Bankir.Ru
4 декабря, воскресенье 06:52

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Договор аренды

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Договор аренды

    Существует некий договор аренды (Зарегистрирован), жутко некрасивый и испорченый неимоверным количеством дополнительных соглашений (незарегистр). АРЕНДОДАТЕЛЬ очень часто пользуется "дырами" в нем в своих интересах.
    Посоветуйте, можно ли перезаключить (создать новый?) договор аренды, что и как можно сделать чтобы в момент окончания действия старого и начала действия нового АРЕНДОДАТЕЛЬ не "хлопнул у нас перед носом дверью".
    Будем рады любым мнениям!

  • #2
    К несчастью на Арендаторе (на нас).

    Комментарий


    • #3
      Статья 621 ГК предусматривает преимущественное право на арендатора на заключение договора аренды на новый срок . Арендатор обязан сообщить о своем желании заключить договор за разумный срок до окончания старого договора аренды . Соответственно все измениния должны быть внесены в новый договор и зарегистрированы в комитете по регистрации прав .

      Комментарий


      • #4
        А на ком лежит обязанность регистрации договора ?

        Комментарий


        • #5
          Уважаемые господа юристы!
          Банк имеет в собственности двухэтажное здание. На одном этаже располагается сам банк, а другой этаж сдает в аренду, естественно за плату. Правомерно ли это?
          Учитывая положения ст. 49 ГК и п. 18 Постановления ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. ╧ 6/8, банк наделен специальной правоспособностью и не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности. Хотя есть ч.3 ст. 5 Закона "О банках..." (но это, наверно, не любые сделки, а необходимые для осуществления уставной деятельности) .
          Согласно Устава банк преследует цель получение прибыли, но именно путем осуществления банковских и иных операций (ч.1 и 2 ст. 5 Закона "О банках..."), что составляет предмет его деятельности.

          Какие будут мнения?

          Комментарий


          • #6
            И тем не менее, это не менает совершать и другие операции, кроме запрещенных.
            Госорганы считают это возможным и признают такие доходы внереализационными :-)
            Дайвер

            Комментарий


            • #7
              А Вам не кажется, что сдача в аренду помещения под офис не вполне банковская операция.

              ------------------
              С Уважением !!!
              P.S. не надо ездить быстрее, чем летает Ваш ангел. :)

              Комментарий


              • #8
                to Predict
                Спасибо, я тоже придерживаюсь позиции, что право совершать "иные сделки" не может быть безграничным, исходя из целевой правоспособности банков.
                Но не могу согласиться с тем, что сдача помещения в аренду не является предпринимательской деятельностью. В ст. 2 ГК определено, что получение прибыли от пользования имуществом относиться к предпринимательской деятельности (при наличии остальных критериев), но в иных нормативных актах остались только "товары, работы, услуги". Поэтому, следуя сторо нормам гражданского и налогового законодательства, плата за аренду не должна облагаться НДС (см ст 38, 39 НК). Но НДС - налог с оборота, фискальный, а главное, значительно пополняющий доходную часть бюжета, поэтому на защиту налогоплательщика может встать только налогоплательщик (это просто размышления).

                Комментарий


                • #9
                  Не знаю как у других, у нас в Уставе забито, что банк вправе осуществлять иные операции и сделки в соответствии с законодательством РФ (цели и предмет деятельности).

                  Постановление Пленума ВАС и ВС N 6/8, говоря о специальной правоспособности банков, отсылает нас к Закону(иным правовым актам). Закон запрещает кредитным организациям заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.(ст.5) Сдача в аренду собственных помещений - деятельность предпринимательская, и законом прямо для банков не запрещена.

                  Однако, Законом, не сказано какие такие "иные сделки" банк вправе осуществлять.(ч.3 ст.5 Закона). Предполагается, что эти сделки должны быть прямо или косвенно связаны с основной деятельностью банка(аренда банком помещения под офис, купля-продажа компьютерной и иной необходимой техники и пр.) Сдача же в аренду собственных помещений банком, никак не связана с его основной деятельностью, поэтому здесь имеет место весьма шаткая ситуация - сделка, действительно, может быть признана судом ничтожной (ст. 168 ГК).

                  Комментарий


                  • #10
                    Как банк -совершает банковские операции (кроме запрещеных).
                    Как ООО или АО - остальные (кроме запрещенных для банков).
                    Дайвер

                    Комментарий


                    • #11
                      Банкам запрещается заниматься и торговой деятельностью, но реализация собственного имущества предусмотрена Правилами БУ- при правильном учете можно и лавочку открыть, сам же ЦБ в аренду помещения здает очень активно и очень масштабно. А вот затраты относить на себестоимость в части имущества зданого в аренду другим считаю нельзя.

