11 декабря, понедельник 12:41
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть

Технические работы на сайте

Сегодня, 8 декабря, на сайте будет обновлена система авторизации. Новый функционал позволит объединить регистрацию на форуме с регистрацией в комментариях. После этого обновления надо будет залогиниться по новой на форуме. При возникновении проблем с регистрацией пишите мне на forum@bankir.ru. Для пользователей форума будут внесены некоторые изменения в личный кабинет пользователя. Смена E-mail и пароля переедет в единый личный кабинет.
Показать больше
Показать меньше

Об ипотеке (залоге недвижимости). Общая тема

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Об ипотеке (залоге недвижимости). Общая тема

    glinski Такая незатейливая перекредитовка для поддержания группы риска и соответственно нормативов ?

    1. Правовое обоснование изменения обеспечиваемого обязательства
    Вопрос поставлен, ИМХО, не совсем корректно. Но, если догадаться, то - правовое обоснование это возникновение нового обязательства, исполнение которого предполагается обеспечить имуществом уже находящимся в залоге.

    2. Является ли этот залог последующим.
    Безусловно.

    По поводу изменений в договор. Можно заключить новый договор ипотеки. Так будет легче в дальнейшем.

    . Необходимо ли предоставлять стандартый набор сравок и документов для нотариального удостоверения измнений и их гос. регистрации
    Да. И случае нового договора.
    Нет. В случае изменений. (Однако, если на это пойдет Ваш рег. орган, кажется в Калининграде это было БТИ). Изменения должны быть нотариально удостоверены у нотариуса, который делал договор ипотеки. Проконсультируйтесь и с ним обязательно.
    Разложим наше горе по пунктам !

  • #2
    Баск Это не для незатейливой перекредитовки, а для удобства и уменьшения расходов постоянных заемщиков.
    Заемщик погашает кредит своими средствами.

    Комментарий


    • #3
      glinski Ну это, согласитесь, уже детали.
      Разложим наше горе по пунктам !

      Комментарий


      • #4
        Как известно, существует несколько форм договоров ипотеки. Интересует так называемая смешанная ипотека: купля-продажа-залог (3-хсторонний договор, где встречаются продавец квартиры, покупатель квартиры, который приобретает ее в собственность на основании этого договора купли-продажи и сдает в залог банку по кредитному договору;банк, который кредитует покупателя на покупку сей квартиры). Ребят, никто не сталкивался с таким договорвом на практике. Если не трудно, вышлите форму на мыло, pls (;-)

        Комментарий


        • #5
          Ну мож хоть кто-нибудь слышал ..... а?
          abzalik2000@mail.ru (если есть готовая форма, то ее можно выслать сюда).
          Хотя бы давайте обсудим, чо там к чему. Буду бесконечно блягодарен.

          Комментарий


          • #6
            Только что удостоверили у нотариуса Кредитный договор с элементами ипотеки. (Продавец отказался включить в договор купли-продажи условия об ипотеке. С трудом удалось внести условие о том, что квартира приобретается на заемные средства.) Правда еще не регистрировали. Нотариус, удостоверяя, весьма сомневался в возможности регистрации. Так что если интересует могу сбросить форму Кредитного договора с элементами ипотеки.

            Комментарий


            • #7
              У меня была другая ситуация. Два физика заключили договор купли-продажи с элементами ипотеки, была предусмотрена рассрочка. Нотариус удостоверила, написала запрет. В юстиции сделали регистрационное сразу с обременением по типу ипотеки.

              Комментарий


              • #8
                Иванович поищу.

                Комментарий


                • #9
                  Уважаемый Иванович!!!

                  Порылся в Гаранте, кое-что нашел, но не по Вашему вопросу

                  Посмотрите файл, там есть ссылки на нормы, может что-то Вам подойдет.

                  А лучше обрисуйте ситуацию.
                  Последний раз редактировалось plan; 10.07.2003, 18:49.

                  Комментарий


                  • #10
                    Ситуация:

                    Управление муниципальными ресурсами (департамент) является соучредителем
                    муниципального-же предприятия (!), далее - для производ. деятельности
                    предприятие с согласия департамента заключает договор на аренду здания являющегося культурным памятником местного значения, с управлением (департаментом) по надзору и пр. арх. памятников.
                    Теперь, спустя 7 лет, ссылаясь на использование здания не по назначению
                    и на то что они не были осведомлены о хоз. деятельности пр.(!!!), муниципалитет в лице департамента по м. ресурсам - пытается через суд прекратить действие договора.
                    Предприятие так-же имеет статус муниципального и четко выполняет уставные
                    цели и задачи.
                    Договор был зарегистрирован в Минюсте.
                    Здание находится в центре города и причины тут весьма прозрачны.

                    С уважением, Иванович

                    Комментарий


                    • #11
                      Заранее извиняюсь перед администрацией сайта за размещение вопроса в двух форумах, но на первый раз может быть простите, хотя можете поставить "плюс" (так кажется в Правилах поведения обозначается нарушение) потому как больше нарушать не буду!
                      Направил сообщение в Форум "Формы / тексты ...", видимо ошибочно, а ответ ну очень нужен!
                      Так вот, прошу помочь: Срок возврата кредита еще не наступил. До его окончания клиент хочет получить еще один кредит, и оформить доп.соглашение к действующему договору залога недвижимости о его распространении на новый кредит.
                      Его выгода: не платит нотариусу 1,5%, т.к. доп.соглашение подпадает под установленный Законом о гос.пошлине термин: "Договор, не подлежащий оценке" (п/п. 5 ч.1 ст. 4 Закона - я консультировался у нотариусов).
                      Нутром чую, что не может тут быть доп.соглашения, а нужен новый договор залога, но мотивировать видимо слабо.

                      Заранее спасибо!

                      Комментарий


                      • #12
                        У нас была аналогичная ситуация. мы заключали новый договор залога под новый кредитный договор. при этом в разделе обременения указывалось: предмет залога обременен по договору залога № от между тем и тем, номер регистрации __. я даже не помню, почему мы не стали продлять. наверное, руководствовались 339 статьей, мол, нельзя и все.

                        Комментарий


                        • #13
                          Добрый день!

