Bankir.Ru
5 декабря, понедельник 03:33

Объявление

Свернуть
Показать больше
Показать меньше

Залог оплаченной доли в строительстве

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог оплаченной доли в строительстве

    Господа!
    Что вы думаете насчёт такого кредитования?
    Физическое лицо заключает со строительной организацией обслуживаемой
    в банке договор о участие в долевом строительстве жилья (квартиры).
    50% стоимости оплачивает своими деньгами, а остальные 50% берёт в банке в виде кредита под залог доли (в будущем когда дом построят доля превратится в квартиру, но пока это просто доля, прошу на это обратить ваше внимание). Дальше банк уведомляет строительную организацию о произведённом залоге и .т.д. В результате такой операции, выигрывают все: банку не нужно мучатся с оформлением в залог квартиры(прописками и прочей ерундой); строитель получит реальные деньги и сможет продолжать строительства; а заёмщик внеся всю сумму сразу приобретёт квартиру дешевле ( деньги сегодня дороже чем деньги завтра, да и потом для раскрутки проекта можно просто договориться со строителями что бы они немного скинули цены,
    им всё равно выгодно).
    Обсудим?

  • #2
    Был подобный проект. В целом, если Вы не боитесь остаться без залога, то можно попробовать.
    Во-первых, доля в строительстве должна быть выделенной, чтобы точно определить предмет залога (обычно в инвестконтракте указывается общая долевая собственность, однако квартирой она станет только после постановки дома на баланс РЭУ).
    Таким образом, продать предмет залога в виде квартиры можно будет только после того как дом будет достроен, принят госкомиссией и сдан в эксплуатацию. Что может затянуться более, чем на 150-180 дней.
    При обращении взыскания до завершения строительства и раздела созданного имущества, банк становится стороной договора о совместной деятельности (инвестором) и приобретает право не только на результат деятельности, но и обязательства, согласно этого договора. Для продажи доли (по переуступке), по-моему, нужна лицензия - хотя, скорее всего, я ошибаюсь.
    Кроме того, для залога доли необходимо согласие всех участников договора о совместной деятельности.
    Еще можно почитать информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000г. ╧56.
    Наши юристы отказались от проекта, поскольку трудности связанные с оформлением, обращением взыскания и реализацией залога сочли неразрешимыми.
    Кстати, инвестконтракты проходят учетную регистрацию в ДМЖ, кажется, (Распоряжение Мэра ╧ 935-РМ от 28.11.97г.) Так что можно и залог зарегистрировать для подстраховки.

    ------------------
    С уважением, Елена.

    Комментарий


    • #3
      Есть такое. "Залог права требования на долевое участие в совместной деятельности по финансированию строительства". Договор можно выложить на www.

      Комментарий


      • #4
        Sim - спасибо, что поделились своими соображениями из них (из вашего интереса к данной теме) можно понять что таким кредитованием всё- таки можно заниматься,только осторожно .Насчёт реализации квартиры, я с вами согласен, дело сложное. На счёт реализации доли, при условии согласия всех сторон,на мой взгляд,не так всё страшно.
        Согласие на замену дольщика можно получить при заключении договора залога, а осуществить операцию по реализации доли можно через риэлтерскую контору.Если кто нибудь сталкивался с проблемой когда дело доходило до суда, поделитесь опытом, какое решение принимал суд.
        Какие ещё, на ваш взгляд, могут возникнуть проблемы?

        Комментарий


        • #5
          2 ttx
          Выложи, пожалуйста, если не трудно

          Комментарий


          • #6
            Stroitel
            Не пропал интерес к теме?
            таким кредитованием всё- таки можно заниматься,только осторожно Это верно! Чтобы не мучиться с долями, см. у ttx мысль: Залог права требования . Верный нюанс.

            Комментарий


            • #7
              Sim
              Во-первых, доля в строительстве должна быть выделенной, чтобы точно определить предмет залога (обычно в инвестконтракте указывается общая долевая собственность, однако квартирой она станет только после постановки дома на баланс РЭУ).
              Все не так!(с) Долю можно уже на этапе строительтсва выделить, но после выхода протокола о распределении площадей м/у инвестором и Префектоурой.

              ]Таким образом, продать предмет залога в виде квартиры можно будет только после того как дом будет достроен, принят госкомиссией и сдан в эксплуатацию. Что может затянуться более, чем на 150-180 дней.
              Продать да, но можно до ГК еще и уступить право требования, за которое можно получить реальные деньги.

