14 декабря, четверг 19:54
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Аренда!!!

Свернуть
Эта тема закрыта.
X
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Аренда!!!

    Уважаемые коллеги! Помогите разобраться!
    Можно ли относить на себестоимость оплату по договору аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не прошедший государственную регистрацию?
    Хотелось бы получить ссылки на нормативные документы. Вопрос часто всречается в Консультанте, но конкретного ответа никто не дает.

    Заранее благодарю!
    kama

  • #2
    Уважаемая kama!

    Данное письмо красноречивее всех описывает вашу ситуацию, но учтите, что Законом обязательная регистрация установлена только для договоров свыше года┘

    УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО Г. МОСКВЕ
    ПИСЬМО
    от 20 марта 2000 г. N 03-12/9634


    В соответствии со статьями 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
    В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    Регистрация договоров аренды недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", введенным в действие с 31.01.98. В соответствии со статьей 2 вышеуказанного Закона датой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
    Согласно подпункту "ч" пункта 2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.92 N 552 (с учетом изменений и дополнений), в себестоимость продукции включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
    !!!!!!Статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Соответственно, если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован в установленном законом порядке, то затраты, понесенные на основании данного договора, не могут включаться в себестоимость продукции (работ, услуг).!!!!!
    Относительно договоров аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к ним в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.
    Порядок налогообложения операций, связанных с арендой имущества, изложен в письме Государственной налоговой инспекции по г. Москве от 09.09.98 N 30-08/27466, а также в письме Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 12.07.99 N ВГ-6-02/546 "О внесении изменений в Методические рекомендации по отдельным вопросам налогообложения прибыли Госналогслужбы России от 27.10.98 N ШС-6-02/768".
    По вопросам действующего в настоящее время порядка государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений и их частей следует обращаться за разъяснениями в Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Заместитель
    руководителя Управления
    государственный советник
    налоговой службы III ранга
    А.А. Глинкин

    Ниже основной документ, разъяснивший отсутствие необходимости регистрации краткосрочных договоров аренды нежилых помещений.
    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
    от 1 июня 2000 г. N 53


    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
    Председатель
    Высшего Арбитражного Суда РФ
    В.ЯКОВЛЕВ

    О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
    НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
    Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
    2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.


    ------------------------------------------------------------------

    Если Вас беспокоит вопрос о регистрации ПРАВА аренды┘то я советую учесть нижеприведенные рекомендации.