                          В принципе ничего криминального я пока не вижу хотя.......
                          Судя по Вашему ответу Вы хотите не возвращая первый кредит под тот же залог получить ещё один кредит, а это между тем делает первый кредит не обеспеченным, так как предмет залога переводится под обеспечение другого обязательства.
                          Может быть данная схема необходима для того, что бы путем выдачи ещё одного кредита дать возможность Клиенту погасить первый выданный кредит и его погашение произойдет сразу после выдачи второго кредита?
                          Данная схема не нова, но и её можно переделать следующим образом Клиент обеспечивает не погашенную часть первого кредита другим имуществом н/р(ВОЗДУХОМ в обороте) договор залога расторгается по соглашению сторон и оформляется под новый кредит и как только он зарегистрирован клиент получает новый кредит и гасит старый - таким образо залог по кредиту остается тот же.
                          А на счет отсутствтия процентов у нотариуса, меня терзают смутные сомнения, по причине того, что залог по сути не продляется на тех же условиях (т.е. не меняется его срок), а изменяется обеспеченное им обязательство (сумма по сути новое обязательство), а это должно облагаться пошлиной. С таким залогом жди неприятностей в плоть до признания регистрации не сотоявшейся (пошлина же не будет уплачена).

                          МОЕ личное мнение не стоит идти на поводу у клиента, потом проблем не оберешся и в итоге запутаются все вы, клиент, палата, нотариус, проверяющие из ЦБ и крайнеми останетесь именно Вы.


                          С уважением,
                          Марк2

                          Комментарий


                          • #14
                            Всех с наступившим!!!!!!! А теперь все за работу на благо ... (каждый заполняет сам.)

                            GHza6aeM, клиент не против нотариального удостоверения доп.соглашения , и его регистрации, но не хочет указывать в доп.соглашении все существенные условия договора о залоге, а указать в нем только о его распространении на новый кредитный договор (т.к. если указать существенные условия (сумму), платить нотариусу придется 1,5%, а если нет - копейки (см. выше).
                            Но доп.соглашение без существенных условий ?!?!

                            Комментарий


                            • #15
                              Ну что, все проснулись??? Пара полных глубокого уважения фраз по поводу гениально придуманных двух рабочих дней посреди новогодне-рождественских праздников, стакан воды с алко-зельцером, холодная автостоянка, два-три движения стартером (у нас - минус 27), прогрелись ... и в любимый офис!!!

                              Всех с наступившим, предлагаю перенести дискуссию из этого форума (не к месту она тут), в новую тему - См. "Нарушение правил ..."

                              Комментарий


                              • #16
                                Думаю, что необходим новый договор залога, его заверка и регистрация. Вкратце так
                                новый кредит, новое обеспечение, если новое обеспечение, то по правилам об этом обеспечении, то есть со всеми существенными условиямим. Но есть Совместное постановление 6/8 96 года там сказано следующее

                                43. Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
                                В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

                                Но в законе об ипотеке ст. 10 сказано что договор не содержащий этих условий ничтожен и он принят позднее.

                                То есть если можно эту арбитражную пракитику распространить на недвижимость то можно и без указания существенных(это при условии совпадения залогодателя и заемщика).

                                Но еще нужно посмотреть может есть практика конкретно по ипотеке я сейчас не помню, может там и обратное написано.



                                Если все это можно применит

                                Комментарий


                                • #17
                                  Что за фигня когда писал ответ было всего 2 сообщения, а теперь до моего ответа другие появились????????????

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Думаю, что многие согласятся, что один предмет залога, если конечно его ликвидность достаточна, может обеспечивать не один, а несколько основных обязательств. Это может быть оформлено первоначально как и одним договором, так договором с доп. соглашением.

                                    И в первом и во втором случае (единый документ и договор с допником) должна быть выстроена последовательность (очередность ) обращения взыскания на предмет залога. Иными словами и там , и там мы фактически имеем дело с последующим залогом.

                                    Однако, независимо от способа оформления договора, стороны должны оговорить все существенные условия обеспечиваемого обязательства, включая оценку предмета залога устанавливаемую залогодателем и залогодержателем.

                                    Нотариальное удостоверение и гос. регистрация - обязательны без комм.

                                    Из всего этого малоутешительный вывод ( для клиента): то ли это будет новый договор залога ( последующего залога), то ли доп. соглашение к старому договору, его (клиента) кошелек похудеет на 1.5 % от цены договора (доп. согл.) нотариусу + регистрационные расходы.

                                    А вот с точки зрения учета, новый договор для банка предпочтительней. С договором, который обеспечивает несколько обязательств могут возникнуть трудности т.к. на внебалансовый учет ставиться сам акссесорный договор (на один счет) в полном объеме без дробления под каждый кредит.

                                    Иными словами, клиенту все равно что подписывать, а банку выгоднее - новый договор.
                                    Разложим наше горе по пунктам !

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Всем привет!!!

                                      Мысли:
                                      - Очень хорошо, что нет судебной практики о признании недействительным в подобном случае доп.соглашения без указания существенных условий и уплаты 1,5%.
                                      - Очень плохо, что нет судебной практики о признании действительным -//- //-

                                      Действия:
                                      - Клиент будет вынужден (принужден) заключить новый договор залога, потому как перспектива судебного спора не радует независимо от исхода.

                                      P.S. Если все-таки кто-то знает практику по этому вопросу, то, я думаю, это будет интересно всем, пишите.

                                      Всем спасибо, классный сайт, организован намного лучше многих, освещающих юр. вопросы в других отраслях, если в дальнейшем будут вопросы по вашей отрасли - сразу к Вам!!!

