Bankir.Ru
21 января, суббота 07:14

Объявление

Свернуть

Конференция «Банки и МСБ. Перезагрузка отношений»

Показать больше
Показать меньше

Ипотека земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотека земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект

    В феврале этого года Федеральный арбитражный суд Северо-западного округа при рассмотрении кассационной жалобы по делу о признании недействительным догвора ипотеки нежилых помещений поддержал позицию истца, которая заключалась в том, что залог нежилых помещений возможен только одновременно с залогом принадлежащего залогодателю земельного участка или его части или даже доли в праве собственности на земельный участок, находящийся или связанный со зданием, в котором находятся нежилые помещения. Договор ипотеки помещений без земли был признан недействительным, поскольку залогодатель в момент заключения договора обладал долей в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположены заложенные помещения.
    Такое решение прямо противоречит ст. 69 Закона "Об ипотеке" и пункту 3 ст. 340 ГК РФ, по которым залог земли необходим только при залоге зданий и сооружений, но не помещений.
    Коллеги, поделитесь информацией, какова практика в Ваших судах ? Может быть кто-то уже с такими подходами сталкивался ?

  • #2
    Можа тут как-нибудь такой штукой как сервитут помахать ? Нет ?
    Владимир С.

    Комментарий


    • #3

      ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
      п.45. В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
      При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).
      В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

      P.S. По-моему никаких шансов!

      Комментарий


      • #4
        Смотрите Консультант Плюс: Арбитражная практика (Арбитраж):
        Постановление ВАС ╧ 5046/98 от 8.12.1999 г.
        Постановление ФАС МО ╧ КГ-А40/2735-99 от 02.09.1999
        Постановление ФАС МО ╧ КГ-А40/1266-99 от 06.05.1999
        Постановление ФАС МО ╧ КГ-А40/2641-98 от 03.11.1998


        Одновременная ипотека земельного участка, по договору залога нежилого помещения обязательна, если участок функционально обеспечивает закладываемый объект (нежилое помещение). Такие помещения, как правило находятся на первом этаже - подъезды, дорожки, арки и пр... . Однако, думаю, в некоторых особых случаях одновременная регистрация земельного участка необходима и при залоге нежилого помещения на втором этаже. Скажем - лестница в заложенное помещение на второй этаж с выходом на улицу с капитальным железобетонным фундаментом .

        Что касается одновременного залога земельного участка по договору ипотеки для нежилых помещений находящихся на остальных этажах здания, то мне кажется, что в таких случаях залог земельного участка не нужен, т.к он не будет функционально обеспечивать заложенное помещение.

        С уважением, Forge.

        Комментарий


        • #5
          Можно посмотреть Инф.письмо ВАС от 01.06.2000 ╧53 ""п.2 Принимая во внимание то, что нежилые помещения являются объектами недвижимости, отличными от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным...." применяем правила ГК о зданиях и сооружениях. Следовательно ипотека нежелых помещений одновременно с землей, ели она в аренде или собственности.
          Судебных споров не было, но мы всегда оформляем с землей, иначе не нотариус, ни юстиция не зарегистрируют.

          Комментарий


          • #6
            Уважаемые коллеги, спасибо за высказанные мнения. Однако обсуждение хотелось бы продолжить, и вот почему.

            Во-первых, мы убеждены, что нельзя в данном конретном случае применять нормы о залоге зданий, сооружений к залогу помещений. Это разные объекты недвижимости. Правило п. 3 ст. 340 ГК является ислючением, ограничивающим права участников гражданских правоотношений, поскольку обязывает их передать в залог землю вместе со зданием, тогда как по общему правилу предмет залога определяется сторонами самостоятельно. Представляется, что исключение из общего правила не подлежит расширительному толкованию и применению по аналогии.

