Незавершенный строительством объект

[Диана]

Господа. У банка в собственности имеется объект незавершенного строительства (есть соответствующее свидетельство регпалаты) - 60% готовности. Свидетельство было получено несколько месяцев назад. Строительство продолжается. Идут последние обмеры инвентаризационных органов. Готовность здания приближена к 100 %. Есть заключения пожарников, СЭС, экологов. Нет заключения Архстройнадзора (о соответствии проекту). Однако, формально здание не сдано в эксплуатацию (акт сдачи-приемки не подписан). Можно ли сдать какое-либо помещение из этого здания в аренду с целью предоставления арендатору права произвести переоборудование, перепланировку, отделку и т.п. указанного помещения "под себя", чтобы потом, после получения свид-ва на 100%-ую завершенку, заключить с ним новый договор аренды?

------------------
С уважением, Диана

[finspec]

А что мешает то ? Или необходимость регистрации договора аренды недвижимости ? Так свидетельство имеется - на недвижимость, пусть и на незавершенку ! - неужто отказывают ? Узнать бы - почему (залог у таких случаях регистрируют). А может юристы подскажут как права и обязанности Ваших партнеров другим договором оформить ?

------------------
Владимир С.

[Диана]

Уважаемый Владимир. На мой взгляд, мешает то, что здание формально не сдано в эксплуатацию. Соответственно эксплуатировать (использовать каким-либо образом, доход извлекать) нельзя. Конкретных норм, запрещающих это делать, найти не могу. В нашей регпалате мне неофициально разъяснили, что незавершенное строительство можно использовать только для завершения строительства. Боюсь, что доход, который мы получим в результате сдачи помещения в аренду, признают незаконным. Какова Ваша точка зрения?

------------------
С уважением, Диана

Опробуйте

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ
АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА
ПИСЬМО от 9 июля 1993 г. N БЕ-19-11/13
8. Режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки регламентируется заказчиком (пользователем объекта), а в случае строительства "под ключ" - договором подряда.

Не понимаю, что вас заставляет для реализации поставленной задачи вообще говорить об использовании договора аренды. Если речь идет о том, чтобы довести конкретное помещение под требования конкретного будущего арендатора и у того есть организация или физ. лица, кто берет это на себя, то и прекрасно. Сами заключайте трехсторонний договор с субподрядчиком и арендатором о производстве необходимых работ и условиях их финансирования, либо два взаимосвязанных отдельных договора. Здесь конечно есть небольшие тонкости, но не с правовой точки зрения. А аренду сюда вообще не надо привязывать (да и нельзя заключить договор аренды на недострой). Ваши юристы легко справятся с этой задачей.

[finspec]

Диана !
Честно говоря, когда провоцировал на аренду (вот таким я гадким - НО изредка - бываю !), надеялся что Вы сошлетесь на официальные нормакты, запрещающие это - авось и мне пригодится. Может Вы нажмете -пусть откажут ОФИЦИАЛЬНО ?
Ну а вообще-то, согласен - и уже ранее упоминал - что проще сварить другой компот, т.е. оформить Ваши отношения с партнерами другим - НЕарендным - договором.

------------------
Владимир С.

[КК]

Вопрос такой

При залоге земли с находящимся на ней незавершённым строительством от залогодателя требуются все документы , необходимые для залога земли и...?

Насколько я понимаю, н/с это просто строительные материалы, сложенные определённым образом. Документом, которй может как-то подтверждать его наличие может быть справка архитектора о соответствии постройки плану застройки участка (ну и сам этот план).

В некоторых перечнях документов также значатся:
- технический паспорт или технич. описание незавершённого строительством объекта БТИ;
- справка формы 11-А выданная БТИ (действует 30 дней, подтверждает отсутствие обременений и право собственности на объект);
- свидетельство о праве собственности на незавершённый строительством дом;
??????????????????????????

Кто нибудь знает что бы это значило ?

Если кто-то оформлял - поделитесь своим перечнем в части н/с, плз

[КК]

Виноват, как-то пропустил ст. 25 ФЗ "О регистрации прав на недвиж. имущество ..."...-)))

Но тем не менее вопрос по необходимым документам остаётся в силе

К.

[MIN]

По Порядку
1. Документы на земельный участок по строительство (чаще всего договор аренды, но может быть все что угодно тем более после принятия земельного кодекса..
Если будет документ иной чем договор аренды на время строительства то необходимо свидетельство о регистрации права на земельный участок, а по аренде нащ ОРЦ не выдает свидетельств а ставит только свой штам на договоре.

