21 февраля, среда 04:43
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть

Приглашаем всех желающих на конференцию Bankir.ru о проблемах взаимодействия банков и МСБ

Показать больше
Показать меньше

О предприятии как объекте недвижимости. Имущественный комплекс и сделки с ним

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • О предприятии как объекте недвижимости. Имущественный комплекс и сделки с ним

    Коллеги, требуется помощь в следующем вопросе!

    Ситуация. Резидент РФ является учредителем белорусского предприятия (юридического лица) и желает его продать другому резиденту РФ. Стоимость предприятия должна быть выражена в белорусских рублях, а расчеты производятся в российских.

    Вопросы. Каковы требования российского законодательства к форме договора продажи, нужна ли его регистрация или регистрация перехода права собственности? Попадает ли данная операция к операциям связанным с движением капитала, требуются ли какие - либо разрешения от Центробанка?

  • #2
    Anwahlt
    Каковы требования российского законодательства к форме договора продажи, нужна ли его регистрация или регистрация перехода права собственности?
    Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
    "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
    (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)
    Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним
    1. Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.
    2. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.
    3. Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и правила взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации прав, указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.
    Но это все о российских предприятиях. Иностранное предприятие сюда как-то не попадает. Но могу и ошибаться.

    Комментарий


    • #3
      Уважаемые коллеги, есть такая тема (заранее: это не банк):
      есть некий собственник предприятия (завода) который не петрит ничего в этом бизнесе. Он нашел партнера, специалиста в этой области, который готов в течение какого-то периода вывести этот завод на определенный уровень прибыли. И уверен он в этом настолько, что готов принести поручительство (форму пока не рассматириваем) своего банка на сумму заявленной прибыли. Собственник завода без этого официального обеспечения обязательств не хочет разговаривать (собственник - это мы).
      Так как же это все оформить? Т.е. имеется в виду весь процесс. Мне пока кроме доверительного управления ничего в голову не приходит. Покатит ли БГ в качестве обеспечения обязательств управляющего? вообще, ребята, может есть какие мысли по этому поводу, у меня полный сумбур в голове? А кто же может передать предприятие в ДУ? Поможите, плиз!

      Комментарий


      • #4
        solus rex управление предприятием. как оформить?я не согласна с переносом этой темы в ДУ, т.к. это только как один из вариантов, который пришел мне в голову, а мне интересно, как люди думают можно разрулить эту тему. даже скорее всего это будет не через доверительное управление. если это возможно, прошу воостановить отдельную тему. ДУ здесь м.б. не при чем.

        Комментарий


        • #5
          sweet
          Мне пока кроме доверительного управления ничего в голову не приходит. можно еще по договору передать полномочия ЕИО управляющему.
          Забыл сказать. По поводу ДУ - мне кажется не прокатит. У Вас права на предприятие как на имущественный комплекс зарегистрированы? Если нет - как Вы думаете совершать с ним сделку?
          Последний раз редактировалось Ostap; 30.07.2004, 12:31.

          Комментарий


          • #6
            sweet Еще забыл сказать. Если например передать предприятие в ДУ не как единый имущественный комплекс, а в разбивку (как отельные объекты: недвижимое, движимое имущество, исключительные права и т.д.) - есть риск признания потом этой сделки ничтожной.
            Посмотрите по этому поводу постановление Президиума ВАС РФ № 7291/02 от 28.01.2003:
            Открытое акционерное общество "Алатырский завод низкотемпературных холодильников" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЗНХ - АВТО" о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27.07.98, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и возврате полученного по указанным договорам имущества.
            Исковые требования мотивированы тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства; оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключения сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.
            ...
            Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, обоснованно признали, что все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации.
            Кроме того, в силу статей 6 и 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр).

            Комментарий


            • #7
              Можно (теоритически) БГ привязать к трудовому контракту руководителя, в части исполнения последним обязательств перед собственником в обеспечении какого-то уровня прибыли. А товарища сделайте гендиректором, хотите для страховки по-быстрому урежьте в уставе его права. Или можно сделать его замом директора, правоспособность ему нарезать по доверенности как хотите, а БГ также привязать к его контракту.