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Споры, связанные с применением законодательства о разграничении собственности
                                        (обобщение судебной практики)
                                        Т.В. Кравченко, советник заместителя председателя Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
                                        Основы разграничения собственности в Российской Федерации на федеральную, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность были заложены Законом РСФСР «О собственности в РСФСР», действовавшим с 01.01.91 по 01.01.95. В статьях 20, 21 и 23 данного Закона содержались не только общие положения о государственной и муниципальной собственности, но и были перечислены отдельные объекты, относящиеся к той либо иной форме собственности.
                                        Принятие постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее — постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1) было обусловлено не только необходимостью установления порядка разграничения собственности, но и преследовало цель упорядочения перечней имущества, относящегося к различным формам собственности.
                                        Более подробный перечень объектов, относящийся к собственности субъектов Российской Федерации, содержался в статье 12 Закона РСФСР «О краевом, областном Совете народных депутатов и краевой, областной администрации» от 05.03.92 № 2449-1, а перечень объектов муниципальной собственности — в статье 37 Закона РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР» от 22.10.92 № 1550-1. Необходимо отметить, что пунктом 4 статьи 12 Закона РСФСР «О краевом, областном Совете народных депутатов и краевой, областной администрации» предусматривалось разграничение Верховным Советом РФ государственной собственности в Российской Федерации на федеральную и собственность края, области.
                                        Главным последствием принятия вышеуказанных правовых актов является прекращение существования единого фонда государственной собственности. Наделение субъектов Российской Федерации (ранее — республик Российской Федерации, краев, областей, автономной области и автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга) правами самостоятельных субъектов права и прекращение существования единого собственника, в свою очередь, повлекло за собой необходимость разграничения государственной собственности.
                                        Наличие частно-правовых и публично-правовых источников права является одной из особенностей регулирования вопроса разграничения публичной собственности.
                                        Гражданско-правовое регулирование заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусматривает принятие закона, определяющего виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (пункт 3 статьи 212), а также специального закона о порядке отнесения государственного имущества к федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации (пункт 5 статьи 214).
                                        Публично-правое регулирование выражается в определении органов власти, уполномоченных осуществлять управление публичной собственностью от имени соответственно Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, а также определении их компетенции. Кроме того, отдельные положения Конституции РФ также служат элементом публично-правового регулирования вопроса разграничения государственной собственности. Прежде всего, в пункте «д» статьи 71 Конституции РФ установлено, что федеральная государственная собственность и управление ею относится исключительно к предмету ведения Российской Федерации.
                                        Сначала положения Федеративного договора от 31.03.92 (подпункт «в» пункта 1 статьи II договора «О разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации», статья 1 Протокола к договору «О разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга Российской Федерации&raquo отнесли разграничение государственной собственности к совместному ведению федеральных органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти республик в составе Российской Федерации, краев и областей, затем аналогичное положение было закреплено в Конституции РФ 1993 года (пункт «г» части первой статьи 72).
                                        На первый взгляд, между частными и публичными нормами права, регулирующими вопрос разграничения государственной собственности, имеется противоречие. С одной стороны, как уже было указано выше, пунктом 5 статьи 214 ГК РФ предусмотрено принятие специального закона, на основании которого должно быть произведено отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации, причем по смыслу статьи 3 кодекса под законом понимается сам Гражданский кодекс РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Гражданское законодательство в соответствии со статьей 71 Конституции РФ относится к исключительному предмету ведения Российской Федерации.
                                        С другой стороны, в соответствии с частью второй статьи 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
                                        Однако нормотворчество субъектов Российской Федерации в сфере данных имущественных отношений возможно только в рамках, установленных статьей 76 Конституции РФ, и правовые акты субъектов Российской Федерации не должны затрагивать сферу гражданского законодательства.
                                        Следует обратить внимание, что в постановлении Конституционного Суда РФ от 10.09.93 «По делу о проверке конституционности Указа Президента Российской Федерации от 15.08.92 «Об организации управления электроэнергетическим комплексом Российской Федерации в условиях приватизации» указано, что постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1, принятое до подписания Федеративного договора, в отдельных своих частях находится в противоречии с Федеративным договором и Конституцией РФ, которыми вопрос о разграничении государственной собственности на территории края, области отнесен к совместному ведению федеральных органов власти Российской Федерации и органов власти краев, областей.
                                        Таким образом, вышеизложенное позволяет сделать следующие выводы:
                                        1. Разграничение государственной собственности осуществляется на основании норм как конституционного, так и гражданского законодательства.
                                        2. Вопрос разграничения государственной собственности на федеральную и субъектов Российской Федерации относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.
                                        3. Разграничение государственной собственности на федеральную и субъектов Российской Федерации может производиться только на основании федерального закона.
                                        В то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют положения о порядке отнесения имущества к муниципальной собственности.
                                        В пункте 4 статьи 4 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» указано, что к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области местного самоуправления относится регулирование законами порядка передачи объектов федеральной собственности в муниципальную собственность, а в пункте 3 статьи 5 названного закона предусмотрено право органов государственной власти субъектов Российской Федерации регулировать порядок передачи и передачу объектов собственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность. Следовательно, можно сделать вывод, что отнесение имущества к муниципальной собственности также регулируется нормами публичного права.
                                        В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в Москве и Санкт-Петербурге объекты муниципальной собственности определяются законами субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Однако в Санкт-Петербурге до сих пор не осуществлено разграничение собственности на имущество, находящееся в муниципальной собственности, и имущество, являющееся собственностью субъекта Российской Федерации.
                                        Еще одна особенность правового регулирования вопроса разграничения публичной собственности заключается в том, что постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 было принято в период действия Конституции (Основного закона) Российской Федерации-России от 12.04.78 с изменениями и дополнениями, внесенными законами РСФСР от 27.10.89, 31.05.90, 16.06.90, 15.12.90, 24.05.91, 01.11.91 и Закона РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР», которые не содержали указания на то, что органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Законом РСФСР «О собственности» муниципальная собственность не отнесена к государственной собственности, однако ее субъектами являлись государственные образования (административно-территориальные) и непосредственно муниципальные образования.
                                        Только с принятием Конституции РФ от 25.12.93 был закреплен принцип разграничения государственной власти и местного самоуправления и статьей 12 установлено, что органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Соответственно, и муниципальная собственность была четко отграничена от государственной только с 1993 года.
                                        Кроме того, хотелось бы отметить, что отсутствие предусмотренных гражданским законодательством нормативных актов о разграничении государственного имущества, с одной стороны, и наличие большого количества правовых актов федеральных органов власти, принятых в период конституционной реформы, с другой, затрудняет не только их исполнение, но и применение при рассмотрении экономических споров. При рассмотрении данной категории споров также необходимо учитывать постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

