Bankir.Ru
23 января, понедельник 15:45

Объявление

Свернуть

Конференция «Банки и МСБ. Перезагрузка отношений»

Показать больше
Показать меньше

Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной КО

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной КО

    Господа юристы!
    Кто-нибудь работал с ипотечными кредитами?
    Помогите плиз разобраться в теме.

    Интересуют следующие проблемы:
    1. Законодательная база. т.е. на уровне федеральных законов все ясно, а как на местном? Есть ли где местные законы регулирующие ипотечное кредитование?
    Мне известно что некоторое время назад в Москве это направление училенно развивалось? каковы результаты.
    2. Каков опыт использования ипотечного кредитования. т.е. какие проблемы возникали? Как решались? собственное впечатление: может ну её нафиг эту ипотеку и работать с чем попроще?

    Буду благодарен всем откликнувшимся.

  • #2
    Посмотрите здесь http://www.ibcor.ru/

    Комментарий


    • #3
      Спасибо за ссылку.
      Хотелось-бы все таки услышать (увидеть) чей-то практический опыт, какие проблемы возникали у банка, у заемщика etc.

      Комментарий


      • #4
        Посмотрите через "поиск". Данная тема уже обсуждалась в форуме.
        Удачи.

        Комментарий


        • #5
          Уважаемые Банкиры,

          наш банк решил заняться кредитованием на покупку квартир под
          их же залог. Отсюда сразу возникло миллион вопросов. Но вот
          первые и главные:

          1. Как зарегистрировать ипотеку в Департаменте по регистрации,
          если недвижимое имущество может заложить только собственник?

          2. Как с этим соотносится ст. 77 Закона об ипотеке?

          3. И вообще, возможно ли технически одновременно прийти в Департамент,
          зарегистрироть право собственности на квартиру и тут же
          оформить ипотеку ипотеку?

          С уважением, nikita_kv

          PS Если у Вас есть зачатки технологии или Вы ее давно используете или
          имеете договоры, то я был бы невероятно признателен, если вы кините
          ею в меня по адресу: nikita_kv@mail.ru
          Спасибо.

          Комментарий


          • #6
            nikita_kv . Как зарегистрировать ипотеку в Департаменте по регистрации,
            если недвижимое имущество может заложить только собственник?
            По заявлению собственника.

            И вообще, возможно ли технически одновременно прийти в Департамент,
            зарегистрироть право собственности на квартиру и тут же
            оформить ипотеку ипотеку?
            да запросто.. Выдадут свидетельство и на месте особых отметок будет впечатано о залоге.
            PS Если у Вас есть зачатки технологии или Вы ее давно используете или
            имеете договоры, то я был бы невероятно признателен, если вы кините
            ею в меня по адресу: nikita_kv@mail.ru
            Надо посмотреть. Договор залога наверняка найду.
            2. Как с этим соотносится ст. 77 Закона об ипотеке? хорошо соотносится, но лучше оформлять залог отдельным договором
            Тысячами незримых нитей обвивает тебя Закон. Разрубишь одну - преступник. Десять - смертник. Все - Бог! ©

            Комментарий


            • #7
              В качестве эпиграфа "Самая незаконопослушная организация - регистрационная палата".
              1. Организация продает квартиру моему клиенту с отсрочкой платежа на 2-3 дня.
              2. Клиент регистрирует право собственности.
              Вы думаете, что за 2-3 дня успеете зарегистрировать право собственности???? Если Вы это сможете сделать в регистрационной палате г. Екатеринбурга я Вам памятник воздвигну. У нас при подписи начальника регистрационной палаты и наличии знакомого регистратора, который и регистрирует минимальный срок - неделя. И второе не всякое лицо на это пойдет - получить деньги за квартиру через 3 дня. Народ напуган кидаловым с жилплощадью.
              На мой взгляд ст. 77 Закона "Об Ипотеке" должна работать здесь как раз в период между приобретением квартиры и регистрацией залога. А по поводу обеспеченности кредита... Прямо указывайте квартира находится в залоге в силу ст. 77 "Об Ипотеке".. Да, наверное имеет смысл чтобы клиент составил доверенность на работника банка и уполномочил его на регистрацию права собственности и залога в регистрационной палате, плюс заявление заполнить на регистрацию. Даёте денег, покупаете кваритру, документы в охапку и регистрируете право собственности и залог. В договоре купли-продажи просите обязательно указать, что деньги идут от кредита банка и именно на покупку жилья.
              Тысячами незримых нитей обвивает тебя Закон. Разрубишь одну - преступник. Десять - смертник. Все - Бог! ©

