Bankir.Ru
4 декабря, воскресенье 11:21

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Внесудебное обращение взыскания на предмет ипотеки

    ВАСя в 6/8 написал, что переход права собственности на предмет залога ничтожная сделка если только не может быть квалифицированна как отступное или новация.
    Закон об ипотеке ст 55
    1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
    3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:
    2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
    К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли - продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

    Так же в своем постановлении комментарий по закону об Ипотеке ВАСя написал, что нормы кодекса о залоге применяются к отношениям по ипотеке если иное не предусмотренно самим кодексом или законом об Ипотеке.

    Теперь вопрос:
    1. есть ли это противоречие ст 55 закона Постановлению 6/8, когда ВАСя говорит только отступное, а закон допускает куплю-продажу?
    2.Есть ли купля-продажа последствием заключения соглашения об отступном?
    3. Есть ли это иные не предусмотренные кодексом правила об ипотеке, которые применяются в соответстви с законом. Закон об ипотеке является более новым, более поздним чем Постановление 6/8 поэтому никакого противоречия нет?

    Вот, вроде написал.

  • #2
    ev
    Вы знаете, Ваш вопрос очень актуален для меня сейчас, т.к. на повестке дня имею задачу подготовки отступного по ипотеке. Однако в настоящий момент занимаюсь другим срочным делом, если Вы немного подождете, то я с удовольствием порассуждаю вместе с Вами на эту тему. Вопрос трудоемкий и требует проработки.
    Меня здесь нет, но я с теми, кто во мне нуждается.Только Е-mail!

    Комментарий


    • #3
      Может быть дело в следующем?:

      п.2 ст. 334 ГК РФ - "....Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила."

      п.3 ст. 1 Закона об "Ипотеке" - "Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила".

      ВАСя в Постановлении 6/8 давал разъяснения применительно к ГК РФ.

      С уважением, Forge.

      Комментарий


      • #4
        Forge, приветсвую, то есть это подходит к моей третье точке зрения изложенной в первом посте. Тогда получается, что нужно оформлять куплю-продажу, но также вроде можно офрмлять и отступным, поскольку отступное вообще рассматривается в качестве самостоятельного способа прекращения обязательства. то есть одно другое не исключает.

        Посмотрим, может еще другие точки зрения есть, скоро Надя чего-нить напишет.

        Да сразу хотел бы оговориться, что я рассматриваю ситуацию по жилью, озадачили меня тем, что в переспективе хотим заняться принятием в качестве обеспечения квартир.

        Комментарий


        • #5
          Ev, добрый день !
          Да сразу хотел бы оговориться, что я рассматриваю ситуацию по жилью, озадачили меня тем, что в переспективе хотим заняться принятием в качестве обеспечения квартир.

          В таком случае необходимо учитывать ограничения установленные в п. 2 этой же статьи закона об Ипотеке: Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:
          1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
          4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
          В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.


          С уважением, Forge.

          Комментарий


          • #6
            Forge, само собой разумеется.

            Комментарий


            • #7
              Посмотрел еще раз закон. Мысли следующие:

              Глава IX Закона об ипотеке называется: Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

              В настоящей главе речь идет о процедуре обращения взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения основного обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество является правом залогодержателя, а не его обязанностью.

              При заключении соглашения об отступном (новации), что допускается п. 46 Постановления Пленума ВАС/ВС РФ 6/8, такая процедура отсутствует. С момента заключения соглашения об отступном прекращается основное обязательство, и соответственно, договор ипотеки. Имущество переходит в собственность Банка не в рамках процедуры обращения взыскания по договору ипотеки.

              С уважением, Forge.

              Комментарий


              • #8
                Закон об ипотеке предусматривает
                1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
                2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

                Таким образом, я делаю вывод, что для возникновения права залога необходимо нотар удостоверить и зарегистрировать договор после возникновения права собственности у заемщика. Право зарегистрировали приходит банк к заемщику и говорит пойдем заключать договор об ипотеке, а тот его в сад посылает, фрукты покушать.
                Возможный выход:
                1.Заключать предварительный договор залога и если что идти в суд.
                2. идти в суд с требованием о регистрации юстицией договора залога, не подписанного стороной на следующих условиях.

                Кто что думает?

                Комментарий


                • #9
                  Forge, да, оно переходит не в рамках процедуры обращения взыскания, но отступное есть самостоятельный способ, не запрещенный законом, прекращения обязательства.
                  В общем я понял, что вы также допускаете одновременно существования к-п и отступного.
                  Или я ошибся?

                  Комментарий


                  • #10
                    Нет, вы меня поняли правильно.