            Во-вторых, в нашем случае залогодатель не был собственником земельного участка или его части, а обладал лишь некой долей (например 1/4) в праве общей собственности на землю. В натуре эта доля не выделена. Доля в праве собственности конечно тоже может быть заложена, но только это уже не залог земельного участка.

            Ну и что касается письма Президума ВАС РФ ╧ 53 от 01.06.2000 г., то здесь аналогия уместна, поскольку не ограничивает, а наоборот расширяет права участников гражданского оборота и разрешает парадоксальную ситуацию, когда аренда здания до года гос. регистации не подлежала, а вот аренда помещения в этом здании - подлежала.

            Кстати, органы гос. регистрации в Петербурге до этого дела отказывали в регистрации ипотеки помещений вместе с земельным участком.

            С надеждой на новые отклики, Александр.

            Комментарий


            • #7
              Господа!
              Судебная практика чаще признает, что залог части здания приравнивается к залогу всего здания применительно к необходимости закладывать права на землю. Однако, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на землю, а выделение доли в праве собственности на землю в натуре не возможно, то и заложить эту долю нельзя в соответствии с п. 2 ст.62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Следовательно, нельзя заложить и часть здания, что противоречило бы ст. 69 того же ФЗ и п.3 ст. 340 ГК.
              Или это не так???

              Комментарий


              • #8
                aleng
                Здесь вопрос решается на основании правоподтверждающих документов (свидетельств о государственной регистрации), имеющихся у залогодателя на землю и здание. На мой взгляд, залог части здания целесообразно рассматривать как залог помещения, особенно если это подтверждается указанными свидетельствами - в них обычно указывается наименование объекта, кадастровый номер. А залог помещения (по крайней мере по нашей местной практике) не требует подтверждения прав на земельный участок под зданием, в котором находится закладываемое помещение.
                Не советую вам заниматься самодеятельностью - оформляйте документы только на основании свидетельств, выписок из реестра и БТИ-шных справок и более ничего не придумывайте - дороже будет, когда регистрирующие органы завернут вашу сделку.

                Комментарий


                • #9
                  Добрый день. При невозможности выделить долю в праве собственности на землю в натуре заложить здание нельзя. Полностью согласен с Дмитрием внимательно смотрите техническую документацию и правоустанавливающие документы. Если есть какие-либо несоответствия они должны быть устаранены.
                  А правильное определение объекта имеет сами знаете какие важные правовые последствия. Местное учреждение юстиции рекомендует: нежилое помещение офорлять без прав на землю, часть здания с правами. Советую оформлять без творчества, строго формально. Law

                  Комментарий


                  • #10
                    Дмитряй
                    К сожалению арбитражные суды считают, что к залогу части здания применяются условия, относящиеся к залогу всего здания. См. например:

                    ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. No. 5046/98

                    ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции ФАС Московского округа от 6 мая 1999 г.по Делу N КГ-А40/1266-99

                    ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции ФАС Московского округа от 3 ноября 1998 г. по Делу N КГ-А40/2641-98

                    Мой вопрос касается конкретно ситуации, когда собственнику части здания принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, находящийся под многоэтажным зданием и выдел земельной доли в натуре невозможен, что является необходимым условием залога земли в соответствии с п.2 ст.62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Получается, что несмотря на то что долю в праве общей собственности заложить можно, долю в праве общей собственности на землю заложить нельзя, не осуществив выдел, а значит нельзя заложить и часть здания.Хотелось бы доказать иное, но что то умные мысли по этому поводу не приходят.

                    Комментарий


                    • #11
                      А вот другой подход:
                      Общая долевая собственность означает наличие у каждого из сособственников доли в праве собственности, а не в имуществе и нельзя говорить о том, что собственник части здания, расположенного на находящемся в общей долевой собственности земельном участке, обладает правом собственности на ту часть, которая функционально связана с частью здания.

                      Что ж я сам с собой разговариваю?!!!
                      Откликнитесь, светилы юридической науки!

