Bankir.Ru
9 декабря, пятница 09:04

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Ипотека. Выкуп закладной.

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотека. Выкуп закладной.

    Ситуация следующая. Банк выдает кредит. В обеспечение закладывается недвижимость. Заключается договор, выдается закладная. Далее, закладная (как ценная бумага) продается банком третьему лицу. Исходя их того , что закладная удостоверяет права ее владельца на:
    получение исполнения по денежному обязательству;
    заложенное имущество как залогодержателя,

    то деньги полученные от реализации закладной должны пойти на погашение кредита. Какие здесь возможны проводки ?
    _____________________
    С увж., Баск
    Разложим наше горе по пунктам !

  • #2
    В дополнение. Как проводятся проценты по кредиту.
    Разложим наше горе по пунктам !

    Комментарий


    • #3
      В соответствии с п. 2 ОФИЦИАЛЬНОго РАЗЪЯСНЕНИя ЦБ РФ от 24.01.2001 N 8-ОР,
      в кредитной организации, являющейся первоначальным владельцем закладной, бухгалтерский учет операций по предоставлению кредита осуществляется также в соответствии с Положением Банка России от 31.08.1998 N 54-П. В этом случае сумма обеспечения, удостоверенного закладной, учитывается на внебалансовом счете N 91303 "Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам". При уступке требования по закладной кредитная организация направляет поступившие денежные средства на погашение основного долга, задолженности по начисленным процентам за пользование кредитом, а также в уплату неустойки (штрафов, пени) за неисполнение (ненадлежащее исполнение) должником обязательств по кредитному договору.
      При этом осуществляются бухгалтерские проводки:
      а) на сумму денежных средств, направленных на погашение основного долга:
      Д к/с, р/с, Д 70209 (на сумму отрицательного результата по операции по уступке прав (требований) возврата основного долга) К с/с, 458 К 70107 (на сумму положительного результата по операции по уступке прав (требований) возврата основного долга;
      б) суммы денежных средств, направленных на погашение задолженности по начисленным процентам, отражаются по счетам бухгалтерского учета в порядке, аналогичном установленному Положением Банка России от 26.06.1998 N 39-П;
      в) суммы денежных средств, направленных в уплату неустойки (штрафов, пени) за неисполнение (ненадлежащее исполнение) должником обязательств по ипотечному кредитному договору, отражаются на балансовом счете N 70106 "Штрафы, пени, неустойки полученные".
      Одновременно по внебалансовым счетам осуществляются проводка:
      Д 99999 К 91303.
      ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

      Комментарий


      • #4
        Gene Гранд мерси !
        Разложим наше горе по пунктам !

        Комментарий


        • #5
          Добрый день! Коллеги, в 8-ОР сказано только о проводках по балансовым и внебалансовым счетам, а если банк является первым залогодержателем (владельцем) закладной, необходимы ли проводки по счетам депо?

          Комментарий


          • #6
            Думаю, что да. В соответствии с п. 3 и п. 9 Указания № 292-У
            ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

            Комментарий


            • #7
              Gene А не смущает "двойное" отражение и по внебалансу и по депо одновременно (может достаточно только внебаланса, как прописано в 8-ОР)?
              Когда мы покупаем вексель, мы же не отражаем и по внебалансу и по депо, выбираем что-то одно (клиентские-по договору хранения на внебалансе, по депозитарному договору-на депо, покупаем для себя - только на депо).

              Комментарий


              • #8
                Не смущает. О том, что такое "двойное" отражение не допускается, нигде не написано. К тому же вексель - это вексель, по нему одни правила учета, и его отражение на внебалансе не предусмотрено. По закладной - предусмотрено. Но поскольку закладная, как и вексель, является неэмиссионной ценной бумагой, на нее распространяются те же требования по депозитарному учету, что и на вексель.
                К тому же, если вчитаться 8-ОР, на внебалансе все-таки отражается не сама закладная, а обеспечение, т.е., заложенное имущество.
                ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                Комментарий


                • #9
                  Выкуп закладной. Проводки по закрытию ссудного счета. Уважаемые коллеги. Скажите пожалуйста, изменилось ли,что то в учете при реализации закладных после выхода 1399-У.