                    Комментарий


                    • #11
                      Привет всем!
                      Все правильно рассуждаете. Я тоже перечитала тут 6/8, очень полезный документ во всех отношения. Только вот применять п.2.3 части 2 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" в части "в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя можно предусмотреть приобретение заложенного имущества"- я бы не торопилась. Ведь получается, что наряду с отступным тогда надо заключать договор купли/продажи, который логично вытекает из первого. А как же это сопоставить с абзацем 2 ст. 46 Пленума о том, что переход права собственности по залогу может происходить только по отступному (не считая новации), при этом первоначальное обязательство (кредитное) прекращается? Получается, что купля/продажа- не проходной вариант. Я бы в этом случае говорила именно об отступном, в том виде, как оно имеется в ст. 409 ГК. В этом свете я сейчас прорабатываю вариант как уклониться от требования ст.55 ФЗ о нотариальном удостоверении соглашения, заключенном ПОСЛЕ возникновения основания для обращения взыскания. Получается, что если его заключить одновременно с кредитным договором и без даты, ждать возврата кредита, если невозврат- ставим дату и нотариально удостоверяем. Сомнений конечно уйма, но попробовать можно, на себе, так сказать испытать. И, кстати говоря, вот тут вылезает то, о чем я всегда говорила: о минусах залога третьего лица. Получается, у нас одна недвижимость будет обеспечивать несколько кредитных договором с разными юрлицами, включая заемщика. Так вот, естественно с заемщиком-залогодателем я таковое соглашение заключу, а тот с третьими лицами ну никак, должны совпадать, я уже голову себе с этой части изломала и ничего не получается, лучше поручительством дополнительно связать. Кстати, ev, давайте я Вас скину свое соглашение об отступном, может Вам самому и пригодится, а может чего мне там подскажите что изменить. Я уже не помню Ваш мейл, если не трудно напомните... Ну вот пока и все, извините, что сумбурно получилось, я сегодня вся больная сижу, простуда одолела. А тему давайте, развивайте, ну очень полезная! Про квартиры в следующий заход поговорим, сейчас горю, работать надо...
                      Меня здесь нет, но я с теми, кто во мне нуждается.Только Е-mail!

                      Комментарий


                      • #12
                        по поводу что к-п вытекает из отступного, есть некоторые сомнения. Ведь отступным кредитное обязательство преращается и стороны предусматривают что взамен кредита предоставят в собственность недвижимость. То есть предметом отступного уже предусматривается предоставление одного портив другого, а купля-продажа будет дублировать уже имеющуюся передачу недвижимости, мне кажется это лишнее, но могу ошибаться.

                        Наджа,
                        (Получается, что если его заключить одновременно с кредитным договором и без даты, ждать возврата кредита, если невозврат- ставим дату и нотариально удостоверяем.)

                        А что есть свой нотариус, который удостоверит договор подписанный не в его присутствии? Это хорошо.

                        Комментарий


                        • #13
                          Статья 76 закона об ипотеке предусматривает, что «при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства».
                          В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда, таким образом, при выделении банком средств на строительство дома строящийся объект может являться обеспечением только в качестве движимого имущества.

                          Кто-нить видел практику этого безобразия и желательно судебную?

                          Комментарий


                          • #14
                            Кто-нить видел практику этого безобразия и желательно судебную? [i]
                            Честно сказать, практику не видели.
                            Но в любом случае, если есть документы, подтвержадющие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, право на застройку, проектно-сметная документация, а также документы, предоставляющие описание объекта незавершенного строительства, это уже о чем-то говорит, не правда ли?!

                            Комментарий


                            • #15
                              Unregistered, вся эта документация необходима для индивидуализации предмета залога, чтобы договор не признали незаключенным, а во то, что предмет залога строится и меняется приводит к чему? к залогу части из построенных метариалов? или необходимо в договоре прописывать залог имущества которое будет постороено в будующем ст 340 п.6. и тогда все строящаяся незавершенка будет в залоге до момента превращения ее в недвижимость?

                              Комментарий


                              • #16
                                мне кажется, нельзя ориентироваться на 6/8 в части обращения взыскания на ипотеку, т.к. закон 98го года, а 6/8 - 96го. Так что возможна, мне кажется, купля-продажа с зачетом в уплату стоимости недвижимости задолженности по кредиту. Но по сути разницы между этой КП и отступным я не вижу.
                                Суду все ясно. Суд удаляется на совещание

                                Комментарий


                                • #17
                                  Уважаемые коллеги!
                                  Я с этим встречаюсь первый раз поэтому прошу вашей помощи.
                                  У клиента в собственности недвижимость. Хочет нам отдать ее в залог. У него есть свидетельство о регистрации права собственности на эту недвижимость, только в нем есть дописка что "произведена перепланировка, без согласования в установленном порядке". Я думаю мы как банк эту недвижимость взять в залог можем, но у меня возник вопрос, не откажут ли нам в регистрации этого договора. Типа пусть сначала собственник согласует перепланировку, получит новое свидетельство а затем заключит договор.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Stanger
                                    У клиента в собственности недвижимость жилая или нежилая?
                                    только в нем есть дописка что "произведена перепланировка, без согласования в установленном порядке в какой графе этого свидетельства? Площадь (внешние границы объекта) поменялись?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      В графе Объект права:
                                      "Помещения
                                      Адрес г. Москва ...
                                      Площадь ...
                                      Произведена перепланировка....."