                                        Случаи, когда имущество удовлетворяет требованиям нескольких приложений к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1
                                        Разграничение объектов недвижимости, являющихся памятниками местного значения
                                        Иски о понуждении принять в муниципальную собственность объекты жилищного фонда, социального или коммунально-бытового назначения
                                        Случаи, когда имущество удовлетворяет требованиям нескольких приложений к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1
                                        В судебной практике как Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, так и Высшего Арбитражного Суда РФ не раз встречались дела, связанные с определением принадлежности к какому-либо уровню собственности тех объектов недвижимости, которые были построены за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
                                        С одной стороны, согласно пункту 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, в частности встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, относятся к объектам, подлежащим передаче в муниципальную собственность, независимо от того, на чьем балансе они находились.
                                        Между тем в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 все объекты государственной собственности до их передачи в собственность соответствующих субъектов являлись федеральной собственностью. Поэтому в тех случаях, когда такие объекты недвижимости находятся в ведении учреждений, финансирование которых осуществляется из бюджета Российской Федерации, а также расположенных на территории Российской Федерации учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР, в соответствии с пунктом 2 раздела II приложения № 1 их следует относить к объектам федеральной собственности.
                                        Примерами могут послужить дела, связанные с определением формы собственности на помещения, занимаемые почтовыми отделениями.
                                        Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом (далее — КУИ) и администрации района о признании недействительным распоряжения КУИ от 10.09.97 № 26 в части включения в реестр муниципальной собственности нежилого пристроенного помещения, занимаемого отделением почтовой связи.
                                        Решением суда в иске отказано на том основании, что спорное помещение относится к муниципальной собственности в соответствии с пунктом 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1.
                                        В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
                                        Кассационная инстанция отменила решение арбитражного суда и удовлетворила исковые требования по следующим основаниям.
                                        Согласно материалам дела, отделение связи размещается в пристроенном к жилому дому нежилом помещении. Заказчиком на строительство дома, сданного к эксплуатацию 17.12.84, выступало государственное предприятие. Отказывая в иске, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 спорное помещение, построенное за счет 5- и 7-процентных отчислений, предусмотренных на строительство объектов социально-культурного назначения независимо от того, на чьем балансе оно находится, и с учетом того, что отделение связи не является объектом социально-культурного и бытового назначения, относится к муниципальной собственности.
                                        Однако, как следовало из материалов дела, спорное помещение было спроектировано под отделение связи, которое и размещалось в нем изначально; после окончания строительства жилой дом с пристроенными к нему нежилыми помещениями входил в состав имущества государственного предприятия, относящегося к федеральной собственности; согласно плану приватизации завода помещение, занимаемое отделением связи, включено в перечень объектов, не подлежащих приватизации.
                                        Согласно положению об Управлении федеральной почтовой связи (УФПС), в состав которого в качестве филиала входит районный узел почтовой связи, оно является федеральным учреждением, финансируемым из средств федерального бюджета. В соответствии с пунктом 2 раздела II приложения № 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 имущество таких учреждений относится исключительно к федеральной собственности и не может быть передано в муниципальную собственность. (Дело № 2349.)
                                        Правомерность данных выводов подтверждается и практикой Президиума ВАС РФ (например, постановление от 28.09.99 № 625/99).
                                        При решении вопроса о том, к какой форме собственности относится объект недвижимости, необходимо внимательно изучать не только характеристику данного объекта (является ли объектом жилищного либо нежилого фонда, за счет каких средств создан, назначение недвижимого имущества), но и основания нахождения спорного объекта у того либо иного предприятия.
                                        Муниципальное предприятие (далее — МП) обратилось в арбитражный суд с иском к государственному унитарному предприятию (далее — ГУП) о взыскании задолженности, составляющей стоимость фактических услуг по отпуску питьевой воды и приему сточных вод, оказанных истцом ответчику в период с января по декабрь 1996 года.
                                        Решением суда в иске отказано полностью. Отказывая в иске о взыскании стоимости услуг суд сослался на то, что в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 спорный жилой фонд автоматически относится к муниципальной собственности независимо от балансовой принадлежности, в связи с чем бремя расходов по содержанию жилого фонда должно нести соответствующее муниципальное образование. Кроме того, арбитражный суд указал на то, что в 1993 и 1995 годах спорный жилой фонд был передан ГУП на баланс МП «ПЖРЭУ».
                                        Апелляционная инстанция постановлением решение в части распределения расходов по государственной пошлине изменила, а по существу признала, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.
                                        Как следует из материалов дела, в период с января по декабрь 1996 года истец оказал ответчику коммунально-бытовые услуги по снабжению водой и приему сточных вод через присоединенную сеть в жилых домах, расположенных в городе Осташков Тверской области. Поскольку ответчик не оплатил истцу стоимость фактически оказанных услуг, последний и обратился в арбитражный суд с иском.
                                        В пункте 1 приложения № 3 к постановлению от 27.12.91 № 3020-1 говорится о том, что к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими другим юридическим лицам в ведение (на баланс). В данном случае спорный жилой фонд не находился в управлении местной администрации, равно как и не передавался местной администрацией на баланс ответчика. На момент вступления в силу вышеназванного постановления данный жилой фонд являлся федеральной собственностью и на праве полного хозяйственного ведения принадлежал государственному предприятию, правопреемником которого является ответчик.
                                        При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда об отнесении спорного жилищного фонда к муниципальной собственности ошибочен.
                                        Ссылка арбитражного суда на то, что в 1993 и 1995 годах ответчиком жилищный фонд был передан на баланс МП «ПЖРЭУ», в связи с чем именно муниципальное образование должно нести бремя расходов по содержанию вышеуказанного фонда, также не может быть признана правильной.
                                        Из пункта 4 постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.95 № 235 следует, что объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящиеся в ведении предприятий, не подлежащих приватизации (именно таким предприятием и является ГУП), передаются в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность в порядке, установленном распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 № 114-рп. Кроме того, из материалов дела усматривается, что фактическая передача спорного жилищного фонда с баланса ответчика на баланс МП «ПЖРЭУ» не имела места.
                                        С учетом вышеизложенного суд кассационной инстанции признал, что в период с января по декабрь 1996 года ответчик являлся балансодержателем спорного жилого фонда, данный фонд находился в его ведении, денежные средства за проживание в этом фонде собирались жилищно-эксплуатационным управлением ГУП с граждан, проживающих в спорных домах.
                                        При таких обстоятельствах ГУП, являющееся правопреемником государственного предприятия, обязано оплатить истцу услуги коммунально-бытового характера, оказанные последним первому в период с января по декабрь 1996 года. В связи с чем суд кассационной инстанции отменил решение и постановление апелляционной инстанции и частично удовлетворил исковые требования. (Дело № 2441.)
                                        В пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в реестры федеральной, государственной и муниципальной собственности или в перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.93 № 2265 и распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 № 114-рп, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1.
                                        В связи с этим можно прийти к выводу о том, что несмотря на наличие не отмененных и не обжалованных в судебном порядке актов органов местного самоуправления об отнесении объектов недвижимости к муниципальной собственности, в случае противоречия таких ненормативных актов постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 они не подлежат применению на основании статьи 12 ГК РФ.