                      Комментарий


                      • #12
                        Деятельность по реализации - не запрещена. Запрещена торговая (как основной вид). А по поводу затрат - доходы и расходы - внереализационные.
                        Дайвер

                        Комментарий


                        • #13
                          Еще вопрос по аренде. В соответствии с действующим законодательством не подлежит регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года. Если в таком договоре предусмотрена автопролонгация на такой же срок и на тех же условиях, считается ли, что при этом данный договор по истечении срока прекращает свое действие, и, соответственно, вступает в действие новый договор на идентичных условиях, который также не подлежит госрегистрации? Или это тот же договор с увеличенным сроком, уже подлежащий госрегистрации? Арбитражная практика (Информационное письмо Пленума ВАС от 16 февраля 2001 г. N 59, п. 10) - в пользу первого варианта по аналогии. Но аргументации там практически никакой. Может кто выскажется про и контра? Причем, если договор все же подлежит госрегистрации, то когда: при подписании в случае наличия условия автопролонгации или по истечении первого срока?
                          ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                          Комментарий


                          • #14
                            Gene
                            Мысли по этому поводу следующие:
                            Пункт 2 ст.621 ГК РФ содержит норму, в силу которой при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
                            Для признания договора аренды продленным необходимы 2 условия:
                            1. Арендатор продолжает пользование имуществом и уплачивает арендную плату после истечения срока договора
                            2. Арендодатель против ничего не имеет.
                            В указанных случаях договор считается продленным на неопределенный срок и в этой связи каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, как это предусматривает п.2 ст.610 ГК РФ , предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.
                            В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение 2 или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей согласно п.1 ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, следовательно, договор, срок аренды, по которому был продлен дополнительными соглашениями. может быть признан долгосрочным.
                            Если договор сроком до года прекратил свое действие и в последствии на это помещение был заключен новый договор, то договор до года не может быть признан долгосрочным.

                            Комментарий


                            • #15
                              Договор аренды нам только предстоит регистрировать, но, если применять аналогию, все допы к ипотеке мы регистрировали, думаю, что в будущем, при заключении любых допов к договору аренды будем их регистрировать (цена вопроса - две копейки).
                              А нельзя ли на этом основании признать допы (если они не зарегистрированы), если это в Ваших интересах, незаключенными?

                              Комментарий


                              • #16
                                BLOCKQUOTE>font size="1" face="Verdana, Arial">цитата:/font>HR> А нельзя ли на этом основании признать допы (если они не зарегистрированы), если это в Ваших интересах, незаключенными? [/quote]
                                Я задавал подобный вопрос в нашей регпалате. Ответили, что если нету никаких изъянов в форме договора и есть все существенные условия, то "договор считается заключенным для сторон, а для третьих лиц, только после регистрации в регпалате". все это сводилось к тому, что арендную плату будете за счет прибыли платить. а не списывать на себестоимость. Ну вроде как Налоговая=3 лицо
                                ссылались тогда на:
                                ПИСЬМО МНС РФ ОТ 19.04.2000 N 02-3-09/88

                                К допам можно применять аналогичный подход.


                                ------------------
                                WBR, Chu
                                WBR, Chu

                                Комментарий


                                • #17
                                  Вышло информационное письмо Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2001 года ╧ 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Уважаемая ЧерТовка! Я как раз и ссылался на это письмо в своем вопросе (см. выше), на который Вы сочли возможным ответить, за что Вам очень благодарен. Т.е., Вы считате, что решение суда в данном случае не правильно?
                                    ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Уход от государственной регистрации договора аренды - возможен!?

                                      А заключает с Б договор аренды офиса(помещения, здания) сроком, скажем, на 6 месяцев. Регистрация договора в данном случвае не требуется - п.2 ст.651 ГК РФ. По окончании этого срока договор возобновляется на неопределенный срок.(п.2 ст.621 ГК, п.2 ст. 610 ГК РФ). Регистрация не нужна и в этом случае - пользуйтесь арендованным помещением сколь угодно долго.
                                      По крайней мере такова логика ВАС РФ. См. - п.11. Информационного письма ╧ 59 от 16 февраля 2001 г."Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

                                      Какие мысли господа?

                                      С уважением, Predict.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Уважаемый Predict!
                                        Данный вопрос уже поднимался мною в этом форуме, однако реакция участников была крайне вялой . Может быть Вы добавите огоньку? . Лично у меня аргументация суда в этом деле вызывает сомнения .
                                        ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          С одной стороны, формально руководствуясь решением ВАС, получается, что это выход, но как пойдет на практике - сомнительно. я бы в любом случае отказалась от автоматической пролонгации на неопределенный срок, лучше пусть будет 10 договоров на 11 месяцев, но зато никак не придерешься. А у меня в свою очередь, еще один вопрос. До.соглашение к зарегистрированному договору аренды должно ли регистрироваться, если оно не касается новой цены, а касается, например, дополнительной площади?

