Bankir.Ru
24 апреля, понедельник 00:46

Объявление

Свернуть

На Bankir.ru начался цикл публикаций, созданных по следам обсуждений на форуме

Показать больше
Показать меньше

Проблемы ипотечного кредитования

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Проблемы ипотечного кредитования

    Коллеги, интересная статья Алексея Судакова, который у нас... модератор, о проблеме ипотечного кредитования. http://www.bankir.ru/st/ipoteka_1.shtml

    У меня вопрос такой - кто реально занимался ипотекой?
    В какой форме?
    Какие результаты и что вы об этом думаете?

  • #2
    Да по моему почти все банки(не мелкие) начинают потихоньку работать с ипотекой, в основной части правда по разным программам типа Дельта-кредит...,
    хотя есть и работающие по собственным средствам,
    форма стандартная - сроки до 5-10 лет, мин. объем собств. средств заемщика 20-30%, погашение ежемесячно равными долями(аннуитет) выплаты по кредиту не должны превышать 30-40 % совокупного семейного дохода.
    результаты насколько я слышал не всех радуют, но за 2000 г. по Москве( а это пожалуй единственный реально работающий и ипотекой регион) было выдано порядка 500 кредитов - с учетом того, что это цифра получена фактически с "0" на начало 2000г., а также учитывая сколько заявок уже одобрено (думаю на порядок больше) и реально выдано в 2001 году - здесь все будет расти в геометрической прогрессии

    Комментарий


    • #3
      Michael, реально - к сожалению не занималась. Интересовалась вопросом в личных целях, поэтому и статью прочитала с интересом. Знаю одну очень простую схему, которая похоже и в статье не отражена. Инофонд предоставляет средства через банк, который выдает их на покупку жилья на 5-10 лет. Масса ограничений: только на вторичном рынке, только у одного хозяина, подтверждение доходов, расчеты только по-белому - через счета в банке. Последнее условие отпугивает продавцов и агентов, выдано всего с десяток кредитов. Никаких тебе закладных, других бумаг - кредитный договор и договор ипотеки. Вот.
      А из приведенных в статье схем наиболее симпатичная - система эффект. Можно ее чуток модифицировать: Кредитование участия в долевом строительстве. вместо ипотечного агентства может выступать банк-кредитор, вместо риэлтера - застройщик. Денежки кредитные могут предоставляться траншами, а в конце срока кредитования в погашение перечисляться средства от продажи имеющегося жилья.
      боец невидимого фронта :)

      Комментарий


      • #4
        На пути этого танка - три окопа:
        1. законодательные заморочки: тут и незащищенность кредитора (попробуй-ка высели у нас человека - суд заранее на его стороне), тут и необходимость сокрытия сумм расчетов (не всегда оправданная, но - что есть то есть ) и пр.
        2. дороговизна (относительная, конечно) и краткосрочность кредитных ресурсов (можно привлечь иностранные фонды, ПФ - но те ли это объемы ?)
        3. низкие платежеспособность и кредитный рейтинг (истории то нет) широких слоев населения - а ведь такие программы и рассчитываются на них.

        Боюсь, что их преодоление возможно только эволюционным путем (вопрос скорости - второй) - ничего гениально-революционного (без значительных рисков потерь) здесь не придумать. И пока можно допольствоваться лишь штучными проектами (пусть их все больше и больше)

        Владимир С.

        Комментарий


        • #5
          To Amina:
          а поподробнее схема? - уж очень интересно!!!
          может какую-нибудь коммерческое предложение стандартное для клиентов скините в дополнение?(99m@mail.ru)
          p.s. я не клиент - схему хочется понять

          Комментарий


          • #6
            правильная рекомендация....
            заниженные расхожы всегда чреваты..

            Комментарий


            • #7
              сорьк...схему не дам.....это моя разработка....и тема защиты...а стандартное предложение будет завтра..