2. Справку БТИ с оценкой инвентаризационной стоимости имущества
3. Должен быть договор о возведении жилого дома(или не жилого).
4 договор купли -продажи незавершенки.
5. Справку из регистрац центра об отсутствии арестов и запрещений
6. согласие супруга, /либо учредителей, /акционеров, где что и как понятно
7. справку о постановке на кадастровый учет зем участка

Но это все когда есть что на зем участке, типа фундамент, с тены, а вот когда просто стройматериалы закладываются то это уже не ипотека.
Так на мой взгляд

[amicus]

КК
Предлагали нам очень заманчивый долгострой века, но мы все же остановились на завершенном.

Своими собственными глазами видела Свидетелльство о государственной регистрации права на недвижимое имущество в . (незавершенное строительство такого-то объекта (идет название)) Соответсвенно, если есть свидетельство значит должен быть и учет, т.е. БТИ и т.д.

А может в Вашей ситуаци можно обойтись без залога незавершенного, ст. 64 Закона об Ипотеке??

[amicus]

на всякий случай телефон, вдруг удастся дозвониться:

Комитет по гос регистрации прав на недвиж им и сд с н, который на Тульской, д. 15: 957-69-83, 957-68-16

[КК]

MIN,amicus - спасибо, особенно приятно узнать, что есть человек, который видел реально существующее Свидетельство о рег н/с.

С уважением К.

[konsmet]

особенно приятно узнать, что есть человек, который видел реально существующее Свидетельство о рег н/с.
По крайней мере уже два человека - я тоже лицезрел такой документ.

[Баск]

КК


Большая практика по таким залогам у Московской областной рег. Палаты.
Примерный перечь документов:
* Проектно-сметная документация.
* Разрешение на право производства строительно-монтажных работ.
* Документы на земельный участок с геокодами (землеотвод) с планом земельного участка.
* Перечень предлагаемого в залог имущества (строений, оборудования и материалов).
Документы, подтверждающие выполненные объемы работ по каждому строению.
* Свидетельство о регистрации вещного права на объект незавершенного строительства.
* Документ, подтверждающий консервацию строительных работ.

[finspec]

Большая практика по таким залогам у Московской областной рег. Палаты.
Эт чё то Вы хвалитесь ?! У нас в провинции тоже не лыком шиты - сплошь и рядом такое в залоге (перечень документов может немного отличаться )

[Баск]

finspec Я не хвалюсь, просто в Московской (городской)рег. палате - таике случаи единичны.

[finspec]

Кстати - а при чем тут Палата ? Такие залоги НЕДВИЖИМОСТИ вроде регистрируют в Гос. учреждениях юстиции (ГУЮ) ? У нас в Черноземье так .

[Баск]

finspec в Моск. обл. это делает Палата (ума палата). Хи-хи-хи (мерзко и отвратительно !)

[Asmad]

КК
Я даже делал залог незавершенки. Мне понадобились только свидетельство, земля, описание объекта в договоре. БТИ даже справки дало на объекты.

[Asmad]

КК
Еще был договор купли-продажи.

[ok-lawyer]

Господа! То, что свидетельства на незавершенку выдают, выяснили. То, что незавершенку можно взять в залог (ипотеку) понятно.
А если, положим, взяли незавершенку в залог, а залогодатель с нашего благословления возобновляет строительство и достраивает здание. Что происходит с нашей ипотекой? Предмет ведь изменился: был кусочек, незавершенка, а стало нормальное завершенное строительством здание. Вроде бы, ипотека должна прекратиться. С другой стороны, в ст.352 ГК РФ такого основания для прекращения залога, как изменение натуральной формы предмета залога, нет.
Или все просто: на понятия завершенка/незавершенка не смотрим, считаем, что у нас в залоге 3 этажа, и остальное нас не касается?

[Tinochka]

КК У нас недавно пытались взять кредит под залог незавершенного строительства. И мы все ж таки им отказали.
Истребовали перечень документов который истребуется для регистрации прав на недвижимость... "Опись документов, представляемых для регистрации..." есть в Консультанте+.
А они возьми да скройся...
Свидетельство на незавершенку мы тоже требовали...

[Tinochka]

1. Описание объекта недвижимости.
2. Справка о выполненном объеме строительно-монтажных работ.
3. Док. о предоставлении зем.участка под строительство объекта недвиж...
4. Договор аренды зем.участка
5. Док. разрешающие строительство объекта
6. Справка (письмо) о предполагаемом совершении сделки с обектом недв...
7. Док. о приостановке работ (договор о прекращени отношений с подрядчиками).