                                        КУИ обратился в арбитражный суд с иском к типографии о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку внесения платежей.
                                        Решением суда исковые требования в части основного долга удовлетворены в заявленной сумме, в части пеней — частично.
                                        Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано на том основании, что помещения, занимаемые типографией, относятся к федеральной собственности, поэтому КУИ был не вправе сдавать их в аренду, и договор аренды является ничтожным.
                                        Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям.
                                        Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, получившему от закона или собственника право сдавать имущество в аренду.
                                        Предъявляя исковые требования, КУИ исходил из того, что занимаемое типографией нежилое строение было включено в утвержденный постановлением главы администрации перечень объектов муниципальной собственности.
                                        Согласно пункту 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 к объектам муниципальной собственности относится нежилой фонд, находящийся в управлении органов местной администрации, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам. Однако доказательства наличия указанных обстоятельств в материалах дела отсутствуют.
                                        Напротив, материалами дела подтверждается, что типография относится к объектам федеральной собственности, в спорном строении располагается с 1947 г. При таких обстоятельствах спорный объект подпадает под перечень объектов, перечисленных в приложении № 2 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1, и апелляционная инстанция сделала правомерный вывод о необоснованной передаче помещений, занимаемых типо-графией, в муниципальную собственность.
                                        Таким образом, апелляционная инстанция правомерно отказала КУИ в иске о взыскании денежных средств за пользование нежилыми помещениями, собственником которых истец не является и на передачу которых в аренду собственник истца не уполномочивал. (Дело № 3677/745.)
                                        В то же время следует отметить, что согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 22.12.93 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» органам местного самоуправления предоставлено право самостоятельно утверждать перечни объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность, в соответствии с приложением № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1. Отсутствие утвержденного перечня объектов муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о том, что спорный объект не является объектом муниципальной собственности. Следовательно, при рассмотрении вопроса об определении уровня собственности необходимо руководствоваться приложениями № 1, № 2 и № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1.
                                        Разграничение объектов недвижимости, являющихся памятниками местного значения
                                        Согласно приложению № 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 исключительно к федеральной собственности отнесены объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности общероссийского значения, но в этот перечень не включены исторические и культурные памятники местного значения. Отсутствие упоминания памятников местного значения в приложениях № 1, № 2, № 3 к постановлению от 27.12.91 № 3020-1 означает, что разграничение объектов, являющихся памятниками местного значения, по уровням собственности осуществляется исходя из критериев, положенных в основу составления названных перечней. Наличие у объектов недвижимости статуса памятника местного значения при отнесении объекта к соответствующему уровню собственности не учитывается. На это неоднократно указывал в своих постановлениях Президиум ВАС РФ (например, постановления от 08.02.2000 № 5421/99, от 25.01.2000 № 1029/98 и № 2572/99, от 02.11.99 № 4660/99) [1].
                                        Тем не менее в судебной практике встречаются споры, связанные с обжалованием актов органов местного самоуправления об отнесении памятников местного значения к объектам муниципальной собственности.
                                        Примером может послужить ситуация, при которой орган местного самоуправления принял решение о внесении в реестр муниципальной собственности того или иного объекта недвижимости до вступления в силу постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1. Как следует из пункта 16 указанного постановления, установленный им порядок разграничения государственной собственности не распространяется, в частности, на объекты, ранее переданные в собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов, районов, в порядке, установленном Законом РФ «О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям».
                                        Закон Российской Федерации «О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям» действовал с 21.11.90 и утратил силу на основании Указа Президента Российской Федерации от 24.12.93 № 2288 «О мерах по приведению законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Согласно статье 2 указанного Закона краевым, областным, районным, городским (кроме городов районного подчинения) Советам народных депутатов, а по их поручению — также городским районного подчинения, районным в городах, поселковым и сельским Советам народных депутатов предоставлено право составлять перечни предприятий, организаций и имущества для передачи в муниципальную собственность, а также протоколы их согласования соответственно с вышестоящими и нижестоящими Советами. Решение о составе муниципальной собственности, находящейся в ведении местного Совета народных депутатов, при соблюдении указанной процедуры и условий принимает вышестоящий Совет народных депутатов.
                                        Прокурор в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском к КУИ о признании недействительным его решения «О внесении в реестр муниципальной собственности».
                                        Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
                                        Прокурор в кассационной жалобе просил отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на то, что решение Вологодского областного Совета народных депутатов от 22.10.91 о передаче спорных объектов в муниципальную собственность не соответствовало действовавшему на тот момент законодательству, в связи с чем такую передачу нельзя признать правомерной. Кроме того, прокурор полагал, что в данном случае следует руководствоваться постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1, согласно которому объекты историко-культурного наследия отнесены исключительно к федеральной собственности.
                                        Кассационная инстанция оставила без изменения состоявшиеся по делу судебные акты в связи со следующим.
                                        Как следует из материалов дела, решением исполкома Вологодского областного Совета народных депутатов от 19.11.87 № 586 спорные объекты отнесены к категории памятников архитектуры местного значения.
                                        Решением Президиума Вологодского областного Совета народных депутатов от 22.10.91 № 271, принятым в соответствии с решением областного Совета народных депутатов от 06.09.91 «О разграничении областной государственной собственности и муниципальной собственности районов и городов Вологодской области», в муниципальную собственность Кирилловского района передано предприятие жилищно-коммунального хозяйства, на балансе которого находились и спорные дома. Право областного Совета народных депутатов принимать решения в области формирования муниципальной собственности было предусмотрено в тот период статьей 2 Закона РСФСР «О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям».
                                        Таким образом, вывод суда о передаче спорных объектов в муниципальную собственность в установленном законом порядке до вступления в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 является правомерным, а довод подателя жалобы о несоблюдении действующего порядка при передаче имущества не основан на норме названного выше Закона.
                                        Согласно приложению № 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 исключительно к федеральной собственности отнесены объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности общероссийского значения. Исторические и культурные памятники местного значения в этот перечень не включены, и разграничение объектов, являющихся памятниками местного значения, по уровням собственности осуществляется без учета наличия у объекта статуса местного памятника в порядке, установленном названным постановлением. Поскольку недвижимое имущество, которое является предметом спора, передано в муниципальную собственность до вступления в силу указанного нормативного акта, предусмотренный им порядок разграничения государственной собственности на данные объекты не распространяется, о чем суд сделал правильный вывод. (Дело № А13-1497/00-05.)
                                        Согласно пункту 3 приложения № 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 исключительно к федеральной собственности относятся объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения, расположенные на территории Российской Федерации, то есть по смыслу данного пункта объект историко-культурного наследия должен иметь общероссийское значение. Следовательно, памятники местного значения не могут относиться исключительно к федеральной собственности. Такие памятники могут быть отнесены к объектам федеральной собственности при наличии условий, указанных в приложении № 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1.