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Я, как и Ауа, предпочитаю заключать договоры аренды каждый раз на 11 месяцев.
                                            Что касается допов к зарегистрированному договору аренды, я считаю, что они также должны регистрироваться. По крайней мере, допы к ипотеке мы регистрировали.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              To Gene:
                                              Пардон, не заметил. Еще раз убеждаюсь что прежде необходимо воспользоваться поисковой системой.

                                              To Aya:

                                              Мне кажется, что в данном случае может быть применен п.9 Письма ВАС ╧ 59. Устанавливая дополнительную площадь, Вы тем самым изменяете предмет договора(ст.339 ГК РФ. Если говорить об ипотеке ). Так же смотрите п.1 ст.17, п.4 ст.18 и п.3 ст.26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, касательно аренды - при регистрации обязательно приложение поэтапных планов зданий, сооружений с указанием размера арендуемой площади. Такое дополнительное соглашение также будет изменять содержание обременения, порождаемого договором аренды.


                                              С уважением, Predict.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                To Gene:

                                                Считаете что неправильное? В случае заключения дополнительных соглашений, продляющих срок действия аренды - их необходимо регистрировать (В поддержку Чертовки). А в случае автоматической пролонгации речи о дополнительных соглашениях не идет.
                                                Скажем условие:
                                                " Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует в течении 11 месяцев. Если за 10 дней до окончания действия настоящего договора, ни одна из сторон не заявит о своем отказе от его продления, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях".
                                                В данном случае, на мой взгляд, регистрация не требуется. И позиция ВАС в п.10 представляется правильной.

                                                С уважением, Predict.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Господа, для сведения.
                                                  Наш банк направил запрос по данному вопросу в Московское ГТУ Банка России, вот их ответ:
                                                  "... в соответствии с п. 3 ст. 5 ФЗ "О банках..." кредитная организация вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством РФ.
                                                  Действующее гражданское законодательство применительно к коммерческим организациям, в том числе и к кредитным (за исключением ...), исходит из принципа их общей правоспособности. Этот принцип заключается в том, что коммерческая организация имеет право осуществлять любые виды деятельности, (в соответствии с требованиями ст. 49 ГК РФ), в частности, банк имеет право сдавать в аренду помещения, которые не используются при осуществлении банковской деятельности.
                                                  Относительно правомерности сдачи в аренду кредитными организациями юридическим лицам помещений, входящих в единый банковский комплекс, Московское ГТУ направило запрос в Юридический департамент ЦБ."

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    В моей правтике применялась такая схема, так как однозначного ответа на данный вопрос и у нас выработано не было:
                                                    Между банком и ООО был заключен договор поручения, по которому ООО должно было выполнит ряд действий по сдаче в аренду помещения за вознаграждение, определенное в абсолютной сумме 1000 рублей. ООО являлосб "дружественной" банку структурой.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Договор аренды нежилых помещений. К нему как приложение Акт приема-передачи. Все это регистрируется в МКР. Через некоторое время стороны подписывают доп. соглашение к Договору аренды, которым уменьшают площадь аренды, а также меняют редакцию приложения (Акт п-п) так, что переданные в аренду помещения совпадают с новой площадью. Оставшееся имущество Арендатор должен возвратить Арендодателю посредством Акта п-п.

                                                      Акт п-п, в котором возвращается полученное имущество, подлежит регистрации или можно его оформить как отдельный документ, который просто фиксирует передачу.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Мне кажется подлежит, причем сперва полный возврат, а потом передача новой части помещений! Иначе вас КПП замучает.
                                                        «Адвокатов нужно брать ежовыми рукавицами, ставить в осадное положение, ибо эта интеллигентская сволочь часто паскудничает...»
                                                        В.И. Ленин, ПСС, Т. 49, стр.154.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Думаю да, если вы и ранее регистрировали прием-передачу!
                                                          Данный акт будет являться доказательством того, что помещения вы передали обратно. Хотя у нас часто Регистрируют договора вообще без всяких актов.

                                                          С уважением,

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Я знал, что ты будешь первым, BALU!
                                                            Ситуация немножко нестандартная. Договор невозможно закрыть по имеющимся причинам, поэтому приходится извращаться.

                                                            А как это, оставляя Договор вернуть все, а потом принять часть?
                                                            В соглашении меняем площадь, затем акт п-п на возврат всего, а затем акт п-п о приеме нужной части и только после все несем на регистрацию?

                                                            Mark, они там такие "умные", что могут регистрировать черте что.
                                                            Я недавно регистрировал доп. соглашение о продлении срока Договора аренды, у которого срок действия истек еще полгода назад, т.е. продлевал Договор, который полгода как умер!

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X