает особенно остро, так как деньги покупателем перечисляются включая НДС. Можно конечно списать все не обращая внимания на такие "мелочи", но Господа, мы же культурные люди, мы ведь не хотим, чтобы у наших клиентов потом возникли проблемы с налоговой. Так, что думайте сами.
                                    Best regards.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Firstloki
                                      что при полном или частичном невозврате кредита, отношения между Кредитором и заемщиком не обязательно портятся окончательно. Т.е. совсем не обязательно обращатся в суд. Залогодатель вполне может реализовывать заложенное имущество самостоятельно под контролем Банка

                                      Это в Москве, а в регионах филиалы так поступить практически не имеют возможности. И кроме того зачем зарание загадывать? А вдруг отношения испортятся, так что лучше заложится сразу.

                                      Господа, мы же культурные люди, мы ведь не хотим, чтобы у наших клиентов потом возникли проблемы с налоговой.

                                      А вот здесь согласен.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        А вот дисконт даже при определенной рыночной стоимости обязателен.
                                        По - практике залог никогда на 100 % кредит не покроет, поверьте. Кроме того, не забывайте, что он дается на определенный срок, а , например,оборудование имеет свойство морально и физически изнашиваться, так что к моменту возврата можно "попасть".

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Кстати, о дисконте...
                                          Если применить дисконт 50% от оценочной цены залога 1 млн. дол. то залоговая цена= 500 тыс. дол. - в данном случае со скидкой 20-30% на быструю реализацию, покроете все свои расходы на хранение, вывоз, взятки и проч. (еще и остаться может...).
                                          А если применить дисконт 50% от оценочной цены 10 тыс. дол, то залоговая цена 5тыс.дол. На всё, про всё (хранение, вывоз и взятки) - "всего" 5 тыс. дол.
                                          Во втором случае, не всегда удастся не только "заинтересовать" покупателя, пристава и проч., но и на хранение с вывозом могет не хватить.

                                          Все это ясно, как ясный пень, но здесь этого пока не видел. Глядишь - кому и пригодится...

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Tarantul Вопрос не с какой суммы сколько сбрасываешь, а чё собственно в залоге (транспортные средства, недвижка, специфическое оборудование).
                                            Если начнешь у клиента отбирать а/м ст-тью 10 за 5, то деньги он сразу найдет не доводя до суда.

                                            Для того, чтобы заемщик был воспримчив надо соблюдать соотношение:
                                            (рын. ст-ть залога/остаток ссудной задолженности)>=2

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Kelog


                                              А Вы думаете, Клиент такой добрый и с радостью отдаст вам автомобиль стоимостью 10 за 5 (надеюсь варианты с пальцами здесь не бёрем в расчёт).

                                              Бедный Йорик

                                              Насколько понял речь идёт об имуществе, принятым на баланс банками после неудачных торгов. Тогда тут вопросов нет. НДС на бочку. Так что склонен занять позицию Тарантула.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                ZHDI

                                                Хочу добавить еще одну очевидную вещь. Никогда не надо забывать, что корпоративное кредитование поставить на поток по универсальной схеме невозможно. Каждый проект в какой-то степени уникален. Это не потребительское кредитование, которое более-менее можно загнать в стандартные жеские критерии. Все высказанные здесь мнения - это общая линия, которой по возможности банку нужно придерживаться. Но план не догма - план гибуч, каждый Клиент уникален и часто требует индивидуального подхода, если, конечно, вы ставите себе целью продуктивную работу с Заемщиком. А вот это уже уровень вашего профессионализма.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  SpVic Назрел в процессе обсуждения вот такой вопрос:
                                                  В комментариях к ГК РФ описывается ст. 409 о так называемом отступном.
                                                  Вопрос: при таком случае НДС присутствует или нет, если да, то кто его платит?
                                                  Best regards.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Firstloki как мне кажется не очень Бедный Йорик, дал исчерпывающий ответ на ваш вопрос.
                                                    Постораюсь обяъснить еще раз.
                                                    Отступное делится на две части:
                                                    а) погашение кредита (НДС не облагается)
                                                    б) передача имущества, обременненого залогом банку.
                                                    Так вот пункт б - подходит под определение реализация, и следовательно облагается НДС.
                                                    И далее на сколько умны будут банковские сотрудники, если не очень, то зачтут сумму НДС и затем благополучно заплатят гос-ву, иначе приходим к тому, что НДС необходимо не учитывать сразу.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Прошу прощения. если завожу будучи уже обсужденную тему, но все же...
                                                      Подскажите, существует ли нижний какой-либо предел по стоимости закладываемой недвижимости, указанной в договоре залога.
                                                      Т.е. есть цена, рыночная, реальная оценочная, но для снижения издержек (нотариусу) в договор забивается цена меньше, а остаток добивается чем-нить вроде ТВО.
                                                      Так вот есть ли нижний предел этой цифры?

