Bankir.Ru
21 января, суббота 07:12

Объявление

Свернуть

Конференция «Банки и МСБ. Перезагрузка отношений»

Показать больше
Показать меньше

Залог имущественных прав

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог имущественных прав

    Тут пришел новый клиент, просит пол лимона баксов, говорит, что домик в 14 этажей в подмосковье возведет, квартирки продаст и все в шоколаде - банк с %, а он с маржой великою. Принес письмо из Мин.Строительства и от Главы одного подмосковного города, все уверяют ,что Клиент-то он классный только вот поручаться за него "Мы не будем". А он (Клиент) говорит ,что имущества нет - одни только огромные обороты по счетам, в каком -то банке,а в качетве обеспечения предоставить хочет имущественные права на метры кв. еще не построенного дома плюс права на строящийся в настоящее время фундамент. Вот думаю как бы его прокредитовать с разумным риском - терять такого клиента жалко, а денег не даш - уйдет. Что делать?

    ------------------

  • #2
    Проверьте, как там дела с землеотводом. Получите также какую-нить гарантию от администрации, что препонов по приемке дома не будет. Есть пример: в подмосковном городе домик о много этажей построили хорошо и быстро (денежки нашлись!!!), а не принимают уже год - кабель к дому (не помню какой) провести нужно, а кабель надо тянуть через весь город (такой же кабель рядом со строением - низзя) - городские проблемы хотят решить.
    Обороты тоже пусть к вам переведут. И все равно - стремно и рискованно. А почему их банк денег не дает? - нет денег? Провинтилируйте это дело. Проанализируйте выписки из банка годика за два....
    Если нет нормального обеспечения - анализируйте бизнес. Посмотрите спрос. М.б. в ближайшие месяцев 10 наступит перепроизводство отдельных видов жилья в подмосковье (того, как правило, которое легче всего согласование проходит и мода на которое сейчас, например, 44П и ему подобные)... "Промаркетируйте". Погуляйте по городу, потребность в жилье видна сразу, возможный спрос посмотрите, по агенствам недвижимости походите в разведку и т.д. Вам придется рисковать - так поработайте!!!
    Кстати, "пробивка" места под строительство дорогого стоит. Так просто клиент с этим делом не расстанется.
    Успехов!
    Олюшка

    Комментарий


    • #3
      Очень подозрительно, что с такими оборотами его не кредитует его Банк. А вообще работает он же с кем -то, путь за него залог дадут и поручительство пусть ищет, а насчёт рекомендаций не верю я в эти писульки, они так для отвода глас, потом по этим писулькам кредит не вернёшь.

      Успехов ......

      Комментарий


      • #4
        olushka извини,но смешно и романтично говоришь
        "погуляйте по городу..потребность в жилье видна сразу"...
        Вот бы научицца определять потребность в жилье "на глазок"
        .......можно на "ты".........

        Комментарий


        • #5
          Нет, что то тут нечисто. Если только лизинг попробовать?

          Комментарий


          • #6
            Спасибо olushka, дом этот серии Э-93, риэлторы говорят неплохенький домушка, а субподрядчиков на стройку домика аж 35 фирм с разными хозяевами, ессно друг за друга не поручаются, домик стороить начнут в августе сего года, после того как проведут канализацию и т.д. Может быть (в лучшем случае предоставят поручительство Главы Подмосковного городка), но в случае не возврата ессно возникнут проблеммы с взысканием денег.

            Комментарий


            • #7
              Возникла аналогичная ситуация:
              Клиент хочет кредит на строительство торгового павильона/магазина. Право аренды на земельный участок, на котором предполагается строительство √ у него имеется. Иного залога нет. Строительство предполагается поэтапно. Каждый этап будет согласовываться/утверждаться в местных органах власти. От залога прав на аренду и такого же ╚пошагового залога╩ незавершенного строительства с регистрацией ипотеки в органах юстиции √ клиент отказывается.
              ╚Пошаговый залог╩ √ под этим хотел в двух словах сказать, что после выполнения каждого этапа строительных работ √ клиент регистрирует изменения в принадлежащем ему на праве собственности незавершенном строительстве. Соответственно увеличивается стоимость незавершенки.
              Но тут клиент взвопил, что у него каждый этап строительства рассчитан на сроки 2-4 месяца и платить каждый раз 1,5% от суммы сделки он ╚не хочет╩. И вот здесь клиент предложил залог ╚имущественных прав╩ на то, что он в итоге построит (года через 1,5-2).
              Вопрос: 1. Что-то мне в данном случае не удалось обнаружить имущественные права (кроме права аренды земли), которые можно взять в залог. Это так?
              2. Что можете посоветовать еще в данной ситуации, кроме залога ╚груды кирпичей, сложенных в определенной последовательности и измазанных в цементе╩?
              Заранее спасибо.