                      Комментарий


                      • #12
                        Всё! Вопрос разрешился. Нашли:

                        ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 29 мая 2000 года,
                        Дело N А56-30427/99

                        "Коль скоро законодатель разрешил куплю-продажу долей земельных участков, выдел которых в натуре невозможен, то это предполагает наличие у собственника права и на залог такой доли.
                        Поскольку в данном случае доля земельного участка не является самостоятельным предметом договора залога, а лишь функционально обеспечивает закладываемые помещения, следует признать правомерным вывод суда первой инстанции о необоснованности отказа в регистрации договора залога по основаниям пункта 2 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке".

                        А Зампред ВАС РФ В.Н. Исайчев по тем же основаниям отказал "Городскому бюро регистрации прав на недвижимость" Санкт-Петербурга в принесении протеста.

                        Комментарий


                        • #13
                          Уважаемые Банкиры!

                          У меня возник следующие вопрос (очень срочный).
                          Можем ли мы взять в залог здание целиком без земли, т.к. залогодатель пока не является ни собствеником, ни арендатором земельного участка, занимаемого зданием, ссылаясь на п. 45 Совместного постановления Пленумов ВС и ВАС № 6/8.

                          Есть ли у кого-то подобный опыт, очень интересно узнать, реализуемо ли это на практике в условиях Московской области.



                          С нетерпением жду Ваших ответов!!!!

                          Комментарий


                          • #14
                            Мысль о том что ПОМЕЩЕНИЕ, не здание целиком, может быть предметом залога без одновременной ипотеки земли мне более близка, тем более что это я и хочу зарегистрировать в Москве. у залогодателя права аренды на весь участок, а право собственности на часть здания=помещение. Регистрировать всю землю хвостом к помещению будет нарушением прав остальных собственников помещений в здании, в котором кстати еще и квартиры есть, так что жильцы то же пользуются участочком. кроме того в здании есть помещения общего пользования и технического назначения, так что выделить часть земель.участка в натуре или долю в праве аренды представляется проблематичным, т.к. нужно посчитать права жильцов и права собственников нежилой части, а что делать с помещениями общего пользования и тех.нахначения.... Кто посчитал озвучьте методику плиз :-))))

                            Премия

                            Комментарий


                            • #15
                              Alis
                              реализуемо ли это на практике в условиях Московской области. -у нас нет-нотариусы с РП просто не пропустят.
                              "незнание закона не освобождает от ответственности, а знание- нередко освобождает" (с)

                              Комментарий


                              • #16
                                Что касается одновременного залога земельного участка по договору ипотеки для нежилых помещений находящихся на остальных этажах здания, то мне кажется, что в таких случаях залог земельного участка не нужен, т.к он не будет функционально обеспечивать заложенное помещение
                                А жители других этажей лестницей пользоваться не будут

                                Вообще законы оперируют несколькими терминами: здание, сооружение и помещение. Не буду повторяться lag достаточно полно отразил это.
                                Но вот интересный случай был, когда в договоре было написано"залог части здания", и недобросовестная сторона пыталась доказать, что должны были заложить и земельный участок. Поскольку это не помещение, а часть здания. Добросовестная сторона говрила, что это просто нежилое помещение - залог земельного участка не нужен. До суда дело не дошло, а было бы интересно.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Alis Пусть клиент возьмет в ТОЗе справку о том что земельные отношения не оформлены. И нотариус и МОРП оформят ипотеку. Неоднократно проходило.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Здорово, а я решила на всякий случай позвонить в МОРП и они там меня обрадовали тем, что ни нотариус, ни они такую ипотеку не зарегистрируют и мои возражения (а как же Постановление № 6/8????) не принимаются!

