Bankir.Ru
4 декабря, воскресенье 02:57

Объявление

Свернуть
Показать больше
Показать меньше

ипотека в силу закона

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • ипотека в силу закона

    Коллеги, прошу поделиться опытом.
    Ситуация следующая.
    Клиент оформляет кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально, пунк договора предусматривает , что квартира приобретается за счет заемных средст (указывается кредитный договор № от "__" _______ года) , также делается ссылка на ст.77 закона "Об ипотеке". Клиент идет и регистрирует одновременно с регистрацией права и обременение.
    На первый взгляд все получается, но Продавец по сделке требует, что бы расчет с ним был произведен в регитрационной палате.
    Банк вынужден выдать кредит Клиенту под будущее обеспечение (залог квартиры). Кредит не обеспечен, группа риска растет и т.д.
    По закону регистрационная палата регистрирует сделки в месячный срок.
    Банк вынужден брать на этот месячный срок иное обеспечение... Но зачастую Клиенту отдать под залог на сумму кредита нечего (Жилье достаточно дорогое).Какое лучше взять банку обеспечение?(поручительство, залог движимого имущества...) Может есть более интересные схемы...
    Обращаю внимание, что схема используется банком в единичных случаях.

    Буду благодарна за Ваши мнения.
    Women

  • #2
    Women требуйте регистрации ипотеки в силу закона от регистрирующего органа (это должно выразится в появлении в св-ве о собственности отметки о залоге), а потом договор ипотеки заключайте. Либо заключайте два договора6 купли-продажи и ипотеки на одном бумажном носителе (в Москве, например, такая практика есть). А при условии рсчета с Продавцом наличными вам всяко деньги чуть вперед выдавать.

    Комментарий


    • #3
      ИпотекарЪ, спасибо за мнение.
      В нашем случае - договор купли-продажи содержит условие по которому ипотека регистрируется в силу закона одновременно с правом собственности.
      У меня вопрос был в плане необеспеченности кредита в рамках течения сроков регистрации права в регистрирующем органе.
      Скорее всего на этот период (пока оформляется регистрация права) будем брать другое обеспечение - к примеру, поручительство. Хотя тут группа риска растет.

      С уважением, Women
      Women

      Комментарий


      • #4
        Women по ЦБ-шным понятием - обеспечение - это залог, если залога нет, для резервирования уже все равно. Ипотека в силу закона у вас возникает в момент регистрации собственности заемщиком, так что кредит "необеспечен" несколько дней, поэтому заключаейте сделку и подавайте на регистрацию с расчетом, чтоб успеть до конца месяца (сдачи баланса) - и в баланс у вас попадет обеспеченный кредит.

        Комментарий


        • #5
          ИпотекарЪ, мы именно так и поступаем на сегодняшний день.
          Другого выхода нет.

          С уважением, Women
          Women

          Комментарий


          • #6
            Весь смысл ипотеки в силу закона и есть в том что это дает нам основание ктверждать что на момент выдачи кредита он является обспеченным и последняя проверка ЦБ тому подтверждение.
            Кстати о наличке, мы деньги выдаем только путем зачисления на счет заемщика, а он уже в свою очередь распоряжением переводит на счет продавца. ЭХто делается по рекомендации нашего Департамента поскольку четко прослеживается вся цепочка передачи денег и возникновения обязательства. Деньги мы выдаем в течение 1 дня с момента передаси документов на регистрацию, а убедить продавца подождать 1 день помогает гарнтийное обязательство банка в котором мы пишем что обязуемся передоставить кредит Иванову ИИ при придоставлении им всех необходимых документов (т.е. расписки из Департамента)

            Комментарий


            • #7
              В моей практике есть одно "НО"... выдача кредита происходит после регистрации права собственности в ЕГРП.......а иначе как?
              Дело в том, что любые договора принятые на регистрацию ЕГРП редко но могут получить отказ,кроме того Вы выдавая кредит до регистрации в ЕГРП действительно имеете необеспеченную ссуду и не только для Цб,а для себя... потому как всякое может случиться..в конце концов до ЕГРП еще добраться нужно и не передумать тоже.... как погашение будете делать? а % пойдут? где их еще доберете?

              Комментарий


              • #8
                Судя по характеру вопросов вы не выдали ни одного ипотечного кредита!

                Комментарий


                • #9
                  ИпотекарЬ требуйте регистрации ипотеки в силу закона от регистрирующего органа (это должно выразится в появлении в св-ве о собственности отметки о залоге), а потом договор ипотеки заключайте. - можно этот момент для "дураков" объясните доходчивее?
                  1. Каким образом появится отметка о залоге на св-ве о гос регистрации, если само оно появится только после регистрации? Т.о. в течение 2-4 недель ссуда остается все-равно необеспеченной.
                  2. А почему нельзя заключть договр ипотеки с отлагательным условием? На мой взгляд это будет правильнее.
                  WBR, Vlad.

                  Комментарий


                  • #10
                    В связи в вступлением в силу с 01.02.2003 года нового гражданского процессуального кодекса все эти дебаты не имеют смысла.

                    Комментарий


                    • #11
                      Людей "с улицы" по такой схеме не кредитуем.
                      До момента оформления ипотеки, берем поручительство, дабы не относить сразу в 4 группу
                      Потом идет как текущая ссуда. Следите, чтобы не дай Бог в просрочку не вывалился, ну и, разумеется, дооформил иптотеку как положено.

