Оценка залога

[Vadimson]

Есть объект недвижимости (действующее предприятие). Под него планируется взять кредит. Т.к. банк еще неизвестен, и стоимость объекта известна только приблизительно, кого из оценщиков взять для определения стоимости? У любого банка есть оценочная фирма, которой он доверяет. Есть ли оценщики, которым доверяют все (или большинство) банков?
Задача - сначала оценить, затем говорить о кредите, но чтобы не делать оценку еще раз.




-----------------------------------
Удачи на личном, наличном, и безналичном фронтах!

[макс]

Торгово - промышленная палата, а лучше пойти и спросить у самого банка!
Что то вы хитрите, уважаемый! Зачем предварительно оценивать, если даже не знаете БАнк? это ведь все расходы и не маленькие.

Поэтому давайте все на чистую воду...

[SpVic]

Vadimson

Ни в коем случае не оценивайте имущество до обращения в банк, если не хотите оценивать заново.
Для этого есть несколько причин:
1. Банк сам назовет вам оценщика, лично я всегда называю не менее двух, что бы у клиента был выбор.
2. Вы не знаете на сколько затянется рассмотрения вашей заявки в банке и есть вероятность, что бвнк заявит о том, что актуальность оценки истекла.
3. Не знаю какой банк будет кредитовать чисто под залог. Сначала необходимол проверить финансовое сотстояние, а затем говорить о залоге.

[Vadimson]

2 Макс

Ситуация такая: фирма в СПб, основные средства в Татарии. Наш банк не хочет выезжать на осмотр и оформление. Ищем другой банк.

Кроме того, сумма испрашиваемого кредита не определена, т.к. не знаем точно стоимость предприятия.

Отсюда такой вопрос.


-------------------------------------------
Удачи на личном, наличном, и безналичном фронтах!

[макс]

Vadimson а вы не пробовали найти какой-нибудь филиальный банк. У которого филиал в Татарии или где -то там! Я бы например тоже не поехал проверять в татарию! хотя....

[SpVic]

Vadimson

Тут в самом деле не просто, но хочу предложить еще пару вариантов, кроме филиального банка. Поскольку Тататрия практически отдельная страна и как правило банки там не открывают филиалов, только если дочки.

1. Обратитесь совместно с вашим банком в ТПП думаю они смогут помочь вам и банку разобраться в этой ситуации и выступят агентом.

2. Обратитесь в какой-нибудь Татарский банк, чтобы он выдал гарантию в обеспечение кредитного продукта, он то сможет принять в залог ваше имущество. Главное чтобы это устроило ваш банк и вы не боялись дополнительных затрат на оплату гарантии.


Кстати если речь идет об оценке бизнеса, то здесь скорее всего понадобится оценочная компания с мировым имененм, даже ТПП не стал бы доверять такую оценку (имеется ввиду Татарская ТПП).

[Vladilen]

SpVic Кстати если речь идет об оценке бизнеса, то здесь скорее всего понадобится оценочная компания с мировым имененм, даже ТПП не стал бы доверять такую оценку (имеется ввиду Татарская ТПП).[ - Ну, это вы, батенька загнули!- Если такое дело, то каждый второй бизнес нужно оценивать в Рйс Ватер Хауз или еще гдже-то, что будет стоить ... даже страшно предсавить. А чем , собсно, российским банкам не нра лицензированные оценщики? В конце концов можно сделать две независимые оценки, я так и делал, когда у меня возникло сомнение на счет достоверности оценки полных прав на недвижимое имущество.

[paramone]

Vadimson
Начните со Сбера.
У них аккредитованы очень сильные оценщики, которые помогут протолкнуть
кредит если не в Сбере, так в другом банке.
Самое главное - верить в успех безнадежного дела!

[SpVic]

Vladilen
Очень хорошо, но дело все в том, что я живу на Урале, а тут оценивать еще толком не научились. А москвичи готовы оценивать, но берут не многим меньше зарубежных колег, а качество и ответсвенность все таки на другом уровне.
Ну а недвижимость, я и сам оценить могу, только проблема в актуальности моей базы продаж.