              Комментарий


              • #8
                Иди к юристам

                Комментарий


                • #9
                  2one
                  1) не вырывай из контекста;
                  2) ес-но, мои слова не нужно понимать буквально - они лишь предлагают направление некоторых действий (ведь клиент очень интересный, как я поняла);
                  3) пора кредитчикам избавляться от комплексов прошлых лет (кидалово, невозвраты и т.п.) и лучше изучать бизнес клиентов;
                  4) от свойственного нам снобизма тоже надо избавляться;
                  5) кстати, на глазок потребность в жилье определенного качества и на определенной территории, а также успех в реализации строящихся объектов очень даже можно определить.

                  2Factor
                  Надо бы в клиенте получше покопаться - ведь не первый же это дом. Наверняка у него что-то есть за душой кроме смазанных цементом кирпичей, и дом этот - не единственный, вероятно. как он с партнерами общается, как у него деньги ходят, как с ним расплачиваются, как он расплачивается, соотношение построенного к ден. потокам в динамике. Кроме того, в строительстве много наличных расчетов...
                  Успехов!
                  Олюшка

                  Комментарий


                  • #10
                    olushka.
                    клиент представляет собой ГУП - это "Крыша", а под ним 35 субподрядчиков. У ГУПа не может быть собственности, т.к. все имущество находится только в его управлении, а остальным "Конторам", закладывать тоже нечего, да и незачем - принцып "Мы строим, а материалы Ваши". Но дом данный ГУП построил действительно не первый и расчет, и смета, и бизнес-план с подтверждающими фотками принесли ,но слишком большей риск "КИДАЛОВО", так что вот и думаем........

                    Комментарий


                    • #11
                      Согласен с Tarantul. Не вижу имущественного права, которое можно было бы взять в залог. Когла будет дом построен, тогда и возникнет какое-то право. Скорее всего, право собственности. Прибыль то клиент будет получать от продажи квартир.
                      Относительно права аренды, землеотвода, разрешения на строительство. Да, получить землеотвод в хорошем месте дрогого стоит, но все эти разрешения и согласования автоматом на другое лицо не переходят. А как это сделать в принудительном порядке, если клиент будет палки в колеса вставлять? А ведь бу-у-у-дет!

                      Проект хорошо бы посмотреть, все ли там согласования, и держать его у себя.

                      Право получить квартиру после сдачи дома можно продать несколько раз. Один раз банку - все квартиры оптом, а второй - гражданам и фирмам. Проверить это очень трудно.

                      В 94-95г.г. у нас был один "строитель", собирал деньги с граждан на строительство квартир на фирму "А", заключал с с людьми договоры о поэтапном финансировании стройки. Внешне все чин-чинарем. На эти деньги покупал банковские векселя и под залог векселей брал кредиты на фирму "Б". Фирма "А" демонстрировала гражданам выписки по банковскому счету, мол, все нормально, милые, денюжки на месте, еще и проценты прирастают. Фирма "Б" изображала активность на стойплощадке - уже фундамент заложили! Короче, ПИРАМИДА! Правда, один дом все-таки сдали, но три других бросили в разной степени готовности. Банк свои кредиты закрыл, но люди остались без квартир и без денег. "Строиителя" арестовали, но через пару месяцев выпустили. Тем дело и кончилось.
                      Недострой брать в залог тоже опасно. Что потом с ним делать? Самим достраивать? Если продавать, то высока вероятность, что всех денег не вернешь. Наверняка окажется, что кредитных денег истрачено больше, чем вложено в стройку, плюс проценты.
                      Лучше, все-таки, кредитовать Заказчика и под другое обеспечение. А нет другого обеспечения - ищи другого заемщика.

                      Комментарий


                      • #12
                        Согласен с Tarantul. Не вижу имущественного права, которое можно было бы взять в залог. Когла будет дом построен, тогда и возникнет какое-то право. Скорее всего, право собственности. Прибыль то клиент будет получать от продажи квартир.
                        Относительно права аренды, землеотвода, разрешения на строительство. Да, получить землеотвод в хорошем месте дрогого стоит, но все эти разрешения и согласования автоматом на другое лицо не переходят. А как это сделать в принудительном порядке, если клиент будет палки в колеса вставлять? А ведь бу-у-у-дет!

                        Проект хорошо бы посмотреть, все ли там согласования, и держать его у себя.

                        Право получить квартиру после сдачи дома можно продать несколько раз. Один раз банку - все квартиры оптом, а второй - гражданам и фирмам. Проверить это очень трудно.

