Bankir.Ru
11 декабря, воскресенье 05:18

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Залог земли и здания

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог земли и здания

    Честно говоря, не смог я найти ответа в архиве. Однако, если этот вопрос уже подымался, ув.модератор - ...

    Существует в Москве промышленное предприятие. Хочет запустить новый проект. Обращается в БАНК (большой такой, весь формальный почти гос.банк) за кредитом (допустим 100 руб.). В залог предлагает производственное здание площадью ХХХХ кв.м. и зем.участок Х га.
    Зем.участок - оформлен договор аренды с Москомземом на 49 лет. Права аренды не выкуплены. Предприятие обратилось к специализированному оценщику и получило оценку:
    1) здание (как сооружение, т.е. стены) - по затратному методу - 70 руб.
    2) зем.участок - по рыночной ст-ти - 100 руб.

    Однако, кредитный специалист банка усомнился в правильности такой оценки, и после длительных трехсторонних споров предложил обратиться напрямую в Москомзем для получения оценки права аренды. Аргументировал это тем, что Москомзем не зарегистрирует договор залога с иной залоговой стоимостью. Предприятие подозревает, что оценка права аренды будет гораздо ниже уже полученной оценки самого зем.участка. Кредитный комитет очень скоро. Если пойти по пути, рекомендуемому банк.специалистом, то залоговая стоимость окажется ниже и макс.сумма кредита окажется недостаточной. Повторяю, банк - очень формальный, живет по инструкции.

    Вопросы:

    1. Как все-таки определять залоговую ст-ть здания с зем.участком? ИМХО, кредит.спец. прав: берем различные оценки (главное, чтобы варианты были однородны) и выбираем наименьшую - сам всегда так делал.

    2. Насколько прав оценщик: можно ли "путать" различные виды оценок - земля по рыночной ст-ти, а здание по затратной. ИМХО налицо неоднородность оценки, что приводит к необоснованному завышению залог.ст-ти.

    3. Подскажите номер документа, регулирующие регистрацию в Москомземе залога зем.участка.

    4. Что делать предприятию в данной ситуации? Вариант пересчитать (земля - 40 р., а здание 130 р.) уже предлагался, оценщик не может "из пальца" ст-ть здания завысить. Кстати, подскажите заодно, какие одокументы должны быть у оценщика (лицензия там, что еще)?

  • #2
    Dutchman
    Вопросы:
    *** Ответы:

    1. Как все-таки определять залоговую ст-ть здания с зем.участком? ИМХО, кредит.спец. прав: берем различные оценки (главное, чтобы варианты были однородны) и выбираем наименьшую - сам всегда так делал.
    *** Залоговая стоимость = рыночная стоимость - дисконт(30-50%)
    Рыночную стоимость определяет независимый оценщик используя при этом минимум 2 метода, лучше все 3. Результаты аппроксимируются с учетом весовых коэффиентов каждого метода оценки.

    2. Насколько прав оценщик: можно ли "путать" различные виды оценок - земля по рыночной ст-ти, а здание по затратной. ИМХО налицо неоднородность оценки, что приводит к необоснованному завышению залог.ст-ти.
    *** Трудно сказать прав оценщик или не прав, т.к. не виден отчет об оценке.
    По практике: земля м.б. оценена по рыночной стоимости, но в договоре сумма оценки земли не должна быть меньше той, что определена Москомземом.
    Стоимость здания определяется, как я писал выше. п.1. В залоговом договоре залоговые стоимости земли и здания м.б. указаны ЛЮБЫЕ, но не ниже, чем по нормативам БТИ и Москомзема.

    3. Подскажите номер документа, регулирующие регистрацию в Москомземе залога зем.участка.
    *** Документ не помню, есть Инструкция, где сказано, что перед гос. регистрацией нужно пройти регистрацию в Москомземе. Опять же, лень в Консультант лазить, там все это есть. В конце концов есть телефон МКР.

    4. Что делать предприятию в данной ситуации? Вариант пересчитать (земля - 40 р., а здание 130 р.) уже предлагался, оценщик не может "из пальца" ст-ть здания завысить.
    *** Если оценщик оценивает 1 методом, то он не сможет ничего бОльшего высосать из этого метода. Пусть оценивает различными методами, либо обратитесь к др. оценщику.

    Кстати, подскажите заодно, какие одокументы должны быть у оценщика (лицензия там, что еще)?
    *** Главный документ - Лицензия на оценочную деятельность, выданная не ранее 06.08.2001. Все лицензии, выданные ранее утратили силу ввиду введения нового порядка о лицензировании оценочной деятельности.