[SerguN]

SpVic тут оценивать еще толком не научились.

Недвижимость или бизнес?.... И почему вы так уверены, что ПВХ (Прайс и т.д.) безукоризненно ЭТО делает?..... Ну имеют ребята ИМЯ, так и "Артур" тоже - имел....

Недвижимость можете и сами прикинуть, иль в Перми сделок с ней нет?.... Да и бизнес оценить "навскидку" - от доходов с него.... Главное, это помнить - оценка есть ОЦЕНКА, а не утверждение Истины..... И не бояться ошибиться..... В свою пользу.....

[Vadimson]

Всем
Господа, благодарю за обсуждение. Будем пробовать.

2 Robinzon 2
Sorry offtopic: Вчера подумал - что же это за пиво такое, что из-за него кредит могут дать - купил продегустировать. После тяжелого трудового дня неплохо.

По теме: По татарским банкам попробую пока сам, если нет - обращусь. Вроде Белый Барс заинтересовался.

[finspec]

Есть ли оценщики, которым доверяют все (или большинство) банков?
Это вряд ли . Хотя если говорить о конкретном ГОРОДЕ , то скорее всего можно найти фирму, которой доверяют большинство - у нас так (во избежание рекламы- не упоминаю). А так ... Банки иногда ориентируются на конкретные методы оценки (например, чтоб доминировал не затратный подход, а доходный при согласовании цены), требуют рецензию РОА (и членство оценщика в ней).

Задача - сначала оценить, затем говорить о кредите, но чтобы не делать оценку еще раз. А эту задачу можно решить проще - Вам же не нужна оценка до рубля ?! Значит прикиньте: исходя из цены в городе за 1 кв. метр, проконсультировавшись в банках и у оценщиков на примерных данных об объекте (по его площади, возрасту, назначению - солидные из них ответят, а другие Вам и не нужны) - понятно, с запасом надо брать меньше.

[Sonny]

Как конкретные банки решают пролему оценки залога? Так или иначе, оценка внешнего оценщика не может быть объективной, как и любой другой способ узнать "за сколько это реально купят" кроме аукциона. Выгодно ли заводить собственных оценщиков; занимаются ли специальные должностные лица только залогами; реально ли привлечь оценщиков к ответственности за оценку "не по реальной рыночной" стоимости.

[Vladilen]

Sonny, нужно найти оценщика, которому можно верить, чтобы его деятельность была застрахована, чтобы специалист по обеспечению также хоть немного разбирался в том, что он берет в залог.

[Sonny]

Да не может один человек в принципе знать ситуацию на всех рынках, да и оценики подводили практически "свои". Более радикальные по своей основе предложения есть?

[Slav]

Sonny
"Как конкретные банки решают пролему оценки залога?"

Чиста канкретна зависит от предмета залога и от ситуации. Если есть рынок (квартиры, автотранспорт и т.д.) - легче. Если нет, или рынок достаточно узкий - вот тут все очень специфично (допустим по недвижимости вам в акте оценки предложат оценку несколькими методами (затратный, сопоставимый и ты ды и ты пы) и зачастую оценка по ним различается в разы. Выбирайте.)
Одно могу сказать - если есть сомнения в оценке - устанавливайте понижающий коэффициент пониже.

Один человек естественно не может знать ситуацию на всем рынке. Но выяснить-то ее он может.