              Комментарий


              • #8
                Спасибо!
                будем ждать:-)

                Комментарий


                • #9
                  сорьк...схему не дам....
                  а общее предложение сброшу

                  Комментарий


                  • #10
                    Помогите лучше квартиры раздать..ведь на балансе все висят...а мне еще 6 домов достраивать..
                    помощь платная...:-))
                    сорьки за флуд.....не разобралась еще в форуме

                    Комментарий


                    • #11
                      С удовольствием, будь я на км 700 поближе :-)
                      а вообще москвичей тут много - спросите у них

                      Комментарий


                      • #12
                        Я была в Питере на Международном конгрессе в апреле.....мммддяяяяя........слов нет..одни отрицательные эмоции.....

                        Комментарий


                        • #13
                          Слов и не будет, если просто не посчитать кредит. И тогда выяснится одна забавная вещь: ипотека может быть приемлема только тогда, когда гарантированная среднемесячная зарплата заемщика равна стоимости одного квадратного метра жилья. Отсюда четкая сегментация рынка с простым вычислением потребителей. Правда, я считал кредит в конце 1998, но не думаю, что что-либо изменилось. Кстати, рентабельность ДСК 3 тогда была более 200% в валюте.
                          Удачи

                          Комментарий


                          • #14
                            To Amina:
                            а что конкретно вызвало такие эмоции?
                            к слову в Питере действительно туговато с ипотекой (я имею ввиду чистую банковскую ипотеку)
                            почему? да очень просто - доходы населения сильно ниже чем, например, в Москве, а квартиры стоят то дешевле, но не на столько на сколько меньше доходы...
                            но думаю год-два, если форс-мажора очередного не случится все будет расти, и кстати не знаю как в остальных регионах, но в Питере уже с закладными начинают работать...

                            Комментарий


                            • #15
                              Рентабельность ДСК и сейчас около 140%
                              особенно за счет принудительных страховок и нотариальных заморочек
                              В Питере ипотека невозможна без поддержки местных властей.именно поддержки а не финансовых вливаний.Я знаю как минимум 4 организации готовые финансировать ипотеку в Питере в том числе и наша..
                              Но.....не случилось...так сказать.
                              Это по поводу Международного конгресса.
                              Нам просто отказали .
                              Вот не нужны деньги Питерскому народу
                              Соотношение цен на кв.метры в Москве и Питере соответствует и покупательской способности населения в прямой пропорции

                              Комментарий


                              • #16
                                Народ! А есть кто-нибудь занимающийся жильем в Измайлово в Москве? Живу там и хочу продолжать там жить (хотелось бы поиметь дело не с десятым посредником).
                                Олюшка

                                Комментарий


                                • #17
                                  Моя компания 3 года занимается ипотекой.....
                                  могу только сказать что даем деньги до 10 лет под ставку рефинансирования ЦБ....но только на то жилье что строим сами...и по вторичному рынку Москвы(мы строим в подмосковье)
                                  Могу только добавить что нам хронически не хватает заемщиков....есть Жилье....есть деньги.....а потребителей просто нет.Не нужна ипотека российскому народу.....

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Господа!
                                    Эту тему мы уже активно обсуждали осенью. Были интересные ссылки - поищите - не пожалеете.
                                    Я поняла, изучая вопрос, что в настоящее время одним из больших минусов ипотеки в БАНКАХ является то, что стоимость квартир, взятых по банковскому кредиту, выше (не путайте с процентным удорожанием), т.к. приходится осуществлять покупку у собственника, оплачивать ПОЛНУЮ стоимость, включая накладные расходы.
                                    Что-нибудь м.б. изменилось, а?
                                    Сама с нетерпением жду возможности взять НОРМАЛЬНЫЙ ипотечный кредит и прикупить элитную квартирку.
                                    Олюшка

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      To Amina:
                                      а ваша компапия не кредитная огранизация как я понимаю?
                                      если нет - в какой форме выдаете кредиты?
                                      много выдали?
                                      а ставка плавающая( с изменением ЦБ)?

                                      p.s. Ипотека народу очень нужна! только похоже он об этом еще не знает, хотя потихонечку в тему входит!