                                        Как следует из приложений № 2 и № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 разграничение федеральной, государственной и муниципальной собственности произведено в зависимости от деятельности и принадлежности предприятий, а также от того, относится ли объект к жилищному или нежилому фонду. Поэтому разграничение памятников, которые не имеют общероссийского значения, на государственную или муниципальную собственность должно производиться исходя из деятельности самого субъекта государственной собственности, находящегося в таком здании.
                                        Комитет по управлению имуществом (далее — КУИ) обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по охране историко-культурного наследия Администрации Тверской области и ООО «Экополис» о признании недействительным охранно-арендного договора от 01.07.93 № 1901/4 на комплекс жилой застройки конца XVIII века – середины XIX века.
                                        В обоснование недействительности названного договора истец ссылался на то, что договор заключен без согласования с ним как представителем собственника федеральной собственности, к которой относится комплекс жилой застройки, и на отсутствие фактической передачи помещений ответчику.
                                        Из материалов дела усматривается, что между Комитетом по охране историко-культурного наследия Тверской области и ООО «Экополис» был заключен охранно-арендный договор на памятник — комплекс жилой застройки конца XVIII века — середины XIX века для использования его под гостиничный комплекс после проведения необходимых реставрационных и восстановительных работ. Указанный комплекс являлся вновь выявленным объектом, представляющим историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, и подлежал охране в силу статьи 39 Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры». Постановлением Законодательного собрания Тверской области от 27.11.97 № 647 данный комплекс жилой застройки был объявлен памятником местного значения.
                                        Спорное здание 21.06.93 было передано с баланса Производственной лаборатории по изготовлению ветеринарных препаратов «Ветпрепарат» на баланс Госинспекции по охране памятников во исполнение распоряжения главы Администрации Тверской области от 08.05.92 № 183-р.
                                        Решением суда исковые требования удовлетворены. Рассматривая вопрос об уровне собственности сданного в аренду комплекса, суд указал, что памятники истории и культуры местного значения не указаны в приложении № 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1, но отнес спорный объект к федеральной собственности по иному критерию — нахождению в нем государственного предприятия «Ветпрепарат» (пункт 5 названного приложения № 1).
                                        Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда по следующим основаниям.
                                        Выводы суда о том, что Государственная инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры была не вправе заключить оспариваемый договор без согласия КУИ Тверской области, обладающего правом территориального агентства Госкомимущества РФ, основаны на правильном применении Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» и Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 № 1231 «Об утверждении Типового положения о комитете по управлению имуществом края, области, автономной области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, обладающем правами и полномочиями территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом» (далее — Типовое положение).
                                        Названными указами исключительно Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом и его территориальные агентства уполномочены выступать арендодателями имущества, находящегося в федеральной собственности. Даже если согласиться с мнением ООО «Экополис» о том, что данное правило не может относиться к зданиям и помещениям, признанным памятниками истории и архитектуры, поскольку в Типовом положении оговорено, что Комитет по управлению имуществом не является правопреемником по договорам аренды в отношении таких памятников, то следует признать необходимым согласовать данные договоры аренды с надлежащим представителем собственника, которым на территории Тверской области является Комитет по управлению имуществом области. Данных о том, что последний передал свои полномочия в отношении памятников истории и архитектуры Государственной инспекции по охране и использованию памятников истории и культуры, в материалах дела не имеется.
                                        Поскольку оспариваемый договор был заключен ненадлежащим органом и без согласия собственника, судом сделан правильный вывод о его недействительности на основании статьи 168 ГК РФ. (Дело № 2361.)
                                        От правильного определения формы собственности на имущество зависит круг правовых актов, подлежащих применению в спорной ситуации.
                                        Так, например, постановлением Правительства РФ от 05.01.98 № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» предусмотрено закрепление находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений за федеральными органами государственной власти, федеральными государственными учреждениями и федеральными казенными предприятиями на праве оперативного управления или на праве безвозмездного пользования.
                                        Однако в тех случаях, когда федеральные органы государственной власти, федеральные государственные учреждения и федеральные казенные предприятия используют административные здания, сооружения и нежилые помещения, не находящиеся в федеральной собственности, то правовой режим такого использования определяется соответствующим собственником имущества и он может быть отличным от права оперативного управления или права безвозмездного пользования.
                                        Комитет по управлению городским имуществом (далее — КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к Управлению Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ленинградской области и Министерству финансов РФ о взыскании платы за фактическое пользование помещением.
                                        Решением суда иск частично удовлетворен за счет Управления судебного департамента в Ленинградской области, в иске к Министерству финансов отказано.
                                        Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в иске отказано.
                                        Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции отменила, а решение суда оставила в силе по следующим основаниям.
                                        Как видно из материалов дела, Управлению судебного департамента в Ленинградской области на основании акта приема-передачи передано нежилое помещение. Уведомлением от 14.04.2000 установлен размер платы за пользование названным помещением. Поскольку сведения о передаче Управлению судебного департамента в Ленинградской области спорного помещения на безвозмездных началах в материалах дела не представлены, вывод суда о взыскании с ответчика названной суммы задолженности кассационная инстанция посчитала правильным.
                                        Из материалов дела усматривается, что, возражая против иска, ответчик исходил из того, что упомянутые помещения должны быть переданы ему в оперативное управление или в безвозмездное пользование на основании Федерального закона «О судебном департаменте при Верховном Суде Российской Федерации» и постановления Правительства РФ от 05.01.98 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений», в соответствии с пунктом 1 которого Министерство государственного имущества РФ осуществляет закрепление на праве оперативного управления или передачу в безвозмездное пользование федеральным органам государственной власти, федеральным государственным учреждениям и федеральным казенным предприятиям находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений.
                                        Однако из материалов дела следует, что дом, где расположены спорные помещения, включен в перечень объектов, являющихся государственной собственностью Санкт-Петербурга.
                                        Довод ответчика о том, что поскольку спорные помещения расположены в доме, являющемся памятником архитектуры федерального значения, то они должны быть переданы федеральному государственному учреждению в оперативное управление или в безвозмездное пользование, кассационная инстанция посчитала неверным.
                                        Так, в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 и положением «Об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», утвержденного распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 № 114-рп, предусматривавшим порядок составления и утверждения перечня объектов, передаваемых в собственность субъектов Федерации, в том числе городов Москвы и Санкт-Петербурга, здание № 2/6, расположенное по улице Гороховой, было передано в собственность Санкт-Петербурга. В материалах дела имеются распоряжения КУГИ о регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга, включая и упомянутое здание.
                                        При таких обстоятельствах сам факт наличия у спорного объекта статуса памятника не влечет его обязательной принадлежности к федеральной собственности. (Дело № А56-14149/00.)


