Bankir.Ru
5 декабря, понедельник 13:51

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Кредитование под залог недвижимости

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Кредитование под залог недвижимости

    Ситуация следующая:
    Организация приобрела две квартиры, находящиеся на первом этаже жилого дома, для использования в качестве офисных помещений. В отношении одной из квартир точно известно, что она переведена в нежилой фонд. В отношении второй квартиры точных сведений нет. При этом земельные отношения с городом не оформлены ( не было землеотвода, заключения договора аренды земли).
    Вопросы:
    1. Было ли необходимо в данной ситуации оформлять земельные отношения с Москвой?
    2. В случае отсутствия необходимости оформления земельных отношений, имеются ли дополнительные риски, связанные с возможностью признания ипотеки данных помещений ничтожной?
    Спасибо за ответы.
    Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

  • #2
    АНГЕЛ

    1. Было ли необходимо в данной ситуации оформлять земельные отношения с Москвой?

    Думаю, обязательно, поскольку земля должно следовать судьбе предмета ипотеки.


    2. В случае отсутствия необходимости оформления земельных отношений, имеются ли дополнительные риски, связанные с возможностью признания ипотеки данных помещений ничтожной?


    В принципе необходима стандартная проверка чистоты квартиры: дети, заключенные и т.д., ну и разумеется необходима увереность в статусе помещений. Кстати они скорее всего производят перепланировку, так вот пусть предоставят техпаспорт с внесенными изменениями и соответсвующие разрешения всех служб (пожарники, электрики, газовщики и кто там еще...)

    Думаю, на полгода им работы хватит.

    Комментарий


    • #3
      Дык ведь участок - то под квартиры именно эти не отводился ! Зачем с землей связываться ?
      С Уважением,
      Вован

      Комментарий


      • #4
        Vovan Дык ведь участок - то под квартиры именно эти не отводился ! Зачем с землей связываться ?
        - И правельно! ст.340 ГК п.3 прямо указывает, что Ипотека ЗДАНИЯ или СООРУЖЕНИЯ допускается только с одновременной ипотекой земельного участка.
        А это отдельные нежилые помещения в жилом доме.

        Комментарий


        • #5
          Согласен с Vovan !

          Комментарий


          • #6
            Посетитель USG

            Таким образом, вы утверждаете, что при ипотеке части сооружения земельные отношения ни причем??? Что-то сомниваюсь.

            Комментарий


            • #7
              В Москве была такая практика.
              1. Если в собственности имеется все здание целиком, то земля так же оформлена в какое-то право (собственности, аренды и т.д.). При залоге части здания, земля в залог не бралась. Проходило, поскольку право по своей сути неделимо и нельзя было заложить пол права. Заложить половину участка так же нельзя, поскольку по документам он определен как целый.
              Однако данная ситуация не устроила Москомзем, который на этом трясет неприлично огромные деньги. Вопрос пролоббировался через суд, и вроде было одно из постановлений ВАСа, что часть здания в залог уже не оформить, только целиком и с землей.
              2. Если в собственности только часть здания то либо (например, половина здания), право на землю оформлено как совместное с иными собственниками, либо (например, квартира), земельные отношения не оформлены вообще. Тогда, при наличии земельного права, его надо оформлять в залог, а при отсутсвии такого права, в залог оформлять нечего.
              Всё уже было под этой луной. Или под солнцем...

              Комментарий


              • #8
                С клиентом заключен кредитный договор с графиком гашения начиная со следующего месяца, однако регистрация ипотеки затянулась. И зарегисирированный договор принесли на следующий день после того как по графику должно быть гашение основного долга. Возможны три варианта:
                1. Выдаем всю сумму при остатке на счете денег на гашение долга по графику и тут же эти деньги списываем.
                2 Выдаем всю сумму и гасим на следующий день из поступлений на счет.
                3. Выдаем сумму за минусом суммы по графику гашения.

                Что посоветуете коллеги!!!!!!!!!