                                                      мне где то встречалось уплминание оценки БТИ как предела, но точно не знаю...

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        USG,
                                                        да есть:
                                                        нормативная стоимость земли (если таковая в собственности или стоимость аренды земельного участка, если он в аренде) + стоимость БТИ.
                                                        Но не рекомендую баловать клиента, кроме того есть же еще 62а, зачем вам не полностью обеспеченное обязательсво, можно конечно товарв в обороте, но лишь геморой.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          USG Забивать минимальную стоимость только из-за нотариуса не рекомендую по причинам, описанным SpVic. Rhjvt njuj тьфу ты, извините. Кроме того, такие издержки как правило оплачивает клиент, заинтересованный в кредите (ни разу не видел иного). Если же вы тот самый клиент, то вам слишком занижать стоимость тоже не выгодно - можно ведь потом попробовать добрать денежков в разумных пределах, к тому же это хоть какой-то рычаг на торгах.
                                                          Best regards.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Извените, что снова поднимаю эту тему, но может быть новая аргументация позволит привлечь больше сторонников исключения НДС для целей залога.

                                                            Тут мы своими силами пообсуждали и пришли к выводу, о том что однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя, но можно конкретно сказать, когда необходимо включать НДС, а когда необходимо исключать.

                                                            Для начала разберемся кто является плательщиком НДС и кто его платит.
                                                            По НК Налогоплательщиками являются:
                                                            организации;
                                                            индивидуальные предприниматели;
                                                            лица, ... (таможенные взаимоотношения, не будем их рассматривать)

                                                            А вот кто этот налог платит???? Да мы свами господа те кто покупает товары и услуги.

                                                            Пример Стол (утрированно):
                                                            Вариант 1.
                                                            Я физическое лицо купил в магазине стол за 1 500 рублей (в этой стоимости 250 рублей НДС)
                                                            Этот же стол магазин купил на заводе за 1200 рублей (там 200 рублей НДС, а 50 государству)
                                                            Завод купил материалов на 600 (100 руб. НДС, 100 рублей государству)
                                                            цепочку можно продолжать и дальше.

                                                            Итого государству перепало (на данном этапе)150 руб, а вот кто их заплатил?? Я- физик.

                                                            Варинт 2, все тоже только покупатель организация
                                                            Организация купила стол в магазине за 1500 рублей (в этой стоимости 250 рублей налога)
                                                            Этот же автомобиль автосалон купил на заводе за 1200 рублей (там 200 рублей налога, а 50 государству)
                                                            Завод купил материалов на 600 (100 руб. НДС, 100 рублей государству)

                                                            Но Организация произвела товаров и услуг на 1 200 000 рублей (НДС 200 000 рублей) и те самые 250 рублей были зачтены и следовательно не выплачены государству конкретной организацией.

                                                            Таким образом, вопрос включения или нет НДС в рыночную стоимость зависит от природы использования объекта оценки:

                                                            1. Предметы протребления (жилой фонд, личный автомобиль, и т.д.)
                                                            2. Предметы производства (офисы, производствыенные площади, транспорт предприятия, станки и т.д.)

                                                            В первом случае включение НДС в рыночную стоимость оправдано, во втром же извините, но рыночная цена для организаций не может включать НДС.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X