Bankir.Ru
9 декабря, пятница 14:45

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Кредит на недвижимость-нестандартная ситуация..........))))

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Кредит на недвижимость-нестандартная ситуация..........))))

    Уважаемые Кредитные офицеры !


    Подскажите, ни кто не сталкивался с ситуацией:
    Есть покупатель недвижимости и есть продавец. Сумма удовлетворяет стороны. Но у покупателя не хватает денег, есть только 25 % от суммы, которую он готов внести. Есть Банк, который готов дать 75% от суммы покупателю.
    Какую схему лучше при этом отработать ?
    1) Банк выкупает недвижимость на себя( при этом, оценка, страховка, оформление регистрации и налог на имущество платит Покупатель-Заемщик) и в дальнейшем, либо по договору лизинга с последующим правом выкупа, либо фирма Банка выступает поручителем и залогодателем, опять же с последующим оформлением, при полном погашении кредита, недвижимости на Заемщика.
    2) Заключается договор поручительства и залога, с согласия продавца, регистрируется залог. Далее, с разрешения Банка, недвижимость обремененная залогом продается Заемщику, посредством кредита.
    Какие есть подводные камни, какая схема приемлема, какие доументы должны быть при этом ?


    Заранее благодарен.
    Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

  • #2
    Заемщик-юрик или физик,пртобретает нежилую недвижимость или жилье?

    Комментарий


    • #3
      koolgr -юрик-нежилую..........)
      Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

      Комментарий


      • #4
        1.Зачем по 1-му варианту банку такие сложности,а заемщику при недостатке
        средств-дважды платить за оформление.
        2.Итак,на момент выдачи кредит не будет обеспечен залогом.Даже,если идти
        с заемщиком за ручку в юстицию и при покупке пытаться сразу оформить эту
        недвижимость в залог,то это можно сделать только после того,как заемщик
        станет собсвенником и оформит еще и землю.При покупке это необязательно,
        а при залоге-обязательно.Т.е. см. 102-ФЗ в ред. от 11.02. "Закон об ипотеке"-
        "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипоте-
        кой по тому же договору земельного участка,на котором находится это здание
        или сооружение."

        Комментарий


        • #5
          Извините,уточнение - 102-ФЗ в ред. от24.12.2002г.

          Комментарий


          • #6
            koolgr -нет, кредит не будет выдан без регистрации, про землю знаю
            Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

            Комментарий


            • #7
              АНГЕЛ то есть сначала оформление купли-продажи, потом оформление залога, потом кредит? Какой продавец на это пойдет?
              Best regards.

              Комментарий


              • #8
                Firstloki -сначала оформление залога, потом кредит, потом купля продажа)
                Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                Комментарий


                • #9
                  АНГЕЛ

                  Т.е. сначала залогодателем у Вас будет продавец? Ведь при оформлении залога необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности
                  "Самое глупое желание на свете - это желание нравиться всем!" (c)

                  Комментарий


                  • #10
                    АНГЕЛ Я и Toffy имеем ввиду, что по вашему получается так:
                    Продавец до продажи оформяляет залог (при этом надо предоставить документ подтверждающий возникновение обязательств - Кредитный договор заемщика во исполнеие обязательств по которому закладывается имущество), потом Залогодатель-продавец продает недвижимость под контролем банка заемщику, потом заемщик со временем возвращает кредит все довольны.
                    Проблема.
                    Кредитные отношения возникают до оформления залога. Если только на бумаге, то пойдет ли на это продавец - заложил - денег не получил, если реально, то пойдет ли на это покупалель - денег должен - получил их продавец- недвижимости нет как нет и гарантий. Никакое соглашение здесь силу иметь не будет. И главное пойдете на это Вы. Ваш и то и то невыгодно. Зачем связываться с такой схемой - цена вопроса.
                    Best regards.

                    Комментарий


                    • #11
                      потом Залогодатель-продавец продает недвижимость под контролем банка заемщику, потом заемщик со временем возвращает кредит все довольны.
                      Ув Firstlori!
                      Не может он продать недвижимость,находящуюся в залоге на момент сделки!

                      Комментарий


                      • #12
                        koolgr
                        1. Чтобы не искажать ник, достаточно кликнуть на него мышкой.
                        2. Читайте закон об ипотеке и не говорите глупости.
                        Best regards.