                Комментарий


                • #9
                  Nachkot А что, нет возможности изменить график погашения? Насколько мне известно, кредитный договор предоставляется в регистрирующие органы с информационной целью. Переделайте график погашения и потом нужной количество копий передайте нотариусу и в регистрирующие органы. У меня была такая ситуация с физиком. Просто переделали график погашения кредита, не изменяя срока окончательного погашения. А сумму можно выдать полностью и не париться.
                  Chi cerca - trova

                  Комментарий


                  • #10
                    Kobra - Изменить график нельзя, так как график подшивается у ипотеке!!!

                    Комментарий


                    • #11
                      Nachkot Еще раз повторяю: делаете НОВЫЙ график (с допником)и передаете нужное количество копий во все заинтересованные инстанции!
                      Chi cerca - trova

                      Комментарий


                      • #12
                        Минуточку а разве кредитные средства выдаются не после регистрации договора?
                        Тогда самый правильный и верный способ это дополнительное соглашение с графиком погашения!
                        Kobra дело говорит.

                        Комментарий


                        • #13
                          Kobra
                          Еще раз повторяю: делаете НОВЫЙ график (с допником)и передаете нужное количество копий во все заинтересованные инстанции!

                          Это решение самое правильное, но не всегда приемлемое. В этом варианте есть минус - дополнительные расходы и беготня по регистрирующим органам клиенту для регистрации изменений в график.

                          Nachkot Мы в такой ситуации предложили разные варианты клиенты, он выбрал: внести перед получением кредита на Р/С сумму равную первому взносу. Пред выдачей кредита оставил платёжку в погашение первого взноса, мы выдали кредит в полной сумме, и тут же провели его платёжку погасив первый взнос.

                          Ещё один вариант предложил наш юрист - сделать допник о переносе первого платежа только к кредитному договору. В случае отсрочки первого взноса мы НЕ УХУДШАЕМ условия заёмщика, поэтому (исходя из судебной практики) не обязательно регистрировать изменения к ипотеке. Если в кредитном договоре "подвязаны" третьи лица (залогодатели, поручители) их необходимо ознакомить с изменениями графика.
                          Я на этот вариант не согласился, поскольку считаю его "скользким", а заёмщик у меня был непроверенный, да и сумма первого взноса была небольшая, и ему не составила труда внести эти деньги на счёт.
                          Отсюда вытекает совет: При оформлении ипотеки первый взнос лучше ставить максимально поздно и в минимальной сумме (исходя из кредитной политики по данному кредитному продукту).

                          Комментарий


                          • #14
                            Ещё один вариант предложил наш юрист - сделать допник о переносе первого платежа только к кредитному договору. В случае отсрочки первого взноса мы НЕ УХУДШАЕМ условия заёмщика, поэтому (исходя из судебной практики) не обязательно регистрировать изменения к ипотеке.
                            Я на этот вариант не согласился

                            Это хорошо, что не согласились
                            Закон об ипотеке
                            Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
                            При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
                            Банку выгоднее иметь дело с условиями Допника, а не с полумертывыми условиями Договора ипотеки
                            Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

                            Комментарий


                            • #15
                              Подскажете, пожалуйста:
                              Между банком и клиентом заключен договор о предоставлении кредитной линии. В залог недвижимость (договор ипотеки). Выдача денежных средств оформляется допсоглашениями.
                              Вопрос в том, как регистрировать ипотеку на весь срок кредитной линии или же на каждый транш?
                              П. 4 ст. 9 Закона об ипотеке говорит о том, что если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необхоимые условия ее определения. Можно ли в договоре об ипотеке указать условиями ее определения подписание допсоглашений? Может кто на практике сталкивался с таким вопросом? И кому-нибудь был отказ в госрегистрации договора ипотеки по причине не указания конкретного обязательства вернуть кредит в такой-то сумме и в такой-то срок?

                              Комментарий


                              • #16
                                Realistka У меня была такая ситуация. Ипотека регистрируется на весь срок действия кредитной линии и на всю сумму кредитной линии. В договоре об открытии кредитной линии вы прописываете срок возврата остатка задолженности и максимальный лимит задолженности. Этого достаточно.
                                Chi cerca - trova

                                Комментарий


                                • #17
                                  Большое спасибо, Kobra.
                                  Наши договоры составленны так что никуда не уйдешь от того, чтобы не регистрировать каждый раз ипотеку при новом транше Не могли бы прислать мне на почту договор ипотеки и кредитной линии для сравнения и полезного использования cloud83@rambler.ru
                                  Спасибо!

