Bankir.Ru
23 января, понедельник 19:53

Объявление

Свернуть

Конференция «Банки и МСБ. Перезагрузка отношений»

Показать больше
Показать меньше

инвестиции в строительство многоквартирных домов

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • инвестиции в строительство многоквартирных домов

    При реализации инвестиционных проектов строительства (реконструкции)многоквартирных домов (объем инвестиций от 1 млн.$ до 50 млн.$) для кредитной организации возникает проблема обеспечения (залога).
    Можно ли принимать в качестве залога права инвестора на проектируемую и строящуюся недвижимость.
    Какие есть альтернативы?
    А как вообще оформляются отношения кредитной организации и инвестора при строительстве многоквартирных домов?

    ------------------
    paramone
    Последний раз редактировалось paramone; 21.04.2002, 00:41.

  • #2
    Я конечно с таким видом инвестиций не сталкивался, но на счёт прав на проектируемый объект, А если обьект не достроится или заёмщиков просто кинут, или строители разворуют весь кредит????

    Комментарий


    • #3
      Может стоит подумать о порционном кредитовании, т.е. сначала под залог земельного участка, следующая порция - под залог построенной части на предыдущий кредит и т.д. с кумулятивным увеличением залоговой стоимости. Кто-нибудь применял такую схему (вроде похоже на кредитную линию с кучей отлагательных условий и бешеным сроком использования кредита)?

      Комментарий


      • #4
        На строящуюся недвижимость, как незавершенку: да ради Бога, только ее необходимо переоценивать по мере завершения строительства. С залогом прав сложнее - необходимо смотреть нак материальную основу прав. Действительно, строительство чаще всего начинается с приобретения инвестором земельного участка (или долгосрочной аренды) В случае аренды закладыватся права, в случае земельного участка лучше заложить участок. Дело-то тут в ликвидности участка и, расчете дисконта. Ю.М.Л. в свое время чуть не залетел, закладывая в обеспечение московских займов недвижимость и участки в центре Москвы, после этого он так испроавился, что до сих пор в Зеленограде ничего продать не может.
        Удачи

        Комментарий


        • #5
          Сейчас как раз оформляю подобный договор. На начальном этапе берем в залог право долгосрочной аренды земельного участка, а в дальнейшем оформляем залог имущественного комплекса (земля + построеная часть здания).

          Комментарий


          • #6
            Если говорить о колоссальном интересе, то сейчас только постепенно исчезает практика доли за достраивание (чаще это отделка, сантехника и прочее, но могут быть и конструкции). Когда у инвестора кончаются деньги, он идет на снижение своей доли прибыли за счет привлечения соинвестора, отдавая ему долю дома. Вот тут и рассуждать нечего: выгода кредитора на ладони. В свое время, так все строители в Москве получили квартиры.
            Удачи

            Комментарий


            • #7
              Kreditchik абсолютно прав.
              Но как определить стоимость права долгосрочной аренды земли, которое инвестор выкупает у Правительства Москвы, для использования в качестве залога?
              Далее, инвестор кредитными средствами финансирует поэтапное строительство по графику строительно-монтажных работ.
              Как часто необходимо переоформлять кредитно-залоговые отношения с инвестором и как правильно определить стоимость имущественного комплекса (земля + незавершенка) для использования в качестве залога?
              Все вышесказанное относится к строительству через долгосрочную аренду.
              Но в Москве можно строить также по инвестиционному контракту, заключенному между Правительством Москвы и инвестором. Инвестор на момент начала строительства имеет только права по инвестконтракту и договору краткосрочной аренды земли на период строительства.
              Что может является обеспечением возвратности кредита в этом случае?
              И для тех, кого я не очень утомил.
              Колоссальный интерес представляет вхождение в "чужие" инвестпроекты в качестве соинвестора на различных этапах строительства, когда относительные рентабельность и ликвидность проектов (инвестиционная привлекательность)максимальны. Между инвестором и соинвестором заключается договор об уступке прав инвестирования (долевого участия в строительстве) с обязательной регистрацией в Департаменте муниципального жилья. У соинвестора, грубо говоря,
              кроме прав на долю в строящемся доме (пусть подтвержденных Правительством Москвы), купленных им у инвестора за "живые" деньги, нет ничего. Что может выступать в качестве залога в этом случае?

              Комментарий


              • #8
                Есть много вариантов, от инвестирования проекта под муниципальную гарантию, до инвестирования без залога, в случае если строительных работ не менее чем на 1,5 млн. долларов и ген. подрядчик - назначен инвестором, из "своих". Интересно? Детали тут

                Комментарий


                • #9
                  afs
                  Хватит заниматься рекламой своего сайта и компании!

                  Комментарий


                  • #10
                    paramone
                    как определить стоимость права долгосрочной аренды земли
                    Легко - есть оценка, которая даст стоимость прав аренды. Далее дисконтируем и получаем залоговую стоимость прав аренды. Есть даже дидактический материал по оценке прав на земельные участки, только я не помню ссылку, а с работы выход мне прикрыли.-

                    На мой взгляд влезать в инвестиционное строительство, где заказчик - Правительство, а земля не выкуплена = спусканию денег в шредер. Сроки могут быть сорваны, оформление прав на жилье затянуто на 1-2 года, просрочки с возвратом кредита и пр......
                    Обеспечением возвратности может служить только гарантии Прав-ва, а что это такое всем известно. Но по многолетнему опыту могу сказать, что все инв. проекты под патронажем Пр-ва не проваливались, а завершались. Не всегда в срок и без проблем, но тем не менее. Хотя может я и не обо всем знаю. Уточню, речь идет только о жилищном строительстве.