                  Комментарий


                  • #10
                    Добрый день! Коллеги подскажите, пожалуйста, как отражается продажа ипотечного кредита (по которому еще и закладная оформлена). Я - не банкир, но мы покупаем закладную у банка, а он говорит, что задолженность по ссудному счету клиента будет на балансе банка висеть до ее погашения....что то еще про необходимость резервирования не совсем для меня понятное...Но ведь мы же купили закладную со всеми обязательствами и клиент уже должен нам, а не банку, разве так бывает, что закладная продается, а кредит остается????????
                    Заранее спасибо за ответы и ссылки на нормативку

                    Комментарий


                    • #11
                      Lora7 насколько я понимаю закладную можно не только продавать, но и передать в залог,но если вы выкупаете у банка закладную, то автоматически все права требования переходят к вам, соответственно все ссудные счета в балансе банка-продавца закрываются.
                      Проводки по закрытию ссудного счета описаны официальном разъяснении ЦБ № 8-Ор от 24.01.01 и еще есть Указание 1399-У от 24.03.2004 г. И тут начинается очень интересное - по идее учет надо вести по 1399-у, все-таки это У и изменения вносит в святая святых - в 205-п. Но в 3 главе сего документа почему-то прописан учет в банке, уступающем права требования исключительно в корреспонденции со счетами по учету просроченных кредитов. И вот теперь сиди и думай - или они специально забыли что по закладным продаются не просроченные кредиты, или в этом случае надо действовать по 8-ОР
                      С уважением, Евгения

                      Комментарий


                      • #12
                        Уважаемые коллеги,
                        Кто-нибудь сталкивался в работе с дефолтными закладными?
                        Не могли бы подсказать бухгалтерский учет движения дефолтной закладной.
                        Заранее спасибо.

                        Комментарий


                        • #13
                          Добрый день!
                          Подскажите,выяснял ли кто-нибудь такой вопрос. В соответствии с Приложением 12 к 205-П при реализации права требования по ипотечному кредиту,удостоверенному закладной, в цену реализации закладной включаются сумма непогашенного основного долга по кредиту и проценты(начисленные и доначисленные по дату реализации). При этом если начиленные проценты числились на внебалансе(2-ая и выше категории качества),то они вытаскиваются на баланс(на 47427/47501)и сразу же относятся на доходы (70101).
                          Можно ли не крутить обороты через 47427/47501, а сразу относить на 70101 (т.е. Дт61201 Кт 70101). Все проводится одной датой-датой реализации. 39-П позволяет,если дата начисления процентов и дата уплаты совпадает.

                          Комментарий


                          • #14
                            еvg [I] Но в 3 главе сего документа почему-то прописан учет в банке, уступающем права требования исключительно в корреспонденции со счетами по учету просроченных кредитов.

                            Прочитайте, пожалуйста, внимательно п.3.1.3.:
                            ....Кредит - счетов по учету кредитов предоставленных....

                            Комментарий


                            • #15
                              Господа, прошу прощение за глупый вопрос, но мне не совсем понятно, почему при реализации прав по закладной используется два счета 61201 и 61202.Если возможно напишите подробно в каких случаях используются тот или иной счет.

                              Комментарий


                              • #16
                                блин, запутался, кто работает с закладными, подскажите плз:

                                Как следует из преамбулы Приложения №12 к 205-П, данный Порядок определяет ведение бухгалтерского учета операций, связанных с осуществлением на возмездной основе сделок по приобретению права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме (далее - право (права) требования), в том числе при финансировании под уступку денежного требования.

                                В пункте 1.12 Официального разъяснения от 24.01.2001 г. №8-ОР указывается, что для кредитной организации, которая приобретает право (требование) по ипотечному кредитному договору, такая операция считается финансированием под уступку денежного требования.

                                Вопрос: обязан ли Банк, который не приобретал на возмездной основе закладную у предыдущего владельца, а является первоначальным залогодержателем, применять для отражения операций с этой закладной Приложение №12 к 205-П?

                                Комментарий


                                • #17
                                  str555
                                  вы уступаете права ?
                                  если так, то там Глава 3. Отражение операций в бухгалтерском учете кредитной организации, уступающей права требования
                                  Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    У меня вот вопросы по обратному выкупу и резервам в связи с этим возникают..
                                    Схема работы грубо говоря такая:
                                    Есть соглашение с банком что он будет выкупать у нас закладные.
                                    Мы находим клиентов, кредитуем их, оформляем закладную Через какое-то время мы продаем эту закладную банку-партнеру. После этого выполняем функции агента - собирая платежи в пользу банка-партнера и отправляем их ему в погашение по уступленным кредитам.
                                    До этого момента все понятно.
                                    Но в соглашении есть такой момент как обязанность нашего банка обратно выкупить эту закладную при наступлении определенных событий.
                                    В связи с этим получается что у нас возникают риски, которые по идее попадают под 232-П и мы должны создавать резервы. Т.е. получается что нам нужно продолжать вести мониторинг этих договоров, оценивать риски, делать проводки при изменениях суммы основного долга (если резерв конечно не 0%)?
                                    А потом? Если все-таки возникает событие и мы обязаны выкупить обратно закладную? Эту сделку стоит учитывать как уступку прав требований и вести учет выкупленной обратно задолженности на 47801? Можно ли все-таки операцию обратного выкупа считать обычной уступкой прав требования?
                                    С уважением, Евгения

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Присоединюсь к вопросу evg. А также хочется понять, следует ли отражать обязательство выкупа закладных (при возникновении определенных обстоятельств) на внебалансе как срочную сделку с момента возникновения определенных обстоятельств до момента обратного выкупа?