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Еще хотела посоветываться: Мы каждый раз оформляем транш допсоглашением, кто-то делает заявлением. Есть ли принципиальная разница, кроме юридической (2 стороны, 2 подписи...)?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Realistka Договоров у меня нет. Остались в старом банке. Мы каждый раз оформляем транш допсоглашением, кто-то делает заявлением. Есть ли принципиальная разница, кроме юридической (2 стороны, 2 подписи...)? ИМХО - никакой. У меня были оба варианта. Без проблем.
                                      Chi cerca - trova

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Уважаемые юристы! Помогите решить проблему с залогом.

                                        У клиента в собственности есть участок земли 10Га, оформлен как один участок. На нем есть капитальные постройки - тоже в собственности клиента в количестве, допустим 10 шт.
                                        У клиента есть кредит в НЕнашем банке и в обеспечение его заложено несколько зданий с этого участка. Естественно, заложен и сам участок, на полную площадь, т.к. он един.
                                        Теперь вопрос: можем ли мы взять в залог оставшиеся, незаложенные здания? Если да, то каким образом? Юристы наши голову сломали уже... Имею ввиду то, что земля под этими зданиями уже заложена, и не у нас.
                                        Какие могут быть проблемы при смене собственника на эти объекты недвижимости в случае невозврата?


                                        Спасибо.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Ыук вам замечание за создание дублирующей темы.
                                          Chi cerca - trova

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Ыук , вот именно юристы и предлагают обычно выделять участки в натуре и переоформлять договора с залогом зданий и ЗАНИМАЕМЫМИ ИМИ УЧАСТКАМИ (согл. требованиям законов). Процедура несладкая, да и кредитор другой может воспротивиться.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Ыук
                                              Какие могут быть проблемы при смене собственника на эти объекты недвижимости в случае невозврата?
                                              cт.340 п.3 ГК "Ипотека здания ... допускается только с одновременной ... по тому же договору земельного участка, ... функцинально обеспечивающей закладываемый объект ...
                                              чтобы исключить последствия из п.4 той же 340. - посмотрите внимательно на договора залога с другим банком.
                                              последствия - из п.5 опять же 340.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Приветствую!
                                                Можно было бы рассмотреть вопрос о последующей ипотеке, хотя я думаю предыдущий кредитор не будет на согласеню
                                                С уважением.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Считаю что ничего здесь страшного нет, возьмите письменное согласие банков кредиторов на ипотеку, а в самой ипотеки внесите пункт об обременении со стороны другого кредитора и все. И не надо ничего выделять. Мы так делали... все гладко...

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Интересная ситуация: Административно-бытовое здание (офисное). В 199... году было приватизировано на трех участников, соответсвенно земля выделялась в аренду под зданием и прилежащая к нему на трех собственников. В течении времени по-кабинетно собственность распродавалась (естественно без внесения изменений по земле)и в результате в здании сейчас 25 собственников, причем одного из первоначальных трех вообще нет. Как быть при залоге недижимости одного из новых собственнков.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Думаю, многие банки сталкивались с ситуацией, когда залоговое имущество необходимо было реализовать. А реализовать невозможно! и все потому, что кто-то когда-то не провел экспертизу отчета об оценке или провел, но не должным образом.
                                                      А не проще ли "дружить" с некой оценочной компанией, отчеты которой всегда можно принимать безоглядно?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        2Advisers
                                                        Не совсем понятна проблема...
                                                        Была завышена оценка?

                                                        А насчет дружить... Дружите! Только где гарантия, что вы единственный друг? Самое надежное держать своего оценщика/залоговика.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Есть свидетельство о собственности на 3-х этажное здание. Можно ли оформить в залог один этаж здания, или необходимо менять свидетельство на собственность.

                                                          Заранее благодарен

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            MSK
                                                            Заложить часть целого можно, в вашем случае один этаж трёхэтажного здания. Вот с землей как быть ??? Предвижу/предполагаю одновременный залог 1/3 части земельного участка, на котором находится ваше здание.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X