                                        [1] Следует отметить, что еще в 1999 году в статье «Споры, связанные с применением законодательства об охране и использовании памятников истории и культуры (обобщение судебной практики)» судьей Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа Н.В. Марьянковой поднимался вопрос о форме собственности памятников местного значения (журнал «Арбитражные споры» № 2(6)/99, с. 34—49).
                                        Иски о понуждении принять в муниципальную собственность объекты жилищного фонда, социального или коммунально-бытового назначения
                                        В судебной практике Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа встречаются дела, связанные с понуждением муниципального образования принять в муниципальную собственность объекты жилищного фонда, социального или коммунально-бытового назначения.
                                        Судебные споры связаны с тем, что при приватизации государственных предприятий объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения не включались в уставный капитал вновь создаваемых акционерных обществ, поскольку не подлежали приватизации, однако такие объекты оставались в пользовании предприятий. Первоначально запрет на включение в состав приватизируемого имущества жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений, предприятий и организаций, а также иных объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе приватизируемого предприятия, был установлен Указом Президента Российской Федерации от 10.01.93 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».
                                        Согласно пункту 3 названного Указа Президента Российской Федерации для обеспечения нормального функционирования объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения между приватизированным предприятием и местной администрацией на добровольной основе может быть заключен договор о совместном использовании и финансировании этих объектов. Если в течение месяца со дня утверждения плана приватизации порядок финансирования не будет определен, решение принимается согласительной комиссией с участием представителя Правительства РФ. Кроме того, Указ содержит рекомендацию органам местного самоуправления применять порядок использования объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, являющихся муниципальной собственностью, установленный данным Указом.
                                        В гражданском законодательстве действует принцип свободы договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Поскольку указы Президента Российской Федерации не могут быть отнесены к законам на основании статьи 3 ГК РФ, а в кодексе и в иных законах не предусмотрена возможность понуждения субъекта Российской Федерации либо муниципального образования заключить договор с приватизированным предприятием о совместном использовании и финансировании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, то на практике названные положения Указа Президента Российской Федерации от 10.01.93 № 8 практически было невозможно реализовать.
                                        С целью освобождения предприятий от несвойственных им функций по содержанию объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28.10.94 № 2027 «О полномочиях Правительства РФ по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» постановлением Правительства РФ от 07.03.95 № 235 утверждено «Положение о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность».
                                        Согласно указанному Положению финансирование таких объектов за счет соответствующих бюджетов производилось только после передачи имущества в ведение субъекта Российской Федерации либо муниципального образования (пункт 5), до такой передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения бремя по их содержанию возлагалось на соответствующие предприятия.
                                        Таким образом, с одной стороны, жилищный, нежилой фонды и объекты коммунально-бытового назначения в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 относятся к объектам муниципальной собственности, поэтому на основании статьи 210 ГК РФ собственник имущества должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. С другой стороны, эти объекты находятся в ведении организаций, созданных в порядке приватизации, которые вынуждены содержать такие объекты.
                                        Муниципальные образования, отказываясь от принятия в муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в качестве доводов указывали как на отсутствие необходимых денежных средств для содержания такого имущества, так и на невозможность в судебном порядке понудить их принять спорное имущество, поскольку постановлением Правительства РФ от 07.03.95 № 235 (так же как и Указом Президента Российской Федерации от 10.01.93 № 8) предусмотрен добровольный порядок передачи имущества.
                                        Арбитражные суды столкнулись с ситуацией, когда лицо, не являющееся собственником, несет бремя по содержанию не принадлежащего ему имущества, и у такого лица отсутствуют правовые основания для принудительной передачи спорного имущества надлежащему владельцу.
                                        Законодатель, устанавливая механизм передачи имущества из государственной в частную собственность, а также правовые основы нахождения на балансе приватизированных предприятий объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не определил способы принудительного исполнения соответствующих положений нормативных правовых актов, которые предусматривают передачу названных объектов надлежащему лицу. Безусловно, данная ситуация сложилась в связи с незавершенностью процесса приватизации, что повлекло за собой фактическую невозможность для приватизированных предприятий защитить в судебном порядке свои нарушенные права.
                                        Акционерное сельскохозяйственное общество им. Тельмана (далее — АСХО им. Тельмана) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию «Кировский район» об обязании принять в муниципальную собственность жилые дома.
                                        Решением, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд сослался на невозможность понудить ответчика к заключению договора в связи с отсутствием закона, обязывающего ответчика заключить договор о передаче жилых домов в муниципальную собственность.
                                        Истец в кассационной жалобе со ссылками на постановление Правительства РФ от 17.07.95 № 724 «О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность» просил решение и постановление суда отменить.
                                        Кассационная инстанция оставила без изменения состоявшиеся по делу судебные акты в связи со следующим.
                                        Как следует из материалов дела, при реорганизации совхоза имени Тельмана в АСХО им. Тельмана на основании «Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий», утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.09.92 № 708, жилой фонд был оставлен на балансе акционерного общества. Требуя передать его в муниципальную собственность, истец ссылался на постановление Правительства РФ от 17.07.95 № 724. Однако при этом истец не учел, что названное постановление не предусматривает судебного порядка рассмотрения споров о передаче в муниципальную собственность данных объектов. Передача объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность осуществляется в добровольном порядке.
                                        В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к его заключению допускается только в том случае, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
                                        При таком положении судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований. (Дело № А56-24461/99.)
                                        В тех случаях, когда объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения находятся в ведении предприятий, не подлежащих приватизации (например, больниц, учебных заведений), то на основании пункта 4 постановления Правительства РФ от 07.03.95 № 235 указанные объекты передаются в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность в порядке, установленном распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 № 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности». Однако данное распоряжение также предусматривает добровольный порядок передачи имущества.
                                        Государственное образовательное учреждение «Профессиональное училище № 26» (далее — ГОУ «ПУ № 26&raquo обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию «Город Архангельск» (далее — МО «Город Архангельск&raquo об обязании принять в муниципальную собственность дом № 48 по улице Комсомольской в г. Архангельске с объектами инженерной инфраструктуры.
                                        Решением суд обязал ГОУ «ПУ № 26» передать, а МО «Город Архангельск» — принять в муниципальную собственность находящийся на балансе истца жилой дом № 48 с объектами инженерной инфраструктуры, расположенный в г. Архангельске, в срок до 15.03.2000.
                                        Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
                                        В кассационной жалобе ответчик просил решение и постановление отменить, в иске отказать, указывая, что истец не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом путем его безвозмездного отчуждения в собственность другого лица, а собственник имущества (Российская Федерация), чьи права затронуты решением суда, не привлечен к участию в деле. Податель жалобы также ссылался на незаконность понуждения кого-либо приобрести собственность, указывая, что суд в то же время вышел за пределы исковых требований, обязав совершить определенные действия не только ответчика, но и истца.
                                        Кроме того, по мнению подателя жалобы, производство по делу подлежит прекращению за неподведомственностью иска арбитражному суду, поскольку спор не носит экономического характера.
                                        Кассационная инстанция отменила состоявшиеся по делу судебные акты и прекратила производство по делу по следующим основаниям.
                                        В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражном суде являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов предприятий, учреждений, организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также содействие укреплению законности и предупреждению правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
                                        В силу части первой статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
                                        Ответчик по настоящему делу не совершил действий, свидетельствующих о нарушении или оспаривании прав и законных интересов истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, которой истец, являясь государственным образовательным учреждением, не ведет в силу своей специальной правоспособности.
                                        В соответствии со статьей 22 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам, возникающим из гражданских, административных и иных правоотношений. В данном случае указанные правоотношения между сторонами, как и экономический характер спора, отсутствуют. Следовательно, спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, что в силу пункта 1 статьи 85 АПК РФ является основанием для прекращения производства по делу [1]. (Дело № А05-7587/99-453/17.)
                                        Следует отметить, что в настоящее время в Федеральном арбитражном суде Северо-Западного округа сложилась единая судебная практика в отношении рассматриваемой категории дел, согласно которой споры по поводу передачи в муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения неподведомственны арбитражному суду.
                                        Однако в тех случаях, когда иски о понуждении принять в муниципальную собственность объекты жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры основаны на нормах законодательства о несостоятельности, либо если между публичным образованием и акционерным обществом, созданным в процессе приватизации, заключен договор, предусматривающий обязанность публичного образования принять такое имущество, данные споры подведомственны арбитражным судам.
                                        В соответствии со статьей 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в имущество должника, не включаемое в конкурсную массу, в том числе входит жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для региона. Согласно пункту 4 названной статьи такие объекты подлежат передаче соответствующему муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления.
                                        В отличие от Указа Президента Российской Федерации от 28.10.94 № 2027, постановления Правительства РФ от 07.03.95 № 235, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает не только сроки передачи имущества муниципальному образованию, но и содержит правовые последствия неисполнения закона.
                                        Во-первых, по истечении одного месяца с момента получения соответствующего уведомления от конкурсного управляющего у уполномоченных органов местного самоуправления возникает обязанность по содержанию и обеспечению функционирования объектов социально-культурного назначения; источниками финансирования содержания указанных объектов являются соответствующие бюджеты. Таким образом, не требуется специального обращения конкурсного управляющего к органам местного самоуправления о выделении денежных средств либо обращения в суд о взыскании расходов на содержание объектов жилищного фонда. Буквальное толкование пунктов 3 и 4 статьи 104 Федерального закона «О несостоятельности» позволяет прийти к выводу о том, что через месяц после получения уведомления конкурсного управляющего о наличии в составе имущества должника объектов, не включаемых в конкурсную массу, бремя содержания такого имущества автоматически возлагается на муниципальное образование.
                                        Во-вторых, передача объектов, перечисленных в пункте 4 статьи 104 названного закона, осуществляется по фактическому состоянию без каких-либо дополнительных условий. Кроме того, отличие правовой ситуации, предусмотренной статьей 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», заключается еще и в законодательном закреплении принципа возмездной передачи имущества должника, не включаемого в конкурсную массу, органам местного самоуправления.
                                        Суды обоснованно, на наш взгляд, исходят из подведомственности арбитражному суду данных споров, несмотря на законодательную регламентацию порядка передачи объектов социально-культурного назначения и определения момента возникновения права муниципальной собственности на указанные объекты, поскольку при рассмотрении таких споров необходима судебная проверка законности и обоснованности передачи имущества муниципальным образованиям. Так, например, в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 16.05.2000 № 8-п «По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании Timber Holdings International Limited в порядке судебного контроля необходимо устанавливать по существу, относятся ли передаваемые объекты к жилищному фонду социального использования, детским дошкольным учреждениям либо объектам коммунальной инфраструктуры, в какой мере они являются жизненно необходимыми для региона, за счет каких средств они создавались.
                                        Арбитражная практика применения статьи 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» пока не богата примерами, однако не исключено, что ныне существующая редакция данной нормы права может повлечь возникновение споров об определении размера денежной суммы, подлежащей внесению муниципальным образованием в конкурсную массу должника, а также о правовом режиме имущества, перечисленного в пункте 4 названной статьи: всегда ли такое имущество является муниципальной собственностью?