                        Комментарий


                        • #13
                          koolgr -МОЖЕТ, ПРОСТО В СВИДЕТЕЛЬСТВЕ БУДЕТ СТОЯТЬ-ОБРЕМЕНИЕ ЗАЛОГОМ..........
                          Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                          Комментарий


                          • #14
                            АНГЕЛ так как в итоге выглядит схема - похоже?
                            Best regards.

                            Комментарий


                            • #15
                              ИМХО лучше заключить одновременно договор купли продажи и ипотеки (в одном договоре) и проводить сделку через банковскую ячейку, продавец заберет деньги из ячейки когда договор будет зарегистрирован

                              Комментарий


                              • #16
                                Firstloki -да, похоже....................
                                Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Lus Получится довольно сложный трехсторонний договор. Честно говоря, сталкивался с такими вариантами и не уверен, что это прокатит в нежилой МКР на тульской (вопрос стимулировали). Да и покупатель может не захотеть. Если только он ОЧЕНЬ выгодно покупает. Кстати а недвижимость то в Москве? Если нет, так все намного проще с регистрацей.
                                  Best regards.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Firstloki -Ты прав, покупатель согасен, т.к. выгодно продает, недвижимость не в Москве.
                                    Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      АНГЕЛ В области могут и трехсторонний вариант зарегистрировать, хотя сомнения все равно есть. Может лучше делать поступательно - сначала залог - потом продажа.
                                      Best regards.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Firstloki незнаю незнаю а вы отдали бы в залог свое имущество неизвестно кому???? а может покупатель передумает??????
                                        а трехсторонний вариант регистрируют и в Москве безпроблем

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Lus трехсторонний вариант регистрируют и в Москве безпроблем Хорошо если так. Любопытно было бы посмотреть Ваш вариант - рыбку такого договорчика. а может покупатель передумает?????? А вот здесь можно и в ячейку положить, хотя заемщик кажись юрик? Тады нотариальный договор о намерениях, хотя это недоказуемый бред.
                                          Best regards.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Firstloki -без регистрации залога нет кредита, так что все верное залог-кредит-продажа.
                                            Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              АНГЕЛ
                                              Без Кредитного договора - нет регистрации залога, так что оформление кредита - регистрация залога - выдача кредита - продажа.
                                              "Самое глупое желание на свете - это желание нравиться всем!" (c)

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Toffy АНГЕЛ Ну вот и разобрались.
                                                Best regards.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Toffy Firstloki -ну и , какие подводные камни, какими договорами обложиться , кроме стандартных ?????????
                                                  Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Да в общем-то при описанной мной схеме (кредитный, залог, купля-продажа и одновременно выдача денег) если все согласны проблем быть не должно. Разве что в кредитном указать, дескать выдача денег тока опосля регистрации договора залога недвижимости в уполномоченном на то органе - учреждении юстиции. О как.
                                                    Best regards.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Firstloki -это само собой....................))0
                                                      Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Ну ежели я ишшо не опоздал на праздник - добавлю .
                                                        А почему бы не использовать аккредитив - и чётко, и цивильно.

                                                        Покупатель недвижимости открывает в банке-кредиторе безотзывный покрытый (25 % своих средств, 75 % за счет кредита - но деньги то пока не уходят из банка !) , причем кредит именно целевой и здесь то как раз первый собственник с чистой совестью может заложить здание (расходы - за счет цены и пр.) : не туда заплатят или не состоится - договор залога прекращает свое действие. Условия раскрытия аккредитива (платежа в пользу продавца недвижимости ) - предоставление свидетельства о праве собственности ПОКУПАТЕЛЯ на здание. А при смене собственника (с разрешения банка) залог автоматически остается в силе.

                                                        Волынить покупатель потом будет с предоставление бумаги ? Ну не знаю - ежели такие есть сомнения Ю то можно и с этой стороны подстраховаться (справки ГУЮ о смене собственника, пени и штрафы и т.п. - тут больше юристы помогут ) .

                                                        Ну как ?
                                                        Владимир С.

                                                        Комментарий

                                                        Пользователи, просматривающие эту тему

                                                        Свернуть

                                                        Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                        Обработка...
                                                        X