                                      Эти помещения они купили уже с произведенной перепланировкой
                                      И получили свидетельство где площадь указана уже с учетом перепланировки (не согласованной).

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Stanger
                                        пункт 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ.
                                        Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
                                        Пункт 4 статьи 18 закона № 122-ФЗ:
                                        Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
                                        Как Вы планируете предоставить в регистрирующий орган этот план? С учетом того, что там уже знаю про перепланировку... Они просто запрос в орган технической инвентаризации набросают и попросят принести план, в котором будут отражены все перепланировки. ИМХО.
                                        Кстати этот объект всетаки жилой или нежилой?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Помещение нежилое.
                                          Насчет плана.
                                          Для заключения договора ипотеки они предоставили выписку из плана БТИ с экспликацией помещений дата составления июль 04г. (есть штамп БТИ что дейтсвителен в течение года).
                                          В экспликации полным полно красных линий (т.е. перепланировок не согласованных).

                                          Какие мысли?

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Stanger
                                            выписку из плана БТИ с экспликацией помещений в ней кадастровый номер указан?

                                            Помещение нежилое. находится в жилом здании?

                                            Знаете у Вас какой-то интересный случай получается. Если перепланировки были незаконными (осуществление которых без предварительного согласования не допускается, согласования не было), площадь объекта указанная в свидетельстве о регистрации права собственности должна были остаться прежними, т.к. незаконные действия не могут привести к изменениям в Едином гос. реестре прав на недвижимость. Если это дело уже все зарегистрировано, зачем нужно согласование? Странно как-то...

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              В выписке БТИ вместо номера стоит прочерк.
                                              Нежилое помещение в нежилом здании

                                              Дело было так. Прежний собственник произвел перепланировку, не согласовал ее, а затем продал эти помещения, наш клиент их купил и получил свидетельство на право собственности с отметкой о перепланировке.
                                              Теперь вот ломаю голову брать нам их в залог и зарегистрирует ли договор регпалата.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Stanger
                                                В выписке БТИ вместо номера стоит прочерк. не прокатит значит.
                                                Пункт 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ.
                                                Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
                                                получил свидетельство на право собственности с отметкой о перепланировке. как (откуда) регистрирующий орган узнал о перепланировке?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Stanger
                                                  Остап прав, непонятно как-то зарегистрировали с измененной площадью. Такая регистрация может быть признана недействительной. Более того, на мой взгляд, есть опасность и признания сделки купли-продажи этого помещения недействительной (как они вообще всё это оформили, непонятно???).
                                                  А зачем Вам вообще так рисковать? Я бы не стал. Предложите клиенту оформить новый техпаспорт, БТИ проведет новое обследование (придется заплатить штраф, никуда от этого не денешься), и получить другое свидетельство.
                                                  Потом и оформляйте на здоровье.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
                                                    (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

                                                    1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
                                                    Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
                                                    (п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

                                                    Ситуация клиент (Дольщик 2) просит кредит для расчета за уступку прав требования. По соглашению об уступке прав он приобретает у Дольщика 1 права требования к Застройщику.
                                                    На момент подписания соглашения об уступке, Дольщик 1 полностью расчитался с Застройщиком.
                                                    Вопросы:
                                                    1. будет ли считаться квартира приобретенной или построенной с использованием кредитных средств банка?
                                                    2. является ли кредит предоставленным на приобретение или строительство квартиры?
                                                    Процесс - математика права!

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Lis по моему Ваш вопрос вот здесь обсуждается.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Ostap спасибо!
                                                        Процесс - математика права!

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Полагаю, что ипотека в силу закона по ст. 77 при уступке невозможна. Возник вопрос опять же по ст. 77, что как понимать фразу "приобретенные или построенные с использование кредитных срдеств банк".
                                                          Что значит с использованием кредитных средств? Если например банк выдает Дольщику кредит, дольщик покупает вексель банка и расчитывается с заемщиком, будет ли это считаться использованием кредитых средств? Или кредитные средства потрачены на приобретение векселя?
                                                          Процесс - математика права!

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Есть мнения, как понимать фразу с использованием кредитных средств?????
                                                            Процесс - математика права!

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X