              Комментарий


              • #8
                Паг
                Можно (теоритически) БГ привязать к трудовому контракту руководителя, в части исполнения последним обязательств перед собственником в обеспечении какого-то уровня прибыли. простите, как Вы предлагаете это прописать в трудовом договоре? Принимая во внимание статью 238 ТК РФ...

                Комментарий


                • #9
                  1. Согласен. Хотя это скорее 277 ТК, что немного получше.
                  2. А если как-то сыграть на независимости БГ от основного обязательства?
                  3. И если не затруднит, ДУ=управляющая компания (управляющий) (применительно к ст.43 ФЗ об ООО, ст.69 ФЗ об АО)?
                  Последний раз редактировалось Паг; 30.07.2004, 14:49.

                  Комментарий


                  • #10
                    Паг
                    И если не затруднит, ДУ=управляющая компания (управляющий) (применительно к ст.43 ФЗ об ООО, ст.69 ФЗ об АО)? не думаю. Договор о передаче полномочий ЕИО управляющему - это специальный договор, ГК РФ не предусмотренный. Предметы у договора ДУ и договора о передаче полномочий ЕИО - принципиально разные (там управление конкретным имуществом, здесь осуществление полномочий органа юр. лица).

                    А если как-то сыграть на независимости БГ от основного обязательства? в случае трудового договора банковская гарантия ИМХО все равно не поможет. По договору о передаче полномочий ЕИО опять же ИМХО гарантия может быть использована. Нужно только все грамотно оформить.

                    Комментарий


                    • #11
                      То есть в сухом остатке остается управляющая компания ( или управляющий-предприниматель) и БГ к договору с ней.

                      Комментарий


                      • #12
                        Паг
                        в сухом остатке остается управляющая компания ( или управляющий-предприниматель) и БГ к договору с ней. ИМХО да. Надо только еще подумать как в договоре о передаче полномочий это дело грамотно отразить.
                        Если обеспечить БГ предусмотренную договором о передаче полномочий ЕИО ответственность (обязательства) управляющего по уплате штрафных санкций в размере неполученной прибыли (например, за недостижение установленных в приложениях к данном договору результатов деятельности юр. лица), следует учитывать зачетную природу неустойки в совокупности со статьей 333 ГК РФ. Хотя гарантия вроде как независима, управляющий потом эти деньги ИМХО в суде отобьет. В общем нужно еще думать...

                        Комментарий


                        • #13
                          Коллеги помогите разобраться в вопросе продажи предприятия путем продажи 100% акций этого предприятия новому собственнику. Вопрос следующий: применяются ли правила ГК о порядке продажи предприятия в случае продажи 100% пакета акций новому акционеру.

                          Комментарий


                          • #14
                            Олег Г
                            правила ГК о порядке продажи предприятия в этом случае не применяются, ибо продается не предприятие, как имущественный комплекс, а 100% пакета акций

                            Комментарий


                            • #15
                              Зарегистрировали ипотеку предприятия как имущественного комплекса. В ФРС это теперь делается. Ну я вам скажу,крови попили. У нас еще свидетельство было, на обороте которого мельчайшим шрифтом 150 объектов недвижимости прописаны были. Были, т.к. мы одновременно вносили изменения в свидетельство в связи с изменением объектов. Не поверите - каждую запятую, каждую цифру, каждый штришок проверяли - и сопоставляли данные свидетельства, паспортов БТИ (на все объекты!!), договора и т.д. Я чуть с ума не сошла. Тяжелая история. Не приобретайте ПИКи!!
                              С уважением