                        В 94-95г.г. у нас был один "строитель", собирал деньги с граждан на строительство квартир на фирму "А", заключал с с людьми договоры о поэтапном финансировании стройки. Внешне все чин-чинарем. На эти деньги покупал банковские векселя и под залог векселей брал кредиты на фирму "Б". Фирма "А" демонстрировала гражданам выписки по банковскому счету, мол, все нормально, милые, денюжки на месте, еще и проценты прирастают. Фирма "Б" изображала активность на стойплощадке - уже фундамент заложили! Короче, ПИРАМИДА! Правда, один дом все-таки сдали, но три других бросили в разной степени готовности. Банк свои кредиты закрыл, но люди остались без квартир и без денег. "Строиителя" арестовали, но через пару месяцев выпустили. Тем дело и кончилось.
                        Недострой брать в залог тоже опасно. Что потом с ним делать? Самим достраивать? Если продавать, то высока вероятность, что всех денег не вернешь. Наверняка окажется, что кредитных денег истрачено больше, чем вложено в стройку, плюс проценты.
                        Лучше, все-таки, кредитовать Заказчика и под другое обеспечение. А нет другого обеспечения - ищи другого заемщика.

                        Комментарий


                        • #13
                          Привет! Вопрос ипотеки меня крайне интересует, особенно в той его части где говориться о залоге незавершенного строительства. Подскажите где нарытьпо этому поводу документацию. Заранее благодарна.

                          Комментарий


                          • #14
                            Уважаемые господа!!!!
                            Рассмотрев Ваши доводы пришел к выводу о том, что дискуссия ушла в сторону от обсуждения правовой стороны поставленного вопроса!!!

                            Считаю, что выход из сложившейся ситуации довольно прост.
                            Как указал faktor в своем сообщении, в качестве обеспечения Клиент предложил: "предоставить имущественные права на метры кв. еще не построенного дома плюс права на строящийся в настоящее время фундамент". Из данной посылки можно сделать вывод о том, что объект недвижимого имущества в данный момент находится в стадии строительства. В этой связи, предлагаю обратиться к ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пунктом 2 данной нормы констатируется то, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, Клиент вправе зарегистрировать право на объект незавершенного строительства, согласно вышеупомянутому Закону, и заключить договор ипотеки.
                            Естественно по кредитному договору faktor вправе отслеживать целевое использование предоставляемых средств, брать распоряжения по счетам, в том числе и в других банках и т.д. и т.п.
                            Таким образом, не вижу проблем с обеспечением исполнения обязательств по кредиту.

                            Комментарий


                            • #15
                              AFONYA
                              Практика есть? Вопрос не праздный. Возможно придется делать то же самое. Хочу быть уверен, что в органах юстиции при регистрации не получу отворот-поворот.

                              Комментарий


                              • #16
                                Уважаемый Asmad!
                                Практика имеется. Мы неоднократно брали в залог объекты незавершенного строительства, права на которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с законом "О гос.регистрации прав .........".

                                Комментарий


                                • #17
                                  AFONYA
                                  Извини за надоедливость. Это происходило без наличия свидетельства о незавершенном строительстве? И еще - территориально это была Москва?

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    AFONYA
                                    Ну с незавершенкой все просто. В законе "Об ипотеке" все прописано. Здесь как раз речь идет, когда таких документов нет.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      AFONYA,
                                      здесь речь идет только о метрах еще непостроенного дома и правах на землеотвод, который, в свою очередь, не в собственности, а в управлении ГУПа (Государственного Унитарного Предприятия), а это Вам не коммерческая организация!!!!

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Asmad!
                                        Конечно-же с наличием соответствующих свидетельств о гос.регистрации прав на объект незав. стр- ва. Сделки проводились в Московской области.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          2 Asmad, faktor

                                          Теперь, после Вашей конкретизации по поводу виртульных метров непостроенного дома понятно.
                                          Неясным остается следующий вопрос - оформил Ваш клиент землеоотвод и разрешительныю, а так-же проектно - сметную документацию на дом или нет (или Ваш клиент - ГУП?)

                                          Кроме того, хочу сказать следующее:

                                          Исходя из общих норм ГК (в частности - п. 6 ст. 340 ГК РФ) очевидно, что законодателем допускается залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
                                          Однако следует иметь ввиду п. 2 ст. 334 ГК РФ, со всеми вытекующими.

                                          С учетом отмеченного, а также принимая во внимание то, что права на указанный Вами объект и зелю не зарегистрированы в установленном законом "О гос.регистрации..." порядке не вижу возможности оформления залога по Вашему кредиту.

                                          Что можно предпринять?