[Юристка]

Коллеги! Занялась обновлением типовых договоров, имеющих хождение в банке. Есть вопрос, касающийся корректности формулировки о предмете залога в договоре залога прав на не завершенный строительством объект недвижимости. Возьмем, к примеру, недостроенную квартиру, которую заемщик строит в рамках договора долевого участия в строительстве и хочет заложить банку. Какая из нижеприведенных формулировок предпочтительнее:
1) Заемщик передает в в залог Банку все права требования к Заказчику по договору долевого участия в строит-ве № __ от __.__.__г. по строительству квартиры (далее следует описание квартиры по указанному договору).
2) Заемщик передает в залог Банку все имущественные права на долю в строительстве, принадлежащую Заемщику на основании договора № ___ от __.__.__г.
В связи с этим возникает еще один вопрос. Что будет с заложенными правами в момент завершения строительства квартиры? Насколько я понимаю, право собственности на квартиру будет оформлять все же на Заемщика, а не на Банк? В таком случае возникнет необходимость заключить новый договор залога - теперь уже конкретную ипотеку? А если заемщик откажется? Конечно, в любом случае эти нюансы можно прописать в первоначальном договоре залога (доли, прав?), как это мы делаем сейчас. Однако, может, я чего-то не учитываю? Может быть, можно обойтись, как говорится, малой кровью?
Заранее спасибо.

[MIN]

Так сразу определимся с тем что в данной ситуации по договору залога возникает право требования, а не имкщественное право, на мой взгляд однозначно. Кроме того в договре цеелесообразно забить положение о запрете регистрации вданном помещении к моменту ее сдачи и последующего заключения договора залога уже недвижимого имущества, в принципе так делают в ипотечных конторах. Как другие юристы думают очень интересно.

[amicus]

Юристка
а Вы не смотрели послдение изменения к закону о рег прав на недвиж имущ и сделок с ним?? ст. 77 или 73, короче, какая-то 70-ая. Одновременно с оформление права собственности оформляется залог

[solus rex]

ъ

[Юристка]

Спасибо всем откликнувшимся.
amicus , конечно, смотрела. Однако, в ст. 77 Закона об ипотеке учитывает не все варианты. В случае приобретения (строительства) квартиры за счет кредитных средств, квартира считается находящейся в залоге с момента регистрации права собственности на нее. Недавно я столкнулась с ситуацией, когда юр.лицо просит выдать кредит не на цели строительства (покупки) квартиры, а на любые другие цели (юр.лицо является заказчиком строительства, т.е. оно хочет заложить банку права на квартиры, которые оно само строит). Как в таком случае быть? Это тоже будут права требования? Тогда к кому? Само юр.лицо к самому себе? Что-то я совсем запуталась...

[ok-lawyer]

Юристка

Судя по активности аналогичных тем на форуме, банки подошли вплотную к кредитованию строительства (в массовом порядке).

Есть такой закон "Об инвестиционной деятельности.....в форме кап.вложений" от25 февраля 1999 года N 39-ФЗ. Та сказано, что инвестор может выступать заказчиком строительства. Также указаны права инвесторов:

Статья 6. Права инвесторов
Инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

Из чего я делаю вывод, что права инвестора-заказчика не есть права требования (нет обязанной стороны, с которой требуют), а некие вещные права (право инвестора на долю в строении).

[Severo-Zapad]

Коллеги, предлагаю обсудить следующую проблему.
В 1995 году между банком и другим юриком, давно почившем в бозе, был заключен договор купли-продажи нежилого здания используемого под гаражи. Здание построено хоз. способом. Документации никакой. После выполнения условий договора здание поставлено на учет в БТИ в 1996 году. В 2000 году покупатель продает здание физическому лицу, а в 2001 году стороны идут в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и получают отказ в государственной регистрации перехода прав со следующей формулировкой: "В качестве правоустанавливающего документа на продаваемый объект представлен договор купли-продажи от 00.00.1995 г., в соответствии с которым банку принадлежит здание гаражей по адресу: дым-дым-дым. Между тем, согласно договору купли-продажи от 00.00.2000 г. и справки БТИ от 00.00.2001 г. № __ банк продает незавершенный строительством объект (подчеркнуто) по адресу: дым-дым-дым. В соответствии с п. 2 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав и т. д." для заключения сделки с незавершенным строительством объектом требуется его предварительная регистрация на основании документов, подтверждающих право землепользования под строительство, и проектно-сметной документации. Договор купли-продажи от 00.00.1995 года здания гаражей не позволяет сделать вывод о принадлежности банку незавершенного строительством объекта....." Физик, конечно, незавершенку покупать не хочет. Головная боль с гос. приемкой. А что делать банку? Ведь проектно-сметной документации нет. Объект давно завершен строительством. Право аренды на зем. участок зарегистрировано на 40 лет.

slava42@pisem.net