    Будут еще вопросы, можно в б-мыло. Только лучше все же конкретику спрашивать, иначе долго писать ответы приходится.
    WBR, Vlad.

    Комментарий


    • #3
      Оценка.

      Опять же, оценить можно только стены, а можно еще и отделку учесть.
      Уверен, что будете страховать здание, соответственно страховщика тоже должен устраивать оценщик. По результатам оценки будет экспертное заключение. В свое время мы ориентировались на агентство входящее в росс. и московскую гильдию риэлторов с грамотными оценщиками.

      Без выкупа прав аренды земли заложить ее не удасться (сделка не пройдет регистрацию).

      Комментарий


      • #4
        Dutchman Насколько я понял, в залог принимается недвижимость - основной залог, и права аренды земельного участка - в силу закона для действительности основного залога.
        Вопрос: правомерно ли оценивать права аренды земельного участка по рыночной стоимости участка?
        Вопрос № 2: правомерно ли рассчитывать сумму кредита исходя из ст-ти недвижимости и стоимости арендуемого земельного участка?
        Вы кредитуете под залог недвижимости (здания), принадлежащей залогодателю - вот основной критерий размера кредита.
        Участок вам не закладывают и реализовать по рыночной стоимости вы его не сможете. А залог прав аренды означает только то, что при продаже объекта недвижимости ваш покупатель сможет заключить договор аренды земельного участка.
        я бы права аренды оценивал по методу ДДП, но не ниже стоимости москомзема. А кредит больше оценки здания не выдавал.

        Комментарий


        • #5
          Unregistered, при чем здесь "страховщика тоже должен устраивать оценщик" ???? Страховщик должен страховать на сумму, указанную в договоре залога, оценочный акт ему нужен только, как отправная точка для подбивания сумм и комиссий. Если все страховщики будут выбирать оценщиков еще, то куда клиенту деваться, если всем будут нра разные оценщики - ерунда какая-то полчается.
          Далее. Как можно при выборе оценщика ориентироваться на риэлтеров???? Бред!
          Как бывший(в далеком прошлом) риэлтер, смею заметить, что среди риэлтеров весьма и весьма мало ГРАМОТНЫХ оценщиков. Есть рейтинг оценщиков, есть рекомендации(могу таковые дать по оценщикам). И не надо ни в какие там гильдии и ассоциации обращаться, даже в РОО не стоит обращаться, т.к. понятно кого будет рекомендовать РОО - рука руку греет.

          Без выкупа прав аренды земли заложить ее не удасться (сделка не пройдет регистрацию). - Не верю!(с) В мае 2002 года я зарегистрировал залог части здания с залогом права аренды без выкупа этого права. Чтобы точно сказать зарегстрирует или нет, нужно внимательно читать договор аренды и все условия в нем. Давайте не будем голословны.
          WBR, Vlad.

          Комментарий


          • #6
            Бедный Йорик
            Вопрос ?1: правомерно ли оценивать права аренды земельного участка по рыночной стоимости участка?
            *** Правомерно, в чем НЕзаконность? Стороны сами оопределяют для себя условия и суммы.

            Вопрос ? 2: правомерно ли рассчитывать сумму кредита исходя из ст-ти недвижимости и стоимости арендуемого земельного участка?
            *** Правомерно.
            WBR, Vlad.

            Комментарий


            • #7
              Vladilen Правомерно в вопросах означало не юридическую возможность, а покрытие рисков банка. Я тоже залоги рисовать умею.
              Как вы сможете продать права аренды земельного участка, если они не выкуплены? Кто их купит? Наверное тот, кто интересуется приобретением здания. Но платить аренду он будет не вам, а Москомзему. Разве что вы эти права выкупите.
              А вообще я конечно чисто теоретически рассуждаю. Вы правы, нужно внимательно читать договор аренды и все условия в нем. Давайте не будем голословны.

              Комментарий


              • #8
                Бедный Йорик на мой взгляд продаваться будет только недвижимость, выкупать право аренды земли никто не будет, бцдет обычная аренда и все. По опыту скажу так, что риски банка в первую очередь должно покрывать здание. По обычной схеме оценка производится так: здание 100 р., права аренды согласно нормативной оценке Москомзема - 3 р. Другой вопрос, если права выкуплены, тогда и стоимость этих прав значительно может превышать стоимость самого здания.
                WBR, Vlad.