                      Комментарий


                      • #12
                        Госдума в среду приняла в третьем, заключительном, чтении проект закона "О внесении в некоторые акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования".
                        документ поддержали 282 депутата, ?против? высказались 103, воздержался ? 1.

                        Согласно проекту закона, собственники квартиры или жилого дома, заложенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности (в результате обращения взыскания на заложенное имущество) обязаны освободить дом или квартиру по требованию нового собственника. При этом гражданам, утратившим право собственности, предоставляется временное жилье. Порядок формирования Фонда жилья для временного поселения устанавливается законами субъектов РФ. В законопроекте отмечается, что, если лицо, утратившее право собственности на дом или квартиру, в течение месяца после предоставления временного жилья не освобождает занимаемую жилплощадь, его выселяют в судебном порядке.
                        Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                        Комментарий


                        • #13
                          АНГЕЛ , в какую среду (иль ты вчера провидцем был?) и какой номер закона?.........

                          Комментарий


                          • #14
                            Women , мы на период оформления ипотеки берем поручительства...... У Вас, насколько понимаю, физлицо является Заемщиком?..... Ну так и возьмите 2-х поручителей.....

                            Комментарий


                            • #15
                              АНГЕЛ а как будет коррелироваться данное решение с новым ГПК(единствнное жилье - недвижимое имущество изъятое из оборота)?
                              WBR, Vlad.

                              Комментарий


                              • #16
                                Vladilen

                                Не изъятое из оборота, а имеется запрет на взыскание по исполнительному листу, это разные вещи. Но сам вопрос поддерживаю.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Women Не знаю как в ЕГРП, а в Рег. Палате Моск. Обл. существует процедура ускоренной регистрации - платите больше за регистрацию и получаете свидетельство на руки за 1 нед. Может быть Вам в дальнейшем пользоваться этим?
                                  В любом случае с принятием нового ГПК, по моему мнению, стоит временно подождать с ипотекой. пока органы сами между собой не разберутся...

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Очень разочаровал новый ГПК - ст.446 в отношении ограничений в отношении взыскания по исполнительным листам на жилье...!
                                    После этого говорить об ипотеке - вообще проблема.
                                    Сейчас внедряем новую для нашего банка программу - кредитование строительства жилого дома, путем выдачи физ. лицам (Субинвесторам) кредитов под залог прав требования.
                                    У кого-нибудь есть практика приминения?
                                    Интересно будет пообщаться...
                                    Women

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Women, кредитование под залог прав требования - процедура известная и действующая, вот только риски довольно высокие, поэтому мало банков идет на такую процедуру залога при кредитовании физиков.
                                      WBR, Vlad.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Vladilen, риски высокие, если обеспечение - только залог прав. Мы будем еще брать и дополнительное обеспечение (например, поручительство). В договоре об инвестировании строительства, заключенном между физиком (Заемщиком) и генеральным субинвестором предусматриваем условие, что в силу ст. 77 ФЗ "Об ипотеке" ипотека возникает одновременно с регистрацией права собственности.
                                        Конечно, риски есть - один из которых это "мертвая" ипотека, которая сейчас с введением ГПК, имеет место. Также риск, если застройщик не завершит строительство... В этом случае нужно будет уповать только на дополнительное обеспечение (поручительство, залог транспорта ...)
                                        Women

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          На самом деле проблема 446 решается путем кредитования через ЖСК (ниже кварт плата), то есть кредитуется ЖСК, которое покупает жилье на себя, а клиента поручителем на сумму кредита - он платит ЖСК. ЖСК по графику платит Вам.

                                          Если не платит ЖСК - наезжаем по договору поручительства на клиента - он платит Банку, а с ЖСК пусть взаимозачетом занимается.

                                          Не платит клиент ЖСК - наезжаем на ЖСК - продаем квартиру - закрываем кредит, остаток денег возвращается клиенту как "пай" (или не возвращается - как в договоре пропишем).

                                          В случае "отбирания" идем в арбитраж. Продаем

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            А неустойка, прописанная в договоре, может быть обеспечение до момента регистрации договора ипотеки ????
                                            Подскажите, плиииииз!!!!
                                            И еще вопрос бухгалтерский: на внебаланс вешать неустойку? а после регистрации списать, и повесить заложенную квартиру??? Так чтоли?

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Kelog
                                              По поводу схемы с кредитованием ЖСК
                                              не возникает ли вопросов с тем, что ЖСК
                                              организация некоммерческая, денежки у нее не свои, а пайщиков
                                              Т.о. при безакцептном списании со счетов кредита
                                              окажется потом что и нельзя было ничего списывать - деньги то
                                              физиков
                                              по поводу обращения взыскания на квартиру - с момента полной выплаты пая
                                              квартира автоматически переходит к физику (ст. 218 ГК)
                                              отследить этот момент для Банка затруднительно
                                              и получается что кредит брал ЖСК, квартира уже в собственности
                                              физика (залог конечно остается, а толку), физик пай выплатил полностью
                                              и квартиру у него некто не отнимет

                                              Жду любых комментарии

                                              З.Ы. Нет ли судебной практики по делам с кредитованием ЖСК

                                              Комментарий

                                              Пользователи, просматривающие эту тему

                                              Свернуть

                                              Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                              Обработка...
                                              X