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Alis такую ипотеку не зарегистрируют и мои возражения (а как же Постановление № 6/8????) не принимаются! -вот вот, суровая практика
                                      "незнание закона не освобождает от ответственности, а знание- нередко освобождает" (с)

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        А если ипотека возникает в силу закона? Например, купили здание с рассрочкой платежа (по ст. 488 ГК если иное не оговорено в договоре купли-продажи-возникает ипотека в силу закона). Московская областная палата выдала свидетельства на право собственности с обременением: ипотека. После оплаты в полном объеме продавец стал уклоняться от дачи согласия о снятии обременения-получив деньги, передумал. Причем, о залоге земельного участка в договоре купли-продажи ничего не говорилось. Рыночной оценки, какова необходима при оформлении договора об ипотеки, не было. Можно ли в данном случае признать ипотеку недействительной?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          aleng На практике полностью подтверждается Ваши слова. Ни каких проблем если делать как aleng нет. И нотариус и Регистрирующий орган отлично к этому относятся. По крайней мере мне приходилось сталкиваться с этим в 4-х областях России (кроме Московской).

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Lex-ved я тоже слышал про две области, в которых такой вариант всех устраивает, однако у нас такое не проходит-короче региональная специфика.
                                            "незнание закона не освобождает от ответственности, а знание- нередко освобождает" (с)

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Костик Не совсем с тобой согласен. Пензенская, Вологодская, Нижегородская тебе будет в противовес. Хотя у каждого регистратора свои заморочки.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Lex-ved Пензенская, Вологодская, Нижегородская и Ижевская (гасколько я знаю) до кучи , но Московская тем не менее не регистрирует.
                                                Хотя у каждого регистратора свои заморочки. -про то и разговор
                                                "незнание закона не освобождает от ответственности, а знание- нередко освобождает" (с)

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Я тут почитала ваши мнения и скажу вот что. Мы тоже в свое время хотели зарегистрировать здание с одновременным залогом зем. участка, заметьте. Составили договор залога, у нотариуса удостоверили-все тип топ. И что вы думаете?! Нам в учреждении юстиции вообще отлуп сделали, т.к. по экспликации выходило не здание, а именно помещение. Далее заставили клиента побегать за новым свидетельством о регистрации помещения, составили доп. соглаш. к дог. залога. Короче кто виноват в той ситуации - клиент или учреждение юстиции - не ясно. Но в договор мы внесли поправку о том, что залог земли исключается. Вот так-то.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Только на днях сунулись к нотариусу с залогом здания, так на предварительной стадии уже стало ясно, что должных документов на землю нет, а значит и залога нам не видеть. Стала я тогда прорабатывать вопрос залога не здания в целом, а поэтажно по разным договорам, посмотрела ст. 69 ФЗ "Об ипотеки", получается, что в этом случае имеется лазейка обойти этот земельный барьер.
                                                    Как мыслите?
                                                    Меня здесь нет, но я с теми, кто во мне нуждается.Только Е-mail!

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Наджа надо смотреть на землю - если она в собственности, то придется заложить кусок земли, функционально обеспечивающий часть здания. То есть дорожку от двери до ворот :-) По-моему, 6/8 как раз об этом говорит.
                                                      Суду все ясно. Суд удаляется на совещание

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Liz
                                                        А если закладываются отдельные этажи единого здания? Мне говорят, что не надо, а я что-то сама теперь сомневаюсь...
                                                        Меня здесь нет, но я с теми, кто во мне нуждается.Только Е-mail!

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Независимо от того, что закладывается помещение или здание при наличие права аренды или собственности на землю землю закладывать надо. Хотя наша юстиция говорит, что закон имеет в виду только здания и сооружения мы с полгода назад покапались в судебной практике и нашли, что суду до лампочки здание это или помещение. Таким образом при залоге помещений залогодатель берет справки, что земля у него не в аренде и не в собственности и оформляем соответственно без земли, а с землей чтобы было помещение еще не регистрировали, к нам такие не обращались.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Aleng
                                                            Вы говорите взять справку из ТОЗ, прошу прощения а ТОЗ- это что, никак не соображу?

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X