                Комментарий


                • #9
                  Vladilen По опыту скажу так, что риски банка в первую очередь должно покрывать здание.
                  Так я про то же и толкую.

                  Комментарий


                  • #10
                    Vladilen

                    Оторванно от темы, но тем не менее. Для физ.лиц есть РЕКОМЕНДОВАННЫЙ перечень агентств, которые проводят оценку приобретаемого жилья и есть фирма, которая страхует покупателя (в т.ч. титульное страхование). Любой шаг влево или вправо ... Так что нравится или не нравится. И у банка есть свой риэлтор, оценщик, страховая, лизингвоая компания и т.п. или договоренности с ними.


                    Теперь в тему.
                    я зарегистрировал залог части здания с залогом права аренды без выкупа этого права Вы сами ответили на вопрос ЧАСТИ здания. Берете план здания, выбираете помещение и проход, в котором есть отдельно изолированный вход. И регистрируете часть здания в залог. А ПОЛНОЕ здание без выкупа прав аренды вам не зарегистрировать, и банк еще скажет, что с учетом долгосрочной аренды земли Заемщик может воспрепятствовать попасть в здание, в случае реализации предмета залога.

                    Комментарий


                    • #11
                      JABBA, для физиков речь идет о жилье, что попадает под массовую оценку и делается оценка по 3 нажатиям клавиш и этим занимаются риэлтеры, даже самые тупые могут такую оценку сделать.
                      По залогу нежилых помещений массовая оценка не пойдет, инд. подход нужен.

                      По второму абзацу: интересно, каким образом заемщик сможет воспрепятствовать проходу, если, к примеру, залог будет сделан в габаритах здания + кусочек для прохода, все это можно высчитать и сделать. Опять же, внимательно нужно читать договор, т.к. в старых договорах, 1992-95 г.г. фигурировали права на аренду на 49 лет, а по решению Пленума КС было принято следующее, что по всем переданным правам аренды, но не выкупленным, считать права выкупленными. Могу немного ошибаться в точности формулировок, но смело об этом говорю, т.к. у нас оформлялся такой залог, и мы детально ковырялись в судебной практике, в решения Пленумов и пр., т.к. тоже было сомнение в принятии в залог прав аренды на невыкупленный участок. Ко всему прочему какой не нормальный человек станет выкупать права аренды на земельный участок стоимостью в 2 млн. удушенных енотов при том, что здание стоит от силы 300 тыс. тех самых енотов и кредит ему нужен не более 100-150 тыс. тех самых енотов.
                      WBR, Vlad.

                      Комментарий


                      • #12
                        Оценка земли

                        В перечне документов, представляемых в Москомзем для получения согласия на залог права аренды земельного участка, указано: Копии документов стоимостной оценки земельного участка (письмо-уведомление из ТОРЗ о стоимости права аренды, распоряжение префекта (при наличии выкупа права), либо отчет независимых оценщиков по оценке стоимости прав аренды участка, имеющими лицензию на выполнение этого вида работ). Следовательно можно предоставить либо документ ТОРЗа, либо документ об оценке рыночной стоимости.

                        Комментарий


                        • #13
                          DTV, это в Москомземе??? Странно, мои заемщики спокойно, по заявлению и наличию договора аренды получали согласие.
                          WBR, Vlad.

                          Комментарий


                          • #14
                            Позвольте уточнить один вопрос, который давно мучает, но не могу получить однозначный ответ:
                            Нужно ли при залоге части здания, закладывать право аренды на землю?Конкретный пример: предлагаются в залог площади первого этажа трехэтажного здания. Все свидетельства на собственность по зданию есть. Договор аренды земли на 49 лет. Право аренды выкуплено.
                            После залога первого этажа (магазин, склад и пр.) и получения первого транша кредита. Предполагается залог второго этажа (офисные помещения + столовая) под второй транш.
                            Возник вопрос: если при залоге первого этажа оформить в залог право аренды земли под зданием, то какую землю закладывать при залоге помещений второго этажа? И вообще нужен ли залог земли при залоге ЧАСТИ здания?
                            Заранее спасибо за ответы.

                            Комментарий


                            • #15
                              Tarantul Уже неоднократно говорили о том, что Москомрегистрация регистрирует залог помещений без залога прав аренды, но суды признают такой договор залога незаключенным. В частности посмотрите Постановление Президиума ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. No. 5046/98

                              Комментарий


                              • #16
                                aleng абсолютно согласен. Также есть судебная практика, по которой наложение взыскания осложнялось именно на основании отсутствия залога прав аренды.
                                WBR, Vlad.

