Bankir.Ru
11 декабря, воскресенье 14:59

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Новая схема ипотеки

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Новая схема ипотеки

    Господа профессионалы, что скажете по поводу такой схемы ипотеки:

    1. Квартира приобретается в собственность банка.
    2. Клиент кладет на депозит в банк определенную долю стоимости квартиры (пусть 30%).
    3. Клиент заключает с банком договор найма этой квартиры.
    4. Клиент становится залогодержателем купленной банком квартиры.
    5. Из платы за найм помещения вычитаются проценты по депозиту. Оставшаяся часть - фактически проценты за предоставленный кредит (стоимость квартиры минус сумма депозита).
    6. Клиент обязуется накапливать сумму депозита по определенному графику, в противном случае квартира продается и деньги ему возвращаются.
    7. В момент достижения суммы депозита определенного уровня (начальной стоимости квартиры) договор найма прекращается и клиент становится собственником квартиры.

    Для банка риски минимальны (ну или можно сделать минимальными, если доработать схему). Выселить нанимателя существенно проще, чем собственника. Или я не прав?

  • #2
    ... Это ж надо было такое изобрести!!!

    1. Квартира приобретается в собственность банка.
    Вы уверены, что банк вообще вправе торговать квартирами?
    Разве только какая-нибудь аффилированная компания.

    4. Клиент становится залогодержателем купленной банком квартиры.
    Слов здесь нет. Кто кого кредитует? Банк клиента или наоборот?

    Вообще не хочется такое комментировать... Единственное, если попытаться не обращать внимания на явный бред, "схема" чем-то весьма отдаленно напоминает лизинг. Но что-то я не слышал до сих пор о лизинге квартир. Вот машины в лизинг - это да...

    Можно посоветовать автору направить свою энергию не на изобретение новых схем, а для начала на изучение старых, давно описанных в учебнике.

    Комментарий


    • #3
      А Банк будет платить налог на собственность ?
      Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

      Комментарий


      • #4
        У меня тоже вопрос в тему ипотечного бизнеса.

        1. Клиент берет кредит в банке, 30% своих средств.
        2. Оформляется покупка-продажа, регистрируется договор залога.
        3. Банк берет жилье в залог, клиенты въезжает и платит проценты
        (т.е. стандартно).

        Вопрос: Почему Банк, под заложенное имущество клиента не выпускает финансовое обязательство (например, облигации и т.п., которая обеспечена имуществом клиента). В случае чего, банк уходит из цепочки (переуступка долга), а владелец облигации становится новым кредитором. Вариант финансирования банка (пополнение ресурсов), владелец облигации имеет реальное обеспечение своим деньгам, клиенту без разницы кому платить % по кредиту.

        Спасибо за комментарии.

        Комментарий


        • #5
          JABBA
          потому что еще не принят закон об ипотечных ценных бумагах?

          То, что Вы описали, похоже на немецкую схему секьюритизации (работающую также в некоторых других "континентальных" европейских странах), когда и выданный кредит, и эмитированная бумага, этим кредитом обеспеченная, остаются на балансе банка. Если у банка неприятности, эти кредиты не включаются в конкурсную массу до тех пор, пока не удовлетворены держатели облигаций (российское законодательство такого пока, как я понимаю, не позволяет - держатели облигаций пойдут в общую третью (или какую там) очередь). Так же очевидно, что в этой схеме ситуация с облигациями (досрочное погашение, скажем) зависит от общего состояния банка.
          В англо-саксонской схеме банк выводит активы в отдельное независимое предприятие, которое и эмитирует облигации (подробности см в статье Геннадия Суворова). В этом случае поведение облигаций зависит только от поведения обеспечивающих активов (ну и еще некоторых факторов), но не зависит от общего состояние банка, выдавшего кредит. Но при этом возникает целый ряд организационных, "регуляционных" и т.п. "моментов", о которых ни российское законодательство, ни российская бизнес-практика не подозревают (не подозревают и те, кто пишет вышеупомянутый закон).