              Комментарий


              • #8
                Могу поделиться следующей схемой, сработавшей в свое время:
                1)Выдаете целевой кредит на счет в Вашем же банке. (ипотека возникает сразу же из закона, так как кредит под покупку недвижимости)
                2)Продавец в присутствии покупателя закладывает деньги в ячейку, причем в доп. условиях к договору аренды ячейки написано, что на период с ... по... к ячейке имеет доступ продавец при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (плюс документы, свидетельствующие о выписке всех квартиросъемщиков и тд). Ключи у обеих сторон: покупателя и продавца.
                3)Стороны едут к нотариусу и подписывают договор купли-продажи, в котором есть ссылка на кредит, описаны все его условия (подробности смотри в законе об ипотеке в части ипотеки, возникающей в силу закона).
                4)Договор + необходимые документы + учредительные документы банка + доверенность на представителя банка сдается в комитет по регистрации сделок с..... Через месяц получаете зарегистрированный договор (2 экз.), свидетельство собственности для покупателя (с пометкой о залоге) и свидетельство о залоге для банка.
                5) Продавец едет в банк и изымает деньги из ячейки.
                Надеюсь мой ответ Вам поможет.
                С уважением,
                Ирина

                Комментарий


                • #9
                  Ural Jurist спасибо за ответ. Однако, когда я прихожу в Департамент, то собственником квартиры является не мой клиент, а предположим некая организация. Чтобы моему клиенту стать собственником - ему необходимо:
                  1. Отдать деньги продавцу
                  2. Получить право собственности (с момента гос. регистрации)
                  Получается временна'я дырка, когда клиент получил деньгу, но еще не оформил в установленном порядке ипотеку.

                  Вот моя дубовая схема:
                  1. Организация продает квартиру моему клиенту с отсрочкой платежа на 2-3 дня.
                  2. Клиент регистрирует право собственности.
                  3. Клиент оформляет ипотеку.
                  4. Банк дает деньгу Клиенту для расчета с организацией.

                  Подскажите, пожалуйста хотя бы немного более удобный и рациональный путь.

                  С уважением, nikita_kv

                  Комментарий


                  • #10
                    По поводу регистрации ипотеки квартир, купленных за счет кредита банка в учерждении юстиции см. ПРИКАЗ Минюста РФ N 289, Госстроя РФ N 235, ФКЦБ РФ N 290 от 16.10.2000
                    "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ВОЗНИКШЕЙ В СИЛУ ЗАКОНА ИЛИ ДОГОВОРА, А ТАКЖЕ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ СМЕНЫ АЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В СВЯЗИ С ПЕРЕХОДОМ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.11.2000 N 2452)

                    Комментарий


                    • #11
                      Все не так просто. Есть несколько существенных моме

                      Комментарий


                      • #12
                        А не проще заключить и зарегистрировать смешанный договор?

                        Комментарий


                        • #13
                          Можно ли на время, равное сроку гашения кредита принудить как-нибудь собственника квартиры (заемщика по ипотечному кредиту) не прописывать никого в квартиру? И как это проконтролировать?
                          Ст. 78 з-на об ипотеке гласит,что членов семьи собственника выселить можно, если взять с них нотариально заверенное обязательство освободить квартиру при взыскании залога к реализации. Но как проконтролировать,чтобы он (заемщик) не прописал в квартиру еще кого-нибудь, кроме тех, с кого уже взяли нотариальные обязательства?
                          Спасибо.