                    Куда более привлекательным выглядит инвестирование, когда земля не в краткосрочной аренде(на время строительства), а выкупается, т.е. в денежном выражении выкуп земли = доле города в инвестиционном контракте. В этом случае строительство ведется сугубо на коммерческой основе, строительные компании уже имеют свою историю и рейтинг, а значит можно определить риски. Далее все уже куда просто: договор, регистрация в ДМЖ, строительство, ГК, акт о реализации инв. контракта(в это же время идет возврат денег путем продажи кв. метров физикам или юрикам, соответственно погашение кредита, если это оговорено кредитным договорм.)

                    О вхождении в инвестицонный проект. Объектом залога могут служить права. Им есть оценка. Остается только расчитать все риски и правильно дисконтировать, а не так, как обычно делается - 50% и все тут.

                    Влад.
                    WBR, Vlad.

                    Комментарий


                    • #11
                      Сорри, не очень в тему, скажите, пожалуйста, а где можно найти рейтинг строительных компаний Москвы и области?
                      Заранее благодарен))) almera@pochtamt.ru

                      Комментарий


                      • #12
                        Алекс79
                        А какие характеристики строительных компаний на Ваш взгляд должны учитываться при определении рейтинга?
                        Далее, у строителей, особенно у крупных монополистов, есть специализация
                        по типу домов.
                        Что конкретно Вас интересует?

                        Комментарий


                        • #13
                          paramone - я занимаюсь инвестициями в строительство уже не первый год и считаю, что давать строителям кредит можно только в крайнем случае и только под ликвидный залог. Самым эффективным является соинвестирование и участие в прибыли объекта строительства.

                          Алекс79 - посмотрите эту ссылку - http://www.stroyreestr.ru/ - думаю вам понравится.
                          Своенравная дикая кошка

                          Комментарий


                          • #14
                            Аллочка, а твой Банк дает сотрудникам квартиры ? После того как вы прокредитуете строителей........
                            ЗА ДВУМЯ ЗАЙЦАМИ ПОГОНИШЬСЯ-ОТ ОБОИХ В ТАБЛО ПОЛУЧ

                            Комментарий


                            • #15
                              чот тема раз в год всплывает...в апреле ..хм...
                              .......можно на "ты".........

                              Комментарий


                              • #16
                                one, весеннее обострение-
                                WBR, Vlad.

                                Комментарий


                                • #17
                                  ТУПОЙ - банк может дать сотруднику кредит по льготной процентной ставке, а покупать на эти деньги квартиру или машину решать приходится самому.

                                  one - строители всегда просыпаются весной и кричат, что все это нужно было сделать еще вчера, даже поза-позавчера. Только зимой они как медведи спят.
                                  Своенравная дикая кошка

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Bagirra а как насчет денег инвесторам под залог оплаченных прав на получение кв. метров (квартир)?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Черный Пит, а в чем проблема совершить такую операцию? Есть все необходимые инструменты для таких сделок. Только не слишком удобно и выгодно давать прямой кредит стороннему инвестору на выкуп им прав на строящиеся кв.м.
                                      WBR, Vlad.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Черный Пит - если спрашивать мое мнение, то либо переуступка по сходной цене, либо высокий процент, но, как правило, банки вообще с этим не связываются.
                                        Своенравная дикая кошка

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Bagirra а твой банк связывался? Пришел заемщик с подобным вопросом, с залогом прав, в процессе подготовки залог несколько раз менялся - квартиры продавались только в путь - в кредитном договоре делали пункт, что залог может выбывать, короче проблем море.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Черный Пит - неа, мы дурью не маемся.
                                            Своенравная дикая кошка

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Черный Пит, если есть знакомые в МДМе, Евротрасте, Кредиттрасте, спроси у них. Они уже стабильно занимаются кредитованием под залог ("под оформление на себя") инвест. прав. Риски есть, но и оборачиваемость достаточно высокая - чаще всего не более 6 месяцев, но и суммы "не детские".
                                              WBR, Vlad.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Почти в тему: в сегодняшнем "Эксперте" (см. на сайте) несколько статей с общим рефреном - снижение цен на недвижимость......

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  SerguN, жаль только, что эти статьи доступны только по подписке.-
                                                  WBR, Vlad.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Vladilen , почему?... Попробуй вот эти ссылки:

                                                    http://www.expert.ru/expert/current/special/ceny.shtml

                                                    http://www.expert.ru/expert/current/...l/invest.shtml

                                                    http://www.expert.ru/expert/current/special/kulik.shtml

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      SerguN, премного благодарен за ссылки.
                                                      Вот только по третьей ссылке особо верить словам не стоит, хотя некая доля истины в них есть.
                                                      WBR, Vlad.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        SerguN а бумажном "Эксперте" эта информация есть?

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Черный Пит , не знаю..... К нам этот номер дойдет только в четверг, а на сайте в открытом доступе только на этой неделе будет.... Потом - только для подписчиком (а подписка у них электронная - дороже бумажной )

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            SerguN спасибо, посмотрел, но какой-либо определенной инфы именно в отношении колебаний цен на кв. м нет. Есть ли конкретные прогнозы?

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X