                              Комментарий


                              • #16
                                Мне очень нужен совет от юристов, когда-либо сталкивающихся с изменением состава предприятия как имущественного комплекса (ПИК).
                                ПИК (150 объектов недвижимости, все перечислены в свидетельстве о праве собственности на ПИК) находится в залоге. Требуется продать пару объектов (залогодержатель согласен, соответственно на изменение договора залога также). Каждый объект в соответствии со ст.22 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним… должен быть обременен территориальным ФРС (по месту нахождения ПИК). Хотя на каждом отдельном свидетельстве отметка об обременении не поставлена – регистрацию залога ПИК осуществляет ФРС (залоги ПИКов по всей стране).
                                Вот меня интересует момент, если произойдет продажа объектов, то свидетельства новые территориальный ФРС выдаст с обременением или нет? В залоге – весь ПИК.
                                У меня вот мысли какие. Чтобы снять залог с некоторых объектов, надо их сначала вывести из состава ПИК (например, собранием учредителей), получить новое свидетельство на ПИК (без объектов), получить новые свидетельства на объекты (пусть даже с обременением). Потом регистрировать изменение к договору залога. Как снять обременение на эти объекты? Кто знает? Технически как это все происходит и последовательность действий какая должна быть?
                                С уважением

                                Комментарий


                                • #17
                                  Marus

                                  Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

                                  1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
                                  Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
                                  Т.о., режим ПИКа очень сходен с режимом товаров в обороте. Чисто теоретически заменить можно, причем "выводимые" объекты будут свободными от залога, ИМХО.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    KoDmi
                                    Конечно, я в курсе. У нас будет уменьшение стоимости. Но мы согласие дадим. А вот почему без обременения выводимые объекты будут? Если мы договор не меняем. Предположим мы согласие и на это дадим. Но вся "кухня" залоговая на ПИК регистрируется в ФРС, а объекты (сделке с ними) – в территориальном. Они (ФРС и территориальное) связываются между собой при проведении сделок (если в залоге ПИК). Я никак не пойму последовательность действий наших. То ли одновременно как-то все делать – свидетельство менять, договор. То ли сначала вывести, потом Договор менять((.
                                    С уважением

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Marus

                                      А вот почему без обременения выводимые объекты будут? - Скорее соглашусь с Вами , изменение состава ПИКа невозможно для недвижимого имущества. Недвижимость будет продаваться с обременением.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Вот мы хотим не продать, а вывести из состава ПИКа (пусть с обременением), а потом, внеся в договор залога изменения (предмет же изменился), снять обременения с выведенных объектов. Как снять?
                                        С уважением

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Marus

                                          Прочёл Приказ Минюста от 04.03.2005 № 16. Моё ИМХО:

                                          Если хотите продать недвижимость с обременением – Договор купли-продажи + согласие залогодержателя подаются в территориальный орган ФРС, который после регистрации перехода права собственности направляет сообщение в "голову" ФРС.

                                          Если хотите продать недвижимость без обременения – Соглашение об изменение договора ипотеки в части "перечня закладываемого имущества" подается в "голову" ФРС, которое зарегистрировав "снятие" обременения, направляет соответствующее сообщение в территориальный орган ФРС, после чего можно отчуждать недвижимость уже без обременения.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Спасибо! Но снимать обременение (путем подачи в "голову") можно только меняя состав ПИКа. Вообщем одновременно надо подавать заявление об изменении состава ПИКа и изменении в связи с этим договора залога (предмет менять). И подавать все в ФРС (в "голову"). Вообщем разберемся скоро. Напишу, если интересно, как будут дела обстоять.
                                            С уважением

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Скажите, закреплено ли где-нибудь, что предприятие как имущ.комплекс (если его оформляют именно таким объектом) надо регистрировать через какое нибудь там министерство.
                                              а то нам в залог хотят отдать мазутное хозяйство с арендными правами на землю, вроде кроме рег.слубы (по недвижимости) и нотариуса (по соглашению сторон) здесь не надо? в сидетельстве о праве сосбственности на недв. имущество объект обозначен именно как мазутное хозяйство - сооружения и трубопровод.
                                              С УВАЖЕНИЕМ, WOW.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Если это предприятие как имущественный комплекс (ПИК), то в свидетельстве должно быть написано в строке Объект права: предприятие (имущественный комлекс) и сразу сосбтвенник указан. В свидетельстве перечислены все объекты недвижимости, входящие в ПИК, на обороте, либо список сшит с первым листом. В ином случае это не ПИК.
                                                С уважением