          Комментарий


          • #6
            Tatiana

            Понимаете, есть проблема и ее логическое разрешение. Условиях избыточности предложения жилья и высокой стоимости кредита подвижек в этой области нет. Это более чем странно. Зачем писать закон,чтобы потом на нем и спотыкаться?!

            Скажем вариант, утвержденный объем эмиссии ипотечным агенством ценных бумаг на рынке (скажем при участии местных органов), организация вторичного обращения на рынке. Физик/юрик - хочешь купи облигацию, деньги инвестируются в строительство. Хочешь, обменяй ее потом на квадратные метры или жилье, заложи в банк и т.п.

            Комментарий


            • #7
              JABBA
              Избыточность предложения жилья - это когда квартиры раскупются еще на стадии котлована, и рентабельность строительных предприятий, по разным оценкам, 100-300% (после взяток)?

              Скажем вариант, утвержденный объем эмиссии ипотечным агенством ценных бумаг на рынке (скажем при участии местных органов), организация вторичного обращения на рынке. Физик/юрик - хочешь купи облигацию, деньги инвестируются в строительство. Хочешь, обменяй ее потом на квадратные метры или жилье, заложи в банк и т.п.
              это не ипотечные облигации, это целевые заимствование, накопительные строительные кассы и т.п. Ипотечные ц.б. - это то, что я написала там выше. Подозреваю, что для начала надо определиться с определениями (да, тавтология), для разнообразия предлагаю использовать общепринятые в мировой практике )).

              А для развлечения: http://www.opec.ru/point_doc.asp?d_no=36596 - найдите 10 несуразиц )) (можно будет их обсудить, если кому-то интересно).

              Комментарий


              • #8
                Облигации, говорите!
                В отечетсвенном законодательстве определена такая чудная бумага как "закладная" (подробности - см. з-н Об ипотеке). Банк ее может продать и далее эта бумага должна "обращаться" на рынке. Ежели банку станет полохо и закладная на балансе у банка, то с бумагой ничего не случится, т.к. кредитор по закладной - банк. Ну перейдет закладная к кому-либо из кредиторов банка, заемщику все равно платить столько же и в те же сроки.
                Основная проблема с ипотекой состоит в весьма популярной сейчас статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Кодексы вообще, доложу я вам, сильная вещь, а ст. 446 - так это просто откровение. Вчитайтесь в эту статью, рекомендую. Пока в крупных городах не организуют "помещения для временного проживания" (типа ночлежек) и не определят квоту на заселение неуспешных заемщиков по решениям судов о выселении, ипотека остается светлым образом. Впрочем, отдельные банки, использующие средства богатых заграничных фондов могут себе позволить дальнейшее развитие процесса (а куда деваться? Деньги то выделены. Кто ж знал, что законодатели бахнут по кредиторам статьей 446.). В сявзи с этим (практической невозможностью обратить взыскание на залог) дебаты о производных бумагах - по-видимому преждевременны для практики.

                Комментарий


                • #9
                  Risk
                  По слухам, у Дельта-кредита за 3 года существования ипотечной программы был 1 (один) дефолт. То есть при том, что обращение взыскания на залог процедура, мягко говоря, непростая (вообще, ипотека более развита в тех странах, где отработана несудебная процедура взыскания), вероятность наступления такого события, похоже,невелика.
                  Закладная, обращающаяся на рынке... Ну мало ли кто чего напишет...

                  А вот дебаты об ипотечных бумагах - отнюдь не преждевременны. Во-первых, закон уже практически написан, и скоро будет второе чтение. Что там написано - предмет очень отдельного разговора . Во-вторых, в зависимости от того, чья точка зрения возобладает в законотворческих баталиях, и какого рода компромисс будет достигнут, зависит какие рычаги будут у банков по управлению этим риском.

                  Комментарий


                  • #10
                    Tatiana А для развлечения: http://www.opec.ru/point_doc.asp?d_no=36596 - найдите 10 несуразиц
                    Не открывается ссылка.. Есть другие "реквизиты" у этого документа?