    ┘┘Теперь о том, можно или нет относить на себестоимость арендную плату, если право аренды, возникшее на основании краткосрочного договора аренды недвижимости, не зарегистрировано. Полагаю, что здесь тоже есть как бы два подхода. Первый - также практический. Что проще, что дешевле - зарегистрировать право аренды или потом судиться с налоговыми органами? Думаю, опять-таки большинство арендаторов предпочтет потратить деньги, нервы и время на регистрацию права аренды, а не на конфликт с налоговиками. И по-житейски они будут совершенно правы - пока нет однозначного официального разъяснения того же Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу, то зачем рисковать.
    В то же время, если бы ко мне как адвокату обратился арендатор, который, не зарегистрировав право аренды, отнес арендную плату на себестоимость и в связи с этим у него возникли проблемы с налоговыми органами, я бы сказал, что у него есть хорошие шансы выйти победителем в этом споре. Почему?
    Начнем с того, что любой налог - это ограничение права собственности субъекта хозяйствования. Согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ всякие ограничения прав граждан и юридических лиц в России могут устанавливаться исключительно федеральными законами.
    В свете сказанного существуют достаточно веские основания сомневаться в правомерности с точки зрения соответствия Основному закону страны всего массива нормативных правовых актов и ведомственных нормативных актов, которые хотя и косвенно, но влияют на размер взыскиваемых с налогоплательщика налогов. Сюда входят и постановления Правительства РФ о порядке отнесения затрат на себестоимость, и уж тем более названные выше методические указания по бухгалтерскому учету, которые по своей сути вместо федеральных законов фактически определяют порядок расчета налогооблагаемой базы, от чего напрямую зависит размер (в абсолютных цифрах) подлежащих уплате налогов. Во-первых, такие вопросы, по моему мнению, должны решаться только на уровне федерального законодательства. Не случайно ведь и ст. 4 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. No. 2116-1 (в ред. от 4 мая 1999 г.) "О налоге на прибыль предприятий и организаций" прямо указывает, что перечень затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и порядок формирования финансовых результатов, учитываемых при расчете налогооблагаемой прибыли, определяются федеральным законом.
    Во-вторых, весьма сомнительной является правомерность норм о регистрации прав аренды, предусмотренных Законом о госрегистрации прав на недвижимость. Совершенно очевидно, что обязательная регистрация такого права относится к сфере гражданско - правовых отношений, связанных с договором аренды, напрямую влияет на права (их возникновение) и обязанности (по государственной регистрации) сторон по данной сделке, а в интерпретации регистрирующих и контролирующих органов - на правовую силу данного вида договоров. Между тем Гражданский кодекс построен по принципу исчерпывающего регулирования включенных в него поименованных гражданско - правовых договоров. Это означает, что другие федеральные законы могут вторгаться в эту область только в том случае, когда это прямо предусмотрено Кодексом. Глава 34 (аренда) ГК РФ подобных отсылок не содержит. А поскольку в силу ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Кодексу, то вполне можно сделать вывод, что указанный федеральный закон в этой части неоправданно вторгся на "чужую" территорию. Ссылки же на ст. 131 ГК РФ в этом случае несостоятельны, так как глава 34, содержащая специальные нормы права о регистрации договоров аренды недвижимости, фактически в отношении аренды отменяет действие ст. 131 в части разрешения вводить регистрацию права аренды иным федеральным законом.
    В-третьих, сами постановления Правительства РФ о порядке отнесения затрат на себестоимость (см., например, Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли", утвержденное Постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. No. 552 (в ред. от 31 мая 2000 г.) не содержат указания на то, что такие затраты можно включать в себестоимость продукции, работ, услуг лишь при условии регистрации прав аренды.
    Очень показательным в этом отношении является решение Арбитражного суда Москвы от 19 августа 1999 г. по делу No. А-40-26857/99-75-453. Суть дела такова. Организация арендовала нежилое помещение под офис и исправно перечисляла арендодателю арендную плату в соответствии с условиями договора. При выездной налоговой проверке было установлено, что договор аренды не зарегистрирован. На этом основании налоговая инспекция пришла к выводу о том, что арендатор необоснованно относил на себестоимость арендные платежи, тем самым занижая размер налогооблагаемой базы, и потребовала доплаты налога на прибыль, уплаты пени и штрафа.
    По иску налогоплательщика решение налогового органа было признано недействительным. При этом суд указал, что Положение о составе затрат предусматривает отнесение арендных платежей на себестоимость и не увязывает это обстоятельство с наличием или отсутствием договора. От себя добавлю: и уж тем более с его регистрацией.
    В-четвертых, мне представляется вообще порочной коренящаяся в особом менталитете российского чиновничества и обслуживающих его интересы юристов привычка ухудшать положение налогоплательщика на основании доктринального толкования правовых норм. Я считаю, что обязанности граждан и юридических лиц по уплате налогов и порядок расчета размера налогов должны непосредственно излагаться в законах, ясно, четко, недвусмысленно. Всякая же неоднозначная норма налогового законодательства в широком смысле этого термина должна толковаться в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).
    В-пятых, Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что отсутствие регистрации договора аренды не влияет на связанные с ним вопросы бухгалтерского учета и налогообложения (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 1999 г. No. 7486/98).
    Увязывать право отнесения арендных платежей на себестоимость с фактом регистрации прав ли, договора ли аренды нельзя еще и по той причине, что нередко задержка в регистрации бывает вызвана виновными действиями или бездействием арендодателя, например, несвоевременным предоставлением необходимых документов, ненадлежащим оформлением таких документов, как поэтажный план, скажем, в нем не отражена фактически произведенная арендодателем перепланировка помещения. Бывают случаи, когда сдаются в аренду помещение в здании, которое еще официально не сдано по акту в эксплуатацию. Отнесение арендных платежей в данном случае на собственные средства арендатора фактически будет означать, что его материально наказывают за нарушения, допущенные арендодателем, что вообще противоречит здравому смыслу.
    Но опять-таки в целях избежания возможных конфликтов с налоговыми органами рекомендовал бы в таких ситуациях арендные платежи учитывать на счете 76 "Расчеты с другими дебиторами и кредиторами" до момента регистрации права или договора аренды.

    Адвокат
    Адвокатской фирмы "Юстина"
    С.ДЕДИКОВ

    Комментарий


    • #3
      Уважаемый Голландец!
      Спасибо огромное!!!!!!!!!
      Вы помогли прояснить ситуацию!

      Всего наилучшего!
      kama

      Комментарий

      Пользователи, просматривающие эту тему

      Свернуть

      Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

      Обработка...
      X