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Ситуация: Кредитный комитет дал кредит заемщику на следующих условиях - до ввода в эксплуатацию завода на который выделены деньги одна процентная ставка, после ввода процентная ставка гораздо ниже.
                                                  Вот сидим и думаем каким документом подтвердить ввод завода в эксплуатацию (готовность станков и другого оборудования). Встает вопрос - какими домементами в соответствии с НПА вобще подтверждается ввод таких объектов в эксплуатацию и готовность к его использовнию.
                                                  В связи с вышеуказанным вопросы:
                                                  1. Какими НПА регулируется вопрос ввода завода, либо оборудования в эксплуатацию и какими документами это подтверждается (может соответствующие органы типа пожарников, СЭС свои заключения делают?
                                                  2. К какому документулучше "привязаться" что бы подтвердить ввод в эксплуатацию и соответственно готовность завода?
                                                  Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    ИМХО , думаю, что единого документа не существует
                                                    по недвижимости - акт премочной комиссии
                                                    по оборудованию - принятие к учету 9т.е. оно д.б. смонтировано)
                                                    фактически - когда завод начнет продукцию выпускать
                                                    А решения КК лучше формулировать более корректно (лучше юристу поучастовоать заранее, иначе уже много раз проверено- такую ерунду понапишут, что непонятно как исполнить)
                                                    Из трех момоентов -, по-моему, наиболее поздний? или 2-й, т.к. до сдачи оборудование смонировать, сккорее всего затруднительно?

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Andrjulisk Вряд ли есть такое понятие как ввод завода в эксплуатацию. Видимо некое лицо в некоем строении устанавливает некое оборудование по производству чего-нибудь. На вашем месте я бы привязался к вводу оборудования в эксплутацию с момента отражения его на балансе организации.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Andrjulisk
                                                        Может быть по аналогии, как и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию - Актом ввода в эксплуатацию, который подписывают: заказчик, ген.подрядчик, архитектор, землемер, пожарник, энергетик, водоканал(щик), газовик, санэпидемстанционщик, возможно, железнодорожник, наладчик и др.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Andrjulisk Это смотрел?
                                                          29 декабря 2004 года N 190-ФЗ

                                                          ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                                          Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

                                                          1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Petya7771 по недвижимости - акт премочной комиссии
                                                            по недвижимости - акт премочной комиссии
                                                            по оборудованию - принятие к учету 9т.е. оно д.б. смонтировано)
                                                            фактически - когда завод начнет продукцию выпускать
                                                            По недвижимости не пойдет, так как у меня больше оборудование, с недвижкой вроде ничего не делают, когда фактически продукцию начнут выпускать - ИМХО не удобно в моем случае - как то не конкретно, а при для снижения ставки - начнут сразу выпускать
                                                            Баланс - м/б вариант, так как так просто не поставят.
                                                            А решения КК лучше формулировать более корректно (лучше юристу поучастовоать заранее, иначе уже много раз проверено- такую ерунду понапишут, что непонятно как исполнить) Вроде и юрист был. Кредитный как всегда в своем репертуаре - сначала делают потом ставят нам задачу, а потом думать начинают.
                                                            AlexBel На вашем месте я бы привязался к вводу оборудования в эксплутацию с момента отражения его на балансе организации. Ну в принципе вариант, согласен.
                                                            Степанов В.В. Актом ввода в эксплуатацию, который подписывают: заказчик, ген.подрядчик, архитектор, землемер, пожарник, энергетик, водоканал(щик), газовик, санэпидемстанционщик, возможно, железнодорожник, наладчик и др. Не знаешь какими НПА он предусмотрен. Наверно кучей подзаконных НПА.
                                                            KoDmi Это смотрел? Угу видел, но это для объектов капитального строительства, а ими являются:
                                                            N 190-ФЗ
                                                            ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
                                                            Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
                                                            ...
                                                            10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
                                                            Боюсь наши станки и оборудование не подпадут под енто.
                                                            Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X