                    Комментарий


                    • #11
                      Voha, у меня только что открылось замечательно.
                      Идите на www.opec.ru, этот материал сейчас висит на первой странице: Иван Грачев: «Дайте мне рычаг, и я за год создам российскую ипотеку!» (материал от 27 марта, в правой колонке). А когда он уйдет в архив, надо будет пойти на страницу "Эксперты", найти там Грачева, и найти этот материал в списке.
                      Кстати, его следующий материал от 28 марта "Мы будем бороться с правительственным вариантом. Их поправки в ипотечное законодательство вредны!" (в средней колонке) - нет слов .

                      Комментарий


                      • #12
                        Tatiana Спасибо. Нашел. Открылось. Читаю..

                        Комментарий


                        • #13
                          Tatiana
                          Избыточность предложения жилья - это когда квартиры раскупются еще на стадии котлована, и рентабельность строительных предприятий, по разным оценкам, 100-300% (после взяток)?

                          Простите, это Вы про что?! и где? Давайте за пределы МКАДа выйдем, а еще лучше и из Московской области.

                          Почему нельзя построить нормальную систему обеспечения инвестициями и заказами строительную отрасль, а население - жильем?

                          Комментарий


                          • #14
                            Tatiana Прочитал и Грачева и Суворова.
                            Будучи кредитником, а не профи - ценнобумажником и правоведом не рискну комментировать.
                            Но, поскольку сталкиваюсь с неудовлетворенным спросом на ипотечное кредитование получил массу полезной для себя информации прежде всего из статьи Суворова. Экономика и перепитии показаны, что называется, на пальцах и на голову выше чем у Грачева.
                            От статей - интервью со "слугой народа" (Грачева) - осталось нехорошее впечатление. Основная мысль адресованная читателям -- лоббисткий бюджет -- савиршена несопостовим с его героическими законотворческими усилиями..

                            JABBA
                            Давайте за пределы МКАДа выйдем
                            Согласен с Tatiana.

                            В Иркутске предложение жилья - низкое, поэтому спрос такой что цены на строящиеся квартиры (от 11 до 19 тыс. руб. за м. кв.) и на вторичном рынке сопоставимы с Московскими. При этом уровень доходов населения области существенно ниже чем у москвичей.

                            Комментарий


                            • #15
                              Уважаемая Tatiana!
                              По слухам, году так в 1997 - СБС-Агро был надежным и крутейшим ритейловым банком. Это к чему - а ежели в результате шока и трепета борцы за демократию во всем мире уронят (в т.ч. в воспитательных целяХ) цены на нефть - ненадолго так - на полгодика, как Вы думаете, что произойдет?

                              "Закладная, обращающаяся на рынке... Ну мало ли кто чего напишет... " - я просто растроган! Это ж действующий закон об ипотеке, в отличие от разного рода прожектов. Посмотрим как эти чтения пройдут на фоне предвыборной кампании, а обсуждать фантазии законодателей - так это лучше уж о чем нибудь возвышенном.

                              Комментарий


                              • #16
                                Risk
                                "Закладная, обращающаяся на рынке... Ну мало ли кто чего напишет... " - я просто растроган! Это ж действующий закон об ипотеке, в отличие от разного рода прожектов.
                                И как, действует? Обращаются закладные?

                                http://www.opec.ru/comment_doc.asp?d_no=36738

                                Комментарий


                                • #17
                                  Практически нет. Причина - указывалась выше. И закладные и прочие фантики не имеют особого смысла без изменений законодательства об обращении взыскания на единственное пригодное для жилья помещение заемщика. Все разговоры о видах бумаг и грядущем институциональном обустройстве данного рынка - это все равно, что обсуждать расцветку фантиков у конфеток, с истекшим сроком годности к употреблению. Но можно, конечно, и пообсуждать.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Меня этот вопрос интересует с точки зрения заемщика.

                                    Под какую ставку банк готов кредитовать меня без риска? Я думаю, процентов 9 в валюте. Под такую ставку (9-10% в валюте или 10-12% в рублях) я готов взять кредит. 15% уже неприемлемо. Никаких гарантий кредитоспособности банку предоставить не могу (белая зарплата маленькая, поручителей нет, прописки нет), хотя получаю достаточно. И взнос 50% стоимости уже есть.