                                        [1] Заместителем председателя ВАС РФ было отказано в принесении протеста по настоящему делу, поскольку правоотношения сторон относительно спорного имущества не носят экономического характера и производство по делу прекращено обоснованно.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          solus rex , спасибо, дело мы выиграли!

                                          Кстати, с этим знаком? Мона некоторую пользу извлечь.

                                          ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА


                                          --------------------------------------------------------------------------------

                                          П Р И К А З
                                          23 января 2002 г. N 339/288/291/П/209

                                          Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 января 2002 г.
                                          Регистрационный N 3166

                                          "О признании утратившим силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства государственного имущества Российской Федерации, Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 22 июля 1998 г. N 83/172/23 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

                                          Признать утратившим силу с 1 апреля 2002 г. приказ Министерства
                                          юстиции Российской Федерации, Министерства государственного имущества
                                          Российской Федерации, Министерства Российской Федерации по земельной
                                          политике, строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 22 июля
                                          1998 г. N 83/172/23 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов
                                          и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации
                                          прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (зарегистрированный в
                                          Министерстве юстиции Российской Федерации 31 июля 1998 г. N 1577).

                                          Министр юстиции
                                          Российской Федерации Ю.Чaйка

                                          И.о. Председателя Государственного
                                          комитета Российской Федерации
                                          по строительству и
                                          жилищно-коммунальному комплексу Н.Маслов

                                          Министр имущественных отношений
                                          Российской Федерации Ф.Газизуллин

                                          Руководитель Федеральной службы
                                          земельного кадастра России

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Andrei_sochi благодарю за информацию

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Ну и ленивый же Вы, Иванович! Нет что бы самому порыться в Гаранте или Консультанте, ведь у юристов сейчас работы и так выше крыши ( с 1 февраля- новый Трудовой кодекс плюс ФЗ-115 чего стоят), так что ройте сами.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Nada так что ройте сами. Оне уже дело выиграли

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Nada, ИВАНОВИЧА больше нет, успокойтесь.
                                                  Можете помянуть.
                                                  Вместе с Михаилом.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    В соответствии со ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должен быть указан срок исполнения обязательства обеспеченного залогом. Необходимо ли изменять договор о залоге при продлении срока погашения по кредитному договору, обеспееченному залогом?

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      TFB, ИМХО, обязательно.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        TFB а если он и Заемщик?
                                                        .......можно на "ты".........

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          в договоре о залоге должен быть указан срок исполнения обязательства обеспеченного залогом, а меняется он (срок при продлении срока погашения по кредитному договору) - Допом к Кредитному, который (Доп) является его неотъемлемой частью... А срок действия ДЗ - "до момента полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному...." Так чего тут менять в ДЗ?...

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Так как срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом - это существенное условие договора о залоге, следовательно несогласование его приводит к незаключенности договора. По моему мнению, если не изменять договор о залоге при изменении срока исполнения по основному договору - это привидет к его прекращению согласно общей части ГК (например, ст. 432 ГК)

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X