                                          Заключить предварительный договор ипотеки.

                                          С уважением.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Господа, всем привет!
                                            Вопрос не по теме, но очень нужен ответ, помогите, кто сможет!
                                            К нам обратился клиент, который собирается взять деньги для закупки нефтепродуктов и ее переработки на Уфимском НПЗ. Я слышал, что на Уфимском и Новоуфимском НПЗ существует практика, когда клиенту последние 15-30% переработанной продукции не возвращают, а предлагают загнать еще нефть на переработку, с обещанием, что потом вернут. Потом этот процесс повторяется и обычно заканчивается "кидаловом" клиента со стороны НПЗ.
                                            Если кто-нибудь работал по кредитованию процессинга на этих НПЗ буду признателен за инфу по этой теме.
                                            С уважением, Nik.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              AFONYA
                                              Есть договор аренды земли. Долгострочный. Начато строительство. Но свидетельства на незавершенку нет (только фундамент начали класть).

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                2 Asmad
                                                А если взять залог право аренды зем. участка + предварительный договор о котором я писал.
                                                После гос.регистрации незавершеники берите в залог эту незавершенку + право аренды зем участка под ней. не думали?

                                                С ув.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Уважаемые коллеги! Нужна срочно Ваша консультация. К своему стыду ни разу не занималась оформлением имущественных прав в залог и с чем это мероприятие едят тоже не знаю. Суть вопроса вот в чем: Дом построен, но госкомиссию не прошел, т.е. права собственности не оформлены. Предлагают в залог имущественные права (был заключен договор о долевом участии в строительстве). Будет ли с точки зрения 62А это являться полноценным залогом, а если нет, то какие действия необходимо предпринять, чтобы в будущем не иметь проблем с таким залогом (юристы говорят, что с их стороны претензий к такому договору нет)

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Аленушка если речь идет только о 62а, то проблем нет, вполне залог, если юристы все грамотно оформят. И пусть кто-нибудь в смысле ЦБ) попытается доказать обратное.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Предлагают в залог имущественные права (был заключен договор о долевом участии в строительстве). Так ЧТО предлагают в залог : дольщик СВОЮ долю, или застройщик ВЕСЬ дом ? В первом случае согласен - проблем вроде нет. Во втором - гарантированы.
                                                      Владимир С.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        finspec Во втором - гарантированы. о каких проблемах идет речь. Аленушка вроде спрашивала о формальной стороне для 62А. И в чем тут будут проблемы. О реальных проблемах с залогом прав вроде речь не идет, или я чего-то не понял?

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          AFONYA, слишком просто у тебя получается с залогом. Согласен, ничего сложного нет. Но вот с возвратом кредита как быть, если клиент сдуется до окончания строительства и сдачи дома ГК??? Кто будет дотсраивать, кто будет сдавать и продавать? Если все эти риски взять на себя, то дисконт нужно будет заложить на 60-70%, а это будет не интересно клиенту изначально. На мой взгляд есть только одно обеспечение - права аренды земельного участка, их хоть продать можно строителям, а недостроенный дом у вас мало кто согласится покупать.
                                                          Предварительный договор ипотеки... Афоня, а чем преддоговор обяжет заемщика заплатить, если он не сможет достороить и не сможет(откажется) платить по кредиту и %? Тут весьма и весьма сильно подумать надо прежде, чем
                                                          заключать преддоговор!
                                                          Аленушка, такой злог прав будет являться полноценным и расхождений с 62 А нет. У нас аналогичная ситуация была, только с залогом инвестиционных прав на нежилой объект. Никаких проблем с оформлением не было. Единственная препона - клиент, его финансовое положение, а это работа СБ. Кстати, месяц назад, у нас прошла ГК, сейчас будем оформлять залог недвижимого имущества.

                                                          Влад.
                                                          WBR, Vlad.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Asmad
                                                            Господа, в ответ на рассуждения по данной тематике скажу - получить кредит реально и мы тому доказательство!
                                                            коротко: кредит в десятки мил.долл. на строительство жилого дома в Москве. кредитор - один из крупных банков. обеспечение - Залог прав на результат инвестиций в виде объектов недвижимости (основная сумма) с определением залоговой стоимости прав (рыночная цена * на дисконт) + другое обеспечение не связанное с объектом строительства (менее 15%). кредит получили, % оплатили в срок, кредит закрыли досрочно.
                                                            но не везде (в Банках) к обеспечению в виде прав относятся с пониманием. основная проблема: защита интересов Банка (как осуществляется и у кого контроль за правами), размер дисконта, размер доп. залогов - это предмиет переговоров. И очень важное - качество Заемщика (имя, опыт, кредитная история).

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X