                                    Вот я и подумал, что если банк может существенно снизить риск путем удержания квартиры у себя (у аффилированной организации), то это было бы выходом, поскольку у банка тогда не было бы практически никакого риска, кроме возможного досрочного погашения ссуды за счет продажи квартиры в случае дефолта заемщика.

                                    Технически удержание квартиры можно реализовать несколькими способами (ЖСК; условие договора о том, что собственность на квартиру переходит после последнего платежа, и др.), в любом случае требуется выкуп квартиры у первоначального владельца, возможно, на спец. организацию, которая кредитовалась бы у банков.

                                    Я, конечно, не специалист по ипотеке, но мне кажется, здесь есть поле для размышлений. Просто нужно считать, во сколько такая схема обойдется заемщику (с учетом переноса на него налога на недвижимость, и др.) и если она будет приемлемой, то у нее есть шанс на существование. Нужно учесть, что в этом случае не нужно страховать заемщика (сразу минус 1% годовых), не нужно сильно проверять его кредитоспособность, нет особых затрат в случае дефолта. Экономия должна быть.

                                    То, что чего-то не существует на Западе, не значит, что у нас этого не должно существовать. Ну и наоборот тоже верно. У них все-таки другое законодательство, другие реалии...

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Risk
                                      обсуждение на бумаге и снижение % идет очень интенсивно!!
                                      http://www.rbcdaily.ru/cgi-bin/orane...&news_id=40074

                                      AlexSk
                                      Простите, а кто вы собственно, чтобы банк на колени ставить - гарантий дать не могу, зарплата не та, прописка не эта и т.п. Ага, добрый банк на вас все расходы повесит, а вы и ноги протянете... Грустно.

                                      А на деле. Зарплату можно "задекларировать", если 50% есть - это уже не вопрос, банк 30% просит иметь на руках. Зачем на ровном месте городить огород?!

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        AlexSk
                                        во-первых, я здесь не вижу ипотеки (поправьте меня, если я ошибаюсь): вроде по определению, ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости. Здесь нет кредит, а есть лиз, и нет залога - юридически недвижимость принадлежит лизингодателю.
                                        А во-вторых, с подобным вопросом надо бы в первую очередь к юристам: главное, что пугает российские банки в ипотеке - проблематичность (мягко выражаясь) обращения взыскания на предмет залога. Можно сколько угодно предполагать, что риск дефолта невелик, но статистики пока нет, и ее не будет, пока ипотека не будет массовой - замкнутый круг. Вот это и первый вопрос юристам: как эта схема выглядит с точки зрения возможности выселения лизингополучателя в случае прекращения платежей?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Tatiana,

                                          поправляю: ипотека - это залог недвижимости (квартира, дом, земельный участок, и т.д.), который в предложенной схеме имеет место. Просто если банк (или спец. организация) держит и деньги, и квартиру, то клиент-то должен быть защищен на случай дефолта этой организации. В качестве защиты и предлагается, что квартира будет передана клиенту в залог (до полного перехода права собственности). Ну это как-бы ипотека наоборот. Хотя, если это будет спец. организация, которая только этим и занимается, то вероятность ее дефолта мала. Только страховать она должна недвижимость (на случай гибели, повреждения, и проч.). Если же это будет одна организация на многие банки (может быть, под присмотром правительства и с жестким регулированием), то еще лучше. Эта же организация сможет выпускать облигации (не буду называть их ипотечными, чтобы не вызвать бурю негодования).

                                          Насчет юристов согласен: без тщательной проработки и подсчета стоимости ввязываться в эту схему не стоит. Тут еще есть риск того, что суд признает в таких сделках настоящую ипотеку со всеми вытекающими.

                                          Просто главная идея в том, что пока клиент не выплатил всю стоимость целиком и не стал собственником, выселить его из квартиры будет куда как проще, если он перестал платить. Я, например, согласен на такой подход ко мне лично, лишь бы получить кредит подешевле. Но ведь никакой банк мне не поверит при нынешнем законодательстве.