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Фактически это Жилищный лизинг..за 3 года выдали 746 квартир.....деньги на руки не выдаются...
                                        и всего 6 исков о выселении..

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          а сейчас в висяке(почти готовое и непроданное жилье)почти 300 квартир..

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Да..кредиты даются квадратными метрами...(самая твердая валюта - кирпич):-)))

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              To Oluska:
                                              не советывал бы вам и вообще кому либо покупать крартиру а особенно элитную, не оформляя все должным образом: будь то простая письменная форма или еще как-нибудь( например уменьшение стоимости квартиры в договоге купли-продажи)
                                              все дополнительные расходы - это 1,5 % нотариусу от реальной суммы( тут как раз и не советую её занижать) и % агентам (я бы сам не давал :-) )
                                              прецедентов к сожалению нехорших много...хотя уже поменьше становится, но все же...

                                              и еще: а почему вы ждете то? - если есть нормальный доход, что еще мешает? ставки..да тут пока многовато - но уже скоро должны уменьшиться,
                                              я бы может рублей длинных подождал с фиксированной ставкой...


                                              Комментарий


                                              • #24
                                                SPb'',
                                                дай маячок - кто в Питере начинает работать с закладными, и как?
                                                боец невидимого фронта :)

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  я не буду никого рекламировать, все только еще начинается, но знаю точно планы есть, причем под программы пытаются подписаться даже некоторые наши Питерские "малыши" - (банки с СК $2-3 млн.) сейчас вопрос стоит о возможности получения банками "длинного дешевого рубля", где будет использоваться схема с закладными (правда не только с ними и даже наверное не обязателтьно с ними )
                                                  однако сам уже держал эту закладную в руках:-)
                                                  не исключаю, что она была первая в Питере, а может в России?
                                                  p.s. подробнее по 99m@mail.ru

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    ОК, обобщу вопрос, чтоб не рекламировать. Может быть, еще кто-нибудь отклинется.
                                                    1. кто, какой инвестор готов стать покупателем закладной, т.е. источником "длинного дешевого рубля" - население, местная администрация, финансовые компании?
                                                    2. правильно ли я понимаю, что в нынешнем своем виде закладная тесно связана с конкретным кредитным договором, и фиксирует обеспеченное ипотекой требование по кредиту. Если исходить из этого, то продажа закладной - это уступка требования по кредиту? и купить ее может только кредитное учреждение? Как можно решить этот вопрос?
                                                    SPb'', мыло мое барахлит, выясню - свяжусь.
                                                    боец невидимого фронта :)

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      To AlexS:
                                                      в принципе разумно, но не уверен что наши страховые компании сегодня готовы к этому..

                                                      кстати может представители страховых компаний высказались бы по этому поводу? Есть ли у них проблема размещения страховых резервов, с учетом многочисленных ограничений на структуру их активов?
                                                      а закладные рано или поздно станут распростаненным рыночным инструментом, но что-то мне подсказывает что не скоро.
                                                      а если кому-то интересен реальный опыт - то обратите внимание на США, там ставки по закладным являются важным показателем состояния финансового рынка и экономики в целом в силу большой роли строительной индустрии...

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        То SPb и Фрекен Бок.
                                                        Это была не первая закладная в России, это точно, так как Межрегиональный ипотечный фонд и межрегиональная ипотечная компания уже выпускали закладные и недавно ФКЦБ зарегистрировала первый выпуск облигаций, обеспеченных закладными.
                                                        Инвестором дешевого и длинного рубля могут стать только страховые компании, размещающие страховые фонды.
                                                        Закладная может быть выпущена не только в обеспечение кредитного договора, но и любого договора купли-продажи с рассрочкой платежа, где залоговым обеспечением выступает приобретенная недвижимость. Поэтому и переход прав по закладной не означает автоматической цессии кредита. Переходят только права на предмет залога. Цессия оформляется отдельно. Она может быть оформлена по кредиту или по договору купли-продажи.
                                                        С уважением.
                                                        AlexS

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          AlexS не в тему: загляни в закрытый форум!

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Согласен с Вами Spb
                                                            AlexS

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X