                                Комментарий


                                • #17
                                  aleng Vladilen
                                  Благодарен за отклик.
                                  Но как быть в моей ситуации: Если при залоге 1-го этажа брать в залог право аренды на всю землю в габаритах здания, то залог второго этажа в данном случае будет возможен только если вносить изменения в договор ипотеки, где в предмете ипотеки указать и первый и второй этаж и оставить залог прав аренды на землю в габаритах здания? В данной ситуации залогодатель будет платить гос.пошлину дважды, что ему не интересно и кредит на таких условиях ему не нужен. Есть ли в данной ситуации выход? Можно ли сделать второй договор ипотеки на второй этаж и оформить последующий залог прав аренды на землю?

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Dutchman
                                    Оценивать здание в Москве только затратным методом некорректно. Здесь есть рынок. Поэтому, если в отчете не будет сравнения продаж (рыночного) такой отчет нельзя считать нормальным (вы же все-таки хотите узнать реальную продажную стоимость готового здания), а не сколько стоит построить здание заново).
                                    Насчет оценки земли. Мне кажется, наша проблема в том, что у нас земля идет следом за зданием, а не наоборот как это должно быть с точки зрения логики. Поэтому, если Вы купите готовое здание, какая Вам разница, сколько стоит право аренды земельного участка в габаритах. Москомзем все равно с Вами заключит договор аренды (минимум на габариты здания) и плевать Вам на стоимость права аренды. А если Вы хотите взять в аренду участок, чтобы на нем что-то построить, Вас могут заставить заплатить стоимость выкупа права аренды (фактически расчетную стоимость ТОРЗа, указанную в предыдущих постингах), и мы имеем уже реальную стоимость права аренды для Вас. Дальше здание продается и для нового покупателя эта стоимость опять абстрактна. Поэтому с точки зрения оформления залога берите стоимость ТОРЗа. Если право аренды на весь участок не выкуплено, Вам дадут разрешение только на залог в габаритах. Не забутьте, чтобы в земельном плане было в примечании указана площадь габаритов и стоимость права аренды в габаритах здания. В ТОРЗе могут забыть, тогда документы завернут с регистрации.
                                    Документа не знаю (по-моему это общая инструкция по регистрации недвижимости). При нормальных документах им положен месяц как и в Москомрегистрации. На практике это тяжело достижимо. Почему, могу на в-мейл.
                                    Что делать? Заставьте оценщика сделать полноценный отчет. Три способа. И весовые коэффициенты чтобы нормально расставил, а не 0.9 на затратный. Вы же все-таки не новое здание будете строить, а взыскивать готовое.
                                    Кстати, оценка здания уже должна учитывать стоимость земельного участка или права на него.
                                    Последний раз редактировалось Asmad; 24.07.2002, 13:37.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Tarantul, а у вас юристы есть? Или они даром свой хлеб едят?
                                      Все просто!(с)
                                      1. Делаете залог части здания с частью(целиком) прав аренды.
                                      2. Делаете допник к основному договору, где дозакладываете вторую часть здания. Госпошлина второй раз бужет взиматься с разницы, что абсолютно нормально и не дорого.
                                      WBR, Vlad.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Vladilen
                                        Юристы - есть. Насчет хлеба - не знаю :-)

                                        За "простой" ответ - спасибо. Но если не делать "просто", то как все-таки насчет последующего залога и оформления второй части здания и споследующим залогом прав аренды? На мой взгляд такое тоже возможно. Или нет?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Tarantul, а зачем??? Или мы, русские, легких путей не ищем?
                                          WBR, Vlad.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Vladilen
                                            Причем здесь русские или нет?! У Вас что, всегда все идет по накатанному и никогда не приходится делать через ... одно место, чтобы получить нужный конечный результат? В том и дело, что идеально гладко всегда не бывает. У клиентов есть свои прихоти, и есть клиенты которым нельзя отказать потому что их интересует не "легкий путь" по своим причинам. Ответ "нет", потому что так не "просто" в данном случае не проходит. Надо рассмотреть все варианты, для чего мне пришлось задать здесь вопрос.
                                            У Вас такого не бывает?

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Tarantul, в своей практике стараюсь избегать осложнений, т.к. при этом могут возрастать риски. А в каждом конкретном случае, конечно же рассматриваем отдельно. Надеюсь, что помогли вам своими советами.
                                              WBR, Vlad.

                                              Комментарий

                                              Пользователи, просматривающие эту тему

                                              Свернуть

                                              Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                              Обработка...
                                              X