                                          Если лизинг предлагает какую-то защиту на случай дефолта лизингодателя, можно обойтись без залога. Надо посмотреть, чего там про лизинг написано в законах.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Ну и еще нужно, чтобы эта организация не взяла и не продала квартиру ни с того ни с сего. Для этого залог и нужен.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              JABBA

                                              Я клиент, и меня не устраивает процентные ставки.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                AlexSk
                                                страхование - это само собой. А одна организация, да еще под гос. надзором - Вам это надо? (я к тому, что из этого по определению ничего хорошего не выйдет ).
                                                Ипотеки опять же можно избежать - для этого в договоре лизинга надо оговорить и возможность банкротства лизингодателя и что в этом случае причитается лизингополучателю. И то, что юридический владелец квартиры не может ее продать. И облигации можно выпускать - это уже секьюритизация называется )).

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  AlexSk

                                                  А почему 9% вас устраивает, а 11% не устраивает? Ведь по сути реальная
                                                  процентная ставка в долларах США падает. Лично мне и 12% годовых симпатично, при том, что в договоре предусмотрено ее изменение, а не фиксинг на весь срок.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    То, что по определению, не знаю, не знаю. ПИФы, например, себя неплохо показывают (еще ни одного банкротства). Думаю, в немалой степени из-за госрегулирования. Хотя, быть может, не благодаря, а вопреки. Вам видней.

                                                    При нынешнем соотношении процентных ставок и стоимости найма квартиры ипотечный кредит брать невыгодно. Вернее, выгодно, но только в условиях постоянного роста цен на жилье. Но кто знает, будут ли цены дальше расти или нет?

                                                    Поэтому я и думаю, если таким образом банк смог бы снизить риск (и, соответственно, процентную ставку), то это было бы даже очень хорошо.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      JABBA

                                                      Если она падает, так будем ждать, пока упадет так, что нанимать квартиру станет невыгодно.

                                                      Что значит изменение? Вы имеете в виду плавающую ставку (LIBOR+xxx)? Ну так это она сейчас низкая. А через пол-года вырастет на 3% - вот вам и все 15.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        В принципе, 12% тоже ничего. Если фиксированная, без возможности увеличения.

                                                        Просто обидно, что банк включает в процентную ставку риск невозможности выселения человека из-за нашего дебильного законодательства. Вот и все.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          AlexSk

                                                          Ставка Либор (годовой идет) на уровне 1,5% годовых. Вы о такой мечтаете?

                                                          То что показывают ПИФЫ, это зависит от инвесторов, игроков, экономической ситуации, пока наш рынок ЦБ оценивают перспективно и играют на облигациях и акциях, а после обвала рынка (перегревание) капитал сольют и все вернется на круги своя. Увы.

                                                          А рост цен. Лично мое мнение, это просто легкое перекачивание денег из кармана людей, способных их заработать в карман тех, кто с этого получает "навар". При себестоимости квадратного метра 200-300 у.е. продавать за 800-1200 у.е.... вот и думайте, а когда знаешь что есть СУ-155, ДСК-3, то падения цен (Москва и область) ожидать не приходится. Увы.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Не, LIBOR простому смертному никогда не дадут. Я об этом даже не мечтаю. Идеально в нынешних условиях было бы 7-8%. Завтра же бы собрал все документы и взял. 8-10% - нормально, 10-12% - приемлемо, 15% ни в какие ворота не лезет (я про валютные кредиты говорю).

                                                            Просто если ваша 12% привязана к LIBOR (надо думать, LIBOR+10,5%), то при повышении последнего до 7% ставка будет уже 17,5%. То, что она снизится, маловероятно (уж точно не более, чем на 1,5%), а повыситься ой как может.

                                                            Я имел в виду не результат деятельности ПИФов, а их надежность (в том смысле, что деньги не своровали).

                                                            Под какую ставку в нынешней ситуации банк готов кредитовать (сроком на 5-10 лет)
                                                            1) без риска?
                                                            2) с риском досрочного погашения (когда заемщик имеет право досрочно погасить кредит), но без остальных рисков?

                                                            На сколько процентов снизится ставка по кредиту, если убрать риск невозможности выселения в силу законодательных причин (дети, прописка, единственное жилье, и т.п.)?

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X