[Vladilen]

Sonny, видать плохие эти, свои, оценщики, если ошибаются. Ищите других.
Радикальные меры? Пожалуйста - не берите в залог то, что не котируется на рынке, внимательно изучайте фин. состояние заемщика. Панацеи все-равно нет.
Slav оценка несколькими методами для того и дается, чтобы привести к определенным условиям рынка каждую - что-то можно принимать во внимание, а что-то нельзя. Например, объект залога - здание - памятник архитектуры. Восстановительная стоимость его 2 млн., рыночным методом - 1 млн., доходным 2,5 млн. Какой метод выбрать? Да такой, который более приближен к условиям, на которых вы соглашаетесь принять объект в залог. Понятное дело, что никто не будет восстанавливать, создавать аналогичный объект в настоящих условиях - дорого и не выгодно. Соответсвенно этот метод отпадает, а остальные методы нужно интерполировать и в дальнейшем полученную стоимость дисконтировать до разумных пределов, чтобы совсем не обидеть заемщика.
Творчество - основной прЫнцЫп.-

[Slav]

Vladilen
"Какой метод выбрать? Да такой, который более приближен к условиям, на которых вы соглашаетесь принять объект в залог. Понятное дело, что никто не будет восстанавливать, создавать аналогичный объект в настоящих условиях - дорого и не выгодно. Соответсвенно этот метод отпадает, а остальные методы нужно интерполировать и в дальнейшем полученную стоимость дисконтировать до разумных пределов, чтобы совсем не обидеть заемщика.
Творчество - основной принцып."

Ну я же сказал - выбирайте . . . имея приблизительно это в виду... и себя тоже обижать не хочется...

[Sonny]

А "про привлечение оценщиков к ответственности" никто прокомментировать не хочет?

[Vladilen]

Sonny, А "про привлечение оценщиков к ответственности" никто прокомментировать не хочет? - А подумать самой?
Вы внимательно читали вводную часть отчета об оценке? Там все подробнейше написано, за что НЕ отвечает оценщик. Соответственно привлечь попытаться можно, но удастся ли взыскать - сомневаюсь. Максимум удастся взыскать то, что может покрыть страховка от профнепригодности.

[black_name]

Vladilen , Слухай, раз ты такой умный вопрос на засыпку:"Как оценить предмет залога, если им является наличная иностранная валюта"

[Vladilen]

black_name, а разве деньги в инвалюте могут быть предметом залога? Можно ссылку на ГК или Закон?

[ILK]

Vladilen, а почему нет, это рубли нельзя, а валюту от физиков можно, ЦБ разрешал.

[Vladilen]

ILK, на мой взгляд глупо спрашивать, как оценить валюту. Отсюда и мой дурацкий вопрос.-

[Сикор]

Господа банкиры! Существует ли практика в банках содержания собственных оценщиков. Т.е. работник банка, имея лицензию на оценочную деятельность, дает профессиональную оценку предмета залога. Ест-но, клиент эту услугу банку оплачивает. Правда вот кому потом будет нужна эта оценка? Но все-таки, есть ли где-нибудь такое?

[Ramesis]

Сикор Существует практика проведения обязательного лицензирования нескольких из оценщиков. Соответственно Банк это лицензирование оплачивает, а дальше такой специалист получает зарплату как и все остальные.

[Сикор]

Ramesis, а можно ли взять в банк уже человека с лицензией и не платить за него?

[Ramesis]

Сикор Конечно можно, почему нет? Если он себя зарекомендует как специалист необходимого уровня. Прием на работу, насколько я знаю, абсолютно такой же, только в качестве необходимого требования к кандидату является наличие лицензии. А вариант, когда Банк платит за получение лицензии - это когда специалист "вырос" внутри.

[SpVic]

Синкор Ramesis
Господа, вы забыли одно очень важное требование закона об оценочной деятельности "Оценщик должен быть не зависимым", поэтому наличие лицензированного оценщика как такого в штате банка вполне возможно, но выполнение им платных услуг по оценке залогового имущества, мягко говоря противоречит законодательству и является одной из причин, по которой лицензию можно анулировать и наложить соответсвующие штрафы!!!

[Ramesis]

SpVic выполнение им платных услуг по оценке залогового имущества, мягко говоря противоречит законодательству Я отвечал несколько в ином ключе. Внимательно перечитал вопрос Сикор и понял, что говорил о других вещах. Действительно, я не встречал на практике, чтобы оценщики Банка оказывали платные услуги клиентам по оценке залогов.