                          Комментарий


                          • #14
                            В своё время это обсуждалось.
                            Сошлись на том, что юридически это проблематично и единственно практичным предложением было "заключить" договорённость с кем-либо из лиц, непосредственно занимающихся регистрацией по конкретному адресу и в случае наличия поползновений заёмщика затянуть процедуру, уведомив банк для принятия адекватных действий.

                            К.

                            Комментарий


                            • #15
                              Это мы в курсе,... а вот юридически бы подстраховаться... это да, ...так в принципе можно ведь и голову не ломать с заемщиками, а наехать просто, братки-то под рукой, без проблем, но... это братки.

                              Комментарий


                              • #16
                                Pride
                                К сожалению, пока что юридически ни как.
                                Konsmet

                                Комментарий


                                • #17
                                  Ну а вообще что-нибудь новое нам принесет принимаемый в Думе проект закона об ипотеке. Охота ей позаниматься, да все одни препятствия...?

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Ну это не совсем братки - "адекватные действия" в моём сообщении это не уголовщина а уже юридические действия, вытекающие из факта нарушения кредитного д-ра. Согласитесь, это несколько эстетичнее нарисованной Вами картины и представляет собой лишь вынужденное поведение банка в свете явного противоречия старого жилищного и нового гражданского законодательства.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Интересно, а если этот пункт (я имею добровольно-принудительное ограничение права прописывать кого-то еще без разрешения Банка) включить в договор и контролировать каждые 6 месяцев по выпискам из домовой книги и предусмотреть санкции в отношении клиента-заемщика в случае нарушения этого пункта договора (досрочное взыскание задолженности по кредиту, а не смогешь - реализация залога во внесудебном порядке в соответствии со статьей 55 з-на об ипотеке. Выручка от реализации квартиры покрывает издержки по реализации, проценты и сумму основного долга, а остаток, который, по идее, должен быть возвернут господину заемщику, он получит только после выписки всех из квартиры и освобождения площади)

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Уважаемые господа!
                                        Интересно Ваше мнение по следующему вопросу:
                                        При ипотеке в силу закона, жилое помещение приобретенное на заемные средства, какая сумма будет приниматься в качестве обеспечения, сумма по оценки БТИ либо сумма договора купли-продажи квартиры.

                                        Заранее благодарен.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Если говорить о реальной цене, сумма оценки сторонами или сумма, названная независимым оценщиком за вычетом дисконта.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Не могу разобраться. Наш банк (впервые) хочет заключить с физиком такой договор: физик хочет приобрести квартиру (она еще строится). Для этого, допустим, 30 % физик платит сам, а остальные 70% хочет брать у нас в кредит под залог вот этой самой пока еще несуществующей квартиры. Вроде бы, договор ипотеки (залог недвижимости), но , с другой стороны, он же берет кредит - т. е. договор о предоставлении кредита. если у кого-то были такие договора, поделитесь, пожалуйста!!!!!!!!!!!!!!!!!!

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              это два разных договора, один - кредитный, а второй залога (ипотеки)

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                А это может быть договор кредита на приобретение квартиры?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  договор целевой.
                                                  это раз.

                                                  залог будет прав. имущественных прав на получение хаты.
                                                  а вот согласится ли банк заключить договор, в котором оценка будет болще уплоченных физиком 30ти процентов?
                                                  О фото и не только.. http://vitvet.livejournal.com

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    согласен с VitVet Лучше что бы минимум 50 на 50 соотношение, а лучше 60 на 40.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      VitVet а у Вас случайно не завалялось такого договора (залога прав)?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Брод
                                                        была болванка.
                                                        делали под конкретную ситуацию, чувствую, что надо...
                                                        мыло Ваше?
                                                        О фото и не только.. http://vitvet.livejournal.com

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Если случайно завалялся, то мне тоже скиньте.
                                                          Наш клиент будет вносить 30% (хотя, на мой взгляд, это маловато), но это бАААльшой друг нашего банка.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            VitVet

                                                            И мне если можно...

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X