              При обращении взыскания до завершения строительства и раздела созданного имущества, банк становится стороной договора о совместной деятельности (инвестором) и приобретает право не только на результат деятельности, но и обязательства, согласно этого договора.
              Все верно, а для чего юристы свой хлеб с маслом едят? Чтобы не вляпаться в фигню какую-нибудь, внимательно читайте инв. контракт.

              Для продажи доли (по переуступке), по-моему, нужна лицензия - хотя, скорее сего, я ошибаюсь. Кроме того, для залога доли необходимо согласие всех участников договора о совместной деятельности.
              Ошибаешься. Лицензирование отменено. Согласие всех участников не требуется, т.к. закладывется не доля в имуществе, а право.

              Наши юристы отказались от проекта, поскольку трудности связанные с оформлением, обращением взыскания и реализацией залога сочли неразрешимыми.
              Зря по этим причинам отказались. Не все так плохо. Основная проблема в наличии дешевых длинных денег.

              Кстати, инвестконтракты проходят учетную регистрацию в ДМЖ, кажется, (Распоряжение Мэра + 935-РМ от 28.11.97г.) Так что можно и залог зарегистрировать для подстраховки.
              Это не обязательно - регистирировать контракты, функция ДМЖ учетная, а не регистратора. Гарантий никаких это не дает. А залог инв. прав все же регистрировать в установленном порядке надо.
              WBR, Vlad.

              Комментарий


              • #8
                Sim, посмотри в ссылках на документы и прочее, там я с помощью модераторов когда-то выкладывал договор залога инв. прав.
                WBR, Vlad.

                Комментарий


                • #9
                  Vladilen Kamil
                  При кредитовании по предложенной Строителем схеме (или по подобной ей) мы применяли залог инвестиционных прав, брали документальное подтверждение того, насколько оплачена стоимость строящегося жилья и кнему приравнивали залоговую стоимость, заставляли Заемщика(он же Залогодатель) проставить визу уполномоченного лица Застройщика на договоре залога. Вот только согласие всех участников то зачем? Имущественные права (как вид имущества) в оплаченной их части являются собственностью Залогодателя, распоряжаюегося имуществом по своему усмотрению.... Так?

                  Комментарий


                  • #10
                    Дмитряй, по поводу залога инвестиционных прав. Как планируете реализовывать предмет залога? И еще. С ситуацией, прописанной в статье 57 Закона о залоге:
                    "При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе:
                    1) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные статьей 56 настоящего Закона;"
                    на практике не сталкивались?

                    Комментарий


                    • #11
                      Дмитряй не совсем все так.
                      При кредитовании по предложенной Строителем схеме (или по подобной ей) мы применяли залог инвестиционных прав, брали документальное подтверждение того, насколько оплачена стоимость строящегося жилья и кнему приравнивали залоговую стоимость, заставляли Заемщика(он же Залогодатель) проставить визу уполномоченного лица Застройщика на договоре залога. - Это правильно. Только все договоры уступки в любом случае должны проходить учетную регистрацию у Застройщика. К документам оплаты долей(видимо акты сверки или еще что-то) желательно иметь обязательно протокол о распределении площадей м/у Застройщиком(Инвестором) и Префектурой. Это на случай, чтобы проданная квартира не оказалась в доле города потом...
                      Вот только согласие всех участников то зачем? Имущественные права (как вид имущества) в оплаченной их части являются собственностью Залогодателя, распоряжаюегося имуществом по своему усмотрению.... Так?
                      - Не совсем все так. Нужно детально основной договор читать, оттуда и почерпнете нужно согасие или как.
                      WBR, Vlad.

                      Комментарий


                      • #12
                        Vladilen, а Вы с ситуацией, прописанной в статье 57 Закона о залоге:
                        "При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе:
                        1) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные статьей 56 настоящего Закона;"
                        на практике не сталкивались?

                        Комментарий


                        • #13
                          Kamil, пока не сталкивался. А в чем ты видишь проблему?
                          WBR, Vlad.

                          Комментарий


                          • #14
                            Вот тут говорили что чтобы найти банк, который занимается кредитованием под залог инвестиционных прав надо :
                            1) выбрать все московские банки которые содержат часть слова СТРОЙ
                            2) проанализировать баланс
                            3) выбрать первые 5 банков по капиталу и активам
                            4) стучаться к ним и работать с ними...

                            а все же... может сразу кто скажет --- КТО же в Москве оптимальный вариант по работе через схему залога инвестиционных прав.. какой банк и какие проценты?

                            несколько крупных компаний :-))) ;--))) ждут ответа!!!
                            olovo555@hotbox.ru

                            Комментарий


                            • #15
                              betaq, тот кто ждет, никогда ничего не дождется. Спросите риэлтеров, они вам сами все скажут. Может все же стоит пошевелить немного извилинами или хотя бы поиском по форуму, я уже давал ответ на аналогичный вопрос.
                              WBR, Vlad.