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        iln На срочный раздел вешается сделка,по которой известна дата заключения,дата валютирования,сумма.Что-то я сомневаюсь,что возникновение дефолта(т.е.события) можно трактовать как дату заключения сделки.Следовательно,срочный раздел отпадает.
                                        evg Мониторить риски я думаю не стоит,поскольку рисков до момента обратного выкупа закладной просто нет.Все риски извините на вашем бедном банке-партнере.
                                        Если бы можно было трактовать условие обратного выкупа как банковскую гарантию,то риск бы считался.
                                        Обратный выкуп закладной по всей видимости все таки нужно будет отражать на 47801,со всеми вытекающими последствиями.А вообще,в целях налоговой оптимизации логично было бы отражать обратный выкуп на 50208(ведь 8-ОР никто не отменял).

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          kulibin как раз риски ложатся на наш банк,а не на банк-партнер. Потому как при возникновении малейших проблем с заемщиком мы обязаны выкупить обратно закладную. А банк-партнер остается весь в белом Нет просрочки, нет проблем.. По сути - мы на самом деле даем гарантию что выкупим обратно проблемную закладную. Может действительно 91404 задействовать??
                                          Про срочную сделку - тоже считаю что такой учет не подходит.
                                          А ведение ипотечных кредитов на 47801 почему-то вызывает у меня какой-то внутренний протест
                                          С уважением, Евгения

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            С утречка почитал 110-И,да,есть такой риск:
                                            1.обязательства банка в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) должником требования, ранее уступленного банком финансовому агенту (новому кредитору)-трактуется как кредитный риск для расчета достаточности капитала и Н6,а далее,по 232-П их нужно мониторить,т.е.прилагать разумные усилия для получения информации
                                            2.обязательство осуществить иные, не подлежащие отмене операции, которые ведут к возникновению кредитного риска, со сроком действия более 365 или 366 календарных дней-вот это подходит.
                                            Советую письменно посоветоваться с ЦБ,что они скажут?

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              kulibin мы спрашивали, большое письмо писали с вопросами по учету ипотеки и закладных в частности. В качестве ответа на этот вопрос они как-то скромно промолчали
                                              С уважением, Евгения

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Если обратный выкуп учитывать на 50208, как начислять проценты?
                                                Про 47801 ясно сказано: в соответствии с 39-П, а при учете на 50208 чем руководствоваться? К тому же в 8-ОР речь идет не и 50208, а о 50402-50403, коих нет уже. Может рассудить таким образом: нет счетов- нет проблемы, и учитывать на 47801 как вновь приобретенное право?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  По поводу учета обязательств по выкупу дефолтных закладных на 91404- то не сильно вяжется с ГК РФ ст. 368, 369, 373.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Ну насчет "Нет счетов и нет проблемы" я бы не спешил,поскольку много примеров,когда регулятор не обновляет свои творения, но ссылается на них,возьмите инструкцию 55 от 21.03.07.
                                                    А проценты по закладным,т.е.по кредиту начислять не надо,см.8-ОР.
                                                    На самом деле,если закладная является именной ценной бумагой и учитывать ее надо как ценную бумагу и обратный выкуп ее будет по договору купли-продажи.
                                                    Однако есть 12 приложение,где четко прописано:на счете
                                                    N 47801 учитываются Права требования , исполнение по которым обеспечивается ипотекой", как с оформлением, так и без оформления закладной.
                                                    Бухгалтерский учет приобретенных закладных, удостоверяющих права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, осуществляется в сумме обеспечения на внебалансовом счете N 91303 "Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам".
                                                    Т.е.регулятор однозначно обязывает учитывать закладные как приобретенные права требования под обеспечение закладной.Так что счет 47801 и 91303.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Подскажите, пожалуйста, при реализации права требования в случае отсрочки платежа осуществляем следующие проводки (одним днем):
                                                      Дт 47423 Кт 61201
                                                      Дт 61201 Кт 452.., 47427
                                                      Дт 47427 Кт 47501
                                                      Дт 47501 Кт 70101
                                                      т.е. счет 61201 закрываем.. Правомерно ли мы зачисляем проценты на счет 70101?
                                                      И еще - может ли на одном из счетов 61201-61202 быть остаток на конец дня?
                                                      Последний раз редактировалось АБ_Н; 16.11.2006, 13:07.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Все правильно.
                                                        В результате у вас на конец зависает остаток на 47423. Ждем когда нам перечислят деньги, которыми 47423 закрываем.
                                                        Кстати не забудьте создать резерв по 47423.

                                                        Остаток на 61201/02 быть не может.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Roman_001 все точно написал
                                                          Все проводки - в день перехода права собственности. 701 счет в данной операции по сути отражается по методу "начислений", что прописано 12 приложении, поэтому все правомерно.
                                                          С уважением, Евгения

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Так все таки как нужно уитывать риски по обратному выкупу закладных?

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X