                              Комментарий


                              • #16
                                Vladilen А в чем ты видишь проблему? Я вижу не проблему, а отсутствие практики по этому вопросу. Может, плохо искал?

                                Комментарий


                                • #17
                                  Здравствуйте, участники форума

                                  Предлагаю Вам прокомментировать ситуацию и посоветовать возможное решение:

                                  Являюсь на сег.день (формально) участником долевого строительства квартиры в новом доме. Дом сдан в 2001г., заселен на 70%. Я также проживаю в новой квартире. При этом у меня отсутствует ордер, по причине того, что Застройщик уже 1,5 года не может получить паспорт в БТИ на дом (в целом), а я соответственно не могу получить ордер. Договор, заключенный мной со строительной организацией, предусматривает передачу прав требования третьим лицам. (Пользуясь этим, большинство первоначальных дольщиков уже реализовали свои квартиры). С моей стороны условия договора по финансированию строительства выполнены в полном объеме. Вопрос: Возможно ли получение кредита под залог права требования, при условии, что при получении ордера объектом залога станет квартира? Мнения прошу отправлять на мой E-Mail: murzin@002.ru или оставить на форуме..

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Все конечно от конкретного банка зависит.
                                    Но - по большому счету - возможно.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Kamil если есть конкретный вопрос, предлагаю его обсудить в разрезе реализации заложенного имущества или вообще закона об ипотеке. Кстати, в ст. 56-57 я не нашел этого: в статье 57 Закона о залоге:
                                      "При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе:1) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные статьей 56 настоящего Закона;"
                                      - может какая-то неувязочка получилась со ссылкой? Ведь, как можно требовать через суд перевода на себя заложенного права, если срок исполнения обеспеченного обязательства не наступил и отступное не имеет места, и торги не проводились... Что-то не то в Вашем посте...
                                      WBR, Vlad.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Садовник

                                        Я бы не принял, это в залог. Слишком много рисков, в том числе если строитель так и не сдаст дом, что делать банку!!

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Вообще то, я думал, что банк должно больше интересовать верну ли я кредит в срок..?, взятый под залог "неоформленной" квартиры, а не когда строитель сдаст дом БТИ. У банка ведь остается возможность "продать" заложенное право требования по дог.строительства "третьим лицам"..?

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Садовник

                                            Я не кредитчик, а залоговик, так что "нормальная" возвратность кредита меня меньше всего интересует. А вот правильно оформленное и ликвидное обеспечение это мой вопрос.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              SpVic "нормальная" возвратность кредита меня меньше всего интересует - какая безответственность! Это просто возмутительно!-
                                              WBR, Vlad.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Понимаю и уважаю позицию Вашего банка.. Мои выводы: некоторые банки принимают в залог право требования.., некоторые категорически нет. По возможности, посоветуйте банки в г. Екатеринбурге (возможно, местные филиалы Московских банков) принимающих подобные залоги..

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Кредитовать под залог права требования можно, только старайтесь не прозевать тот долгожданный для потенциального собственника квартиры момент сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности. Ведь как только дом сдан-договор залога ПРАВ становиться фикцией, поскольку прекращает свое существование договор о долевом участии в строительстве.
                                                  Можно потребовать от заемщика уведомить застройщика о залоге доли, а застройщик, в свою очередь, письменно обязуется известить Банк о сдаче дома (или о продлении срока сдачи в эксплуатацию)
                                                  И как только дом сдан, немедленно оформляйте ипотеку, иначе можно остаться и без реального обеспечения (и без нереального тоже)

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Есть кто -либо?
                                                    банки всех стран -- объединяйтесь!

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      zelak
                                                      Сбербанк, Альфа-банк - точно, возможно и другие.
                                                      Речь идет о кредитовании Застройщиков строительных проектов.
                                                      Правда схемы у них принципиально отличаются друг от друга.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        А кто в Е-БУРГЕ...? кредитует под залог права требования? Только не Застройщиков, а Дольщиков.? А Застройщиков дольщики уже давно прокредитовали...

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Садовник
                                                          Тогда зачем Дольщику деньги, если он уже оплатил долевой взнос Застройщику?

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Какая разница!? Допустим - потребительский кредит.. Деньги дольщику просто НУЖНЫ и он готов заложить банку полностью оплаченную, но не оформленную в БТИ квартиру... Я обращался, напр.,в Сбер.- отказали.. Так вот я и спрашиваю Вас, банкиров: КАКОЙ банк в Е-Бурге возьмет в залог